准备买房，首要的就是办理贷款！在办理贷款中，前期最重要的就是拿到贷款预批信（Pre-approval Letter）。拿到这封信之后，才具备下offer的资格。这封贷款预批信到底重要在哪里？
其一，Pre-approval Letter是什么？ Pre-approval letter就是贷款预批信，是银行根据贷款人的个人信用分数、收入、存款等条件给出的贷款额度，是贷款人有能力购买房子的证明。卖家在接受offer之前都会要求买家提交Pre-approval letter。
其二，Pre-approval letter分为两种，第一种是Pre-approval，第二种是underwritten pre-approval。
第一种Pre-approval。审查很简单，通常一天左右就可以出具。估算的贷款额度不一定准确。后期贷款的变数相对更大，存在贷不到款的可能性。
第二种是underwritten Pre-approval。贷款银行会提前审批贷款人的文件。审查过程很仔细，所以需要3-14天时间才会出具贷款预批信。因为预估的贷款额度比较准确，贷款机构也基本确定会给你贷款，offer也更具有竞争力。
其三，Pre-approval letter的作用大家可以把Pre-approval letter理解成贷款能力的证明书。首先，对于贷款人来说，Pre-approval Letter可以让你明确自己能够买得起什么价位的房子。另一方面，也可以向卖家证明贷款能力和经济实力，更有可能顺利完成交易，从而让卖家更想把房子卖给你。
其四，办理Pre-approval中的疑问
1. Pre-approval letter需要找很多家贷款银行吗？
一般建议找2-3家银行。这样做的好处是，根据不同银行批的额度，你可以判断自己的贷款风险。比如你找了两家银行，一家批准了100万的额度，另一家批准了105万的额度，这两个额度差不多，都在105万左右，所以你大概能够确定自己可以贷到105万。因为每个银行预批的贷款额度可能存在一定差异，你可以通过比较银行批准的额度，选择更高额度的Pre-approval letter。
2. 做Pre-approval的贷款银行跟最后使用的一定要是同一家吗？
不需要。所有的贷款银行做两种Pre-approval都是免费的。办理文件时，银行也不会强制要求你买房之后必须选择他们来办理贷款手续。所以大家在前期做Pre-approval的时候，可以同时在多家贷款银行办理文件，对比找到一个最靠谱的贷款机构，用来办理房贷。
3. Pre-approval的购买金额（ purchase price）应该怎么填写？
我们一般建议你了解一下自己最高的额度是多少，这样在看房的过程中可选择的范围能够更大。比如在填写购买金额的时候写了70万，但是看房的过程中发现自己喜欢的房子价位都在80-100万，这就会非常尴尬。为了避免这种情况，建议你根据自己最高的贷款额度来填写购买金额。
4. Pre-approval 需要 hard pull 信用记录吗？
如果你想要拿到Pre-approval 或者underwritten pre-approval，一般贷款机构都要hard pull 你的信用分数、收入、银行存款、工作记录、报税等记录。不过多家银行在一定时间内（一般都是两周左右），多次hard pull不会对信用分数造成负面影响。
5. Pre-approval letter的有效期不同贷款机构的Pre-approval letter的有效期不同。
一般来说有效期是60-90天。所以说只要你在pre-approval有效的60-90天内买房子，同一个贷款机构是不需要再hard pull一次你的信用记录的。如果超过了有效期，贷款机构会再hard pull一次，你也需要再更新Pre-approval letter。更新流程非常简单，银行只需要再看一遍近期的材料以及情况，就可以给你进行更新。您无论是在美国还是在中国都可以贷款购买美国房产，都要先拿到银行的贷款预批信！
想要获得稳定的投资回报，投资者需要考虑若干因素，包括房屋空置率、抵押情况、居住者平均收入、社区及房屋设施状况等。当然，对于房产经纪人的了解也是必不可少的。
1选择投资项目时切勿着急
想清楚自己买房的目的，是为了孩子的教育？稳定的租金收入？是要翻新然后再出售？是先出租，退休之后在此安度晚年？弄清楚这些问题十分重要。巴菲特曾说过：“民意调查无法代替思考。”
2想清楚什么时候出手，谁会是下个买家
在最终敲定之前要想清楚3、5年或者10年之后谁会是下个买家。如果下个买家是投资者，你的卖点就是丰厚的租金。如果下个买家是当地人，那么买家候选人可以有很多，可一一分析卖点，比如安全整洁的社区环境，或者方便子女上学的学区房。
3了解房产经纪人或中介
在美国，房产经纪人是一个很受尊敬的行业。能经年妥善管理投资和租客的房产经理是十分难得的。增加租客或延长租期都要多收费，所以在计算成本的时候要把这些算进去。房产经理公司能力越强，租客满意度就越高，租期也就越长。
4了解地段、社区
选择美国房产，想要房子升值空间大，地段是很关键的。了解当地的社会治安，犯罪率和其他房产和业务信息。如果你购买的房产在某社区内，那么要一份租房表复印件，确定空置房产和抵押房产的数量。还需要一份住房所有权账目复印件，查看周围是否有很多延期维修或坏账堆积。如无法亲自置办这些资料，可以请专家代劳，这点费用不能省。
5要有房屋的独立检验报告
房产外观不错，社区环境也很好，但这并不代表内部也没问题。需要邀请专家来确定空调是否完好、电线是否安全、屋顶是否坚固、排水有没有问题、房屋是否受潮等等。这些问题一旦忽视，日后需要花费额外资金来修复。这些检验安排起来十分方便，且价格不贵。只有预定之后才能进行检验，检验必须在押金期之内完成。
6做为业主，要尊重租客也要严格要求租客
最好的业主要让租客满意，防患于未然。如果租客一直很合作，他有要求的话业主要有回应，这样便于解决问题。如果租客要求修缮房屋，请不要拒绝或拖延。另外，不要纵容租客拖延交租，从第一天起就严格要求租客按时交租。
7选择优质美国房产
选择地段好、社区好、治安好、升值空间大的房产。在社区环境优美、房产价位适中的情况下，尽量选择最佳的房产。如果高层的二卧公寓附送面积或带大阳台，那么就要选这样的。如果之前的业主为地板和厨房花费了很多，那么在卖家开出的额外费用低于之前投入的前提下，买家可以接受。如果社区有湖，选临湖的房产。如果社区有大型设施（泳池、网球场、烧烤区）而且只比一般社区贵一点的话，选设施好的社区。
8不要贪小便宜
如果交易“太划算”，那一定不能上当。有可能这真是笔好买卖，而你恰好又是第一个发现的人，但是可能性太小了。更多情况下，别人早就发现这笔好买卖了，但留到现在还没卖出去肯定也是有原因的。
9要一直关注房产市场
有时人们买下房产、租出去以后就不闻不问了，但是后来会发现很多问题。所以应该时刻关注，一旦有问题就立刻解决。随时关注有关自己房产的资金流动，每个月都要更新文件记录，确保每年都交税单。
当然，如果以上你都觉得太麻烦费精力，那你只需要找到一个专业的投资顾问，他能帮你解决以上所有问题。
