在美国买房,该如何选择适合自己的贷款种类
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在美国买房,该如何选择适合自己的贷款种类


面对美国购房贷款的种类,如何选择适合自己的贷款呢?可从三个方面加以考虑。

01

贷款利率:固定利率vs 浮动利率

固定利率贷款在整个还款周期中利率保持不变,故而每个月的还款额固定。

固定利率贷款(conventional fixed-rate loans)的利率和规定的房屋保险一般较低,一般贷款周期为30年,贷款整个周期内的可预测性强。申请者需要有稳定良好的信用记录。固定利率贷款一般适用于准备长期居住或持有该房产的人。

浮动利率贷款(adjustable rate mortgage, ARM)在整个还款周期中的各个预定时间段利率会改变,故而每个时间段内每个月的还款额会浮动,贷款整个周期内的可预测性差。

浮动利率贷款在开始几年的利率是固定的并且利率一般比固定利率低,而后利率浮动,但两个相邻时间段的利率浮动有一定上限。如果只打算短期居住或持有房产,可以考虑短期利率低的浮动利率贷款,并可以在利率开始浮动后出售房产。但要有房产贬值或无法出售的思想准备。

02

放款机构:政府贷款 vs 一般贷款

政府贷款是由政府放款的贷款,如联邦住房管理局贷款(FHA home loan)就是由联邦政府住房管理局发放的购房贷款。

相比于一般贷款,FHA住房贷款对申请者的信用积分、负债收入比要求更低,贷款申请更容易获批并且申请过程更简单,但需要支付较高的贷款保险。

一般贷款是指放款机构不是政府的贷款,需要交的贷款保险(PMI)较低。尽管一般贷款的PMI相比于FHA贷款缴纳的保险要低,但一般贷款需要的首付比FHA贷款要高。

03

贷款金额:中小额贷款 vs 大额贷款

中小额贷款(conforming loan)是指符合Fannie Mae或Freddie Mac这两家政府管控的企业要求的贷款。两家公司进行住房抵押贷款证券化(mortgage-backedsecuritization,MBS),要求贷款额不能过大,一般在$41.7万以下。

大额贷款(jumbo loan)是贷款额较大的贷款,一般在$41.7万或$62.55万以上,相比于普通贷款,放款机构将承担更大风险。所以对申请者的信用历史、负债收入比例等有更高的要求。

值得注意的是,不同州及不同银行的要求有所不同,还需咨询当地贷款机构。

家住美国
2021-04-17 发布
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买房中常见的: 5种贷款

很多购房者都是要通过申请美国银行的房屋贷款购房,首次在美国买房,需要选对符合预算的房贷,应考虑收入、生活方式和信用纪录。



以下是五种常见的买房贷款:

1)固定利率房贷:

这种房贷的利率在贷款期限内都不会改变。不论你选择10年、15年、30年,利率都相同。这是一种非常普遍的选择,因为屋主可预知要付多少钱,不用担心不同的收费或通货膨胀,而且由于房贷还款每个月都相同,容易制定长期预算。

2)浮动利率房贷:

浮动利率房贷每月的还款,要每隔一段时间,根据利率和市场趋势调整。这种房贷通常一开始提供较低利率,申请较易获准。利率可能剧烈浮动,导致贷款期内支付的房贷还款不断提升,所以这种房贷被视为风险较高。这种房贷多数有利率上限,所以你知道你可能每月要付出的金额。选择这种房贷时,应确保当利率达到上限时,你每月也付得起还款。

3)联邦住房管理局(FHA)贷款:

FHA贷款由政府担保,可让不符申请房贷资格的买主,支付少许就可获得贷款。购屋者往往会发现FHA贷款很理想,因为较易符合规定。


4)退伍军人事务部贷款:

退伍军人和阵亡军人的配偶可获政府贷款,规定依据从军年数和如何退伍而不同。好处是,屋主无需付头款,但是贷款金额可能有限。

5)纯利息房贷:

这种房贷每月的还款有一段时间只用来偿付利息,利率可以固定或浮动,在只付利息的时期(通常为五到十年)结束后,屋主的还款可能会大增,因为要把本金和利息包括进去。好处是,在刚买房子时,这种房贷提供低开销,以后有机会可重新贷款。