申请房贷之前请先仔细阅读完

随着大家合理规划投资理财的意识加强，越来越多的买家选择贷款的方式购置房产。

信用分数：

在美国，直接影响您的房屋贷款利率高低的重要因素之一就是信用分数（Credit Score）。信用分数越低，房贷利率就越高，甚至无法通过贷款申请。

美国常见的信用评估模型为FICO，主要评估的内容有支付历史、欠款数量、信用历史长度、新开信用、信用类型等。FICO分数最低为300分，最高为850分。一般来说，700分以上算是很好的信用分数，600分以下则属于差的信用分数，而500分以下，贷款申请通常会被拒。

以常见的信用模型FICO和30年固定房贷利率21.6万贷款金额为例，FICO分数760及以上和720的月供就相差了289美元，30年相差就超过10万美元。

所以，良好的信用记录对于申请低利率的房贷十分有利，节省不必要的开支。

●申请房屋贷款前，保持一个良好的信用记录。在申请房贷前，及时缴交各项账单、减少欠款、减少开办新信用卡等都可以改善和提升信用分数

●申请过程中，关注任何会影响信用报告的因素，与房屋贷款公司保持有效良好的沟通。比如只是小小4美元的欠款都可能会让信用分数减少100分。如果您打算清还信用卡，也请提前咨询贷款公司，因为您信用报告上的任何变动都会影响申请进程。

●最好不要增加新的贷款。增加新的负债将直接影响您的负债收入比(Debt-to-Income Ratio)，负债收入比也是申请过程中贷款公司考察的重要指标。比如贷款为新家添置家具电器等都会增加您的负债，这些可以等贷款审批后再进行更利于申请。

●申请贷款预批准信时，应该选择Soft Pull；只有确定选择申请贷款时才选择Hard Pull，因为Hard Pull会降低信用分数。

●报税时，不要为了节税刻意减少收入。部分购房者在美国报税时为了减少税费支出，用其他费用来抵销收入，降低应纳税收入（TaxableIncome），因为贷款银行或机构是根据应纳税收入来评估您的收入能力。

贷款预批准信：

房屋贷款预批准信(Pre-approval)是贷款银行或贷款机构会根据申请人的收入、信用记录、负债和工作情况等各项证明给出可购买房产价值和贷款额度，预批准书的有效期一般为60天-90天。

房屋贷款类型：

美国主要的房屋贷款类型有两种：固定利率和可调整利率（浮动利率）。

固定利率房贷（Fixed-rateMortgage，FRM）是指在借款期限内不论市场利率如何变动，借款人以约定利率支付利息的房屋贷款。这类贷款的主要优点就是可以避免未来受到通货膨胀的影响；即使市场利率上涨，您的利率也仍保持不变。当然，相反地，如果市场利率下降，您的利率也不会变化。不过，如果利率下降过低，您还可以选择Refinance。这就意味着，当利率处于历史低位时，固定利率房贷对申请者更为有利。

借款期限一般有10、15、20、30年不等，期限越长，虽然每月还款越少，但是总支出利息越多。

可调整利率房贷（Adjustable-rateMortgage，ARM）是指在借款期限内前几年的利率固定不变，随后每年利率随市场利率变动。

申请房屋贷款步骤：

申请房屋贷款一般有以下几个步骤：

选择贷款银行或者贷款机构；递交贷款申请表；收到贷款费用预估表；贷款银行或机构审核申请，房屋估价，锁定利率；贷款审核通过；再次核对所有条款、费用明细等文件；房屋贷款完成。

申请房贷，这些费用必要花：

银行审批包括两个阶段：个人偿还能力审核和产权审核。个人偿还能力审核阶段，当银行收到贷款人的申请后，银行将安排房产价值评估，并查看贷款人信用记录来评估其偿还能力。所有的流程由银行内部处理，但是产生的费用会一一列出， 包括银行审批费用、房屋评估费用、洪水区查询费用、信用报告查询费用和税收服务费用。

银行申请费：

银行的申请费或者审批费用由各银行收取，价格会有差别， 一般$1300-1600左右。银行申请费用与贷款数额大小无关。

房屋评估费：

房屋的购买价格不能作为房屋的实际价值。银行在审批贷款时会请专业的机构评估房产价值。评估费用一般在$400~$600。房屋评估费用主要与房屋大小和房屋结构有关，与购买价格无关。

信用报告查询费用：

为了评估贷款人的偿还能力，银行会从三大信用报告机构（Equifax, Experian 和 TransUnion）查看贷款人的信用评分及历史。三个机构提供的信用评分一般有区别，银行会采用中间值。查询信用报告的费用大概$60。

产权相关费用：

当个人偿还能力审核完成且符合要求后，银行会通知贷款人选择Title公司审核房屋产权。如果房屋产权确认合法，银行将会要求贷款人购买房产证保险。该部分的价格在$2200左右。由于房产证保险和房屋保险都与房子价格有关，且由市场情况决定，区别可能会比较大。

房产产权搜索：

主要查看房产证是否有效合法，是否有债务关联，是否适合转让（clean title）。

借方产权保险：

为了规避房产证可能存在的问题， 银行会要求贷款人购买一年的房产证保险。在交易完成的一年内，如果房子的产权出现问题，房产证保险公司将向银行赔偿相关损失。房产证保险费用与贷款数额有关，对于$300,000 左右的贷款，房产证保险大概$1000 左右。

房屋保险：

为了避免火灾等自然灾害带来的损失，银行一般要求贷款人购买房屋保险Hazard Insurance。在贷款批准前，贷款人必须提前购买一年的房屋保险。房屋保险类似于汽车保险，贷款人可以自行选择房屋保险公司。房屋保险公司根据房屋的Dwelling value ( 房屋重建价值) 计算保额。各个房屋保险公司计算Dwelling value 的方法不一样，建议贷款人在购买之前多咨询。

房产过户费用：

当银行审批完成，贷款人贷款获得批准，Title 公司将开始处理房产过户（settlement/closing）。由于Title公司由买卖双方自行选择，因此可以使用不同的Title 公司，也可以使用同一家。

房屋过户处理费：

Title 公司协调银行、贷款经纪人、卖方、买方处理房产证转让相关的事宜，包括代缴房产交易税、过户记录存档和首付款支付等。

过户记录费用：

Title 公司将过户记录交给政府 County 办公室保存, County 办公室收取记录费用。

房屋交易税：

政府收取的房屋交易税，0.86% 左右。一般由卖家支付。新建房因建筑商而异。

买家产权保险：

卖方帮买方购买的产权保险（ Buyer’s Title Insurance 也叫 Title insurance owner's policy），保证买主权益。当房屋产权出现问题时，该保险将赔偿买方的损失。费用按房价浮动。表格里的费用是按30万房子估算，买家产权保险费用大约是$1000。

银行预收费用及其它：

贷款人每月除了支付银行贷款本金和利息， 还需要支付一定数额的房产税和房屋保险。

房屋过户交易时，银行将建立一个托管账户（Escrow Account），每月的房产税和房屋保险都会放到这个托管账户里。政府和房屋保险公司每年会直接将税收账单和保险帐单寄到银行，银行然后从这个账号中支付。

为了确保托管账户中有足够的余额，过户交易时银行一般要求贷款人预支付两个月的房产税和房屋保险。有时可能需要预支付更多的费用，比如房子六月过户，七月征收房产税，这种情况下，预支付的房产税可能超过2个月。不管怎样，银行会详细计算每个月托管账户的余额，确保有足够的资金支付房产税和房屋保险。