投资美国房地产，如何获得稳定的投资回报_美房资讯

投资美国房地产，如何获得稳定的投资回报

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想要获得稳定的投资回报，投资者需要考虑若干因素，包括房屋空置率、抵押情况、居住者平均收入、社区及房屋设施状况等。当然，对于房产经纪人的了解也是必不可少的。

1选择投资项目时切勿着急

想清楚自己买房的目的，是为了孩子的教育？稳定的租金收入？是要翻新然后再出售？是先出租，退休之后在此安度晚年？弄清楚这些问题十分重要。巴菲特曾说过：“民意调查无法代替思考。”

2想清楚什么时候出手，谁会是下个买家

在最终敲定之前要想清楚3、5年或者10年之后谁会是下个买家。如果下个买家是投资者，你的卖点就是丰厚的租金。如果下个买家是当地人，那么买家候选人可以有很多，可一一分析卖点，比如安全整洁的社区环境，或者方便子女上学的学区房。

3了解房产经纪人或中介

在美国，房产经纪人是一个很受尊敬的行业。能经年妥善管理投资和租客的房产经理是十分难得的。增加租客或延长租期都要多收费，所以在计算成本的时候要把这些算进去。房产经理公司能力越强，租客满意度就越高，租期也就越长。

4了解地段、社区

选择美国房产，想要房子升值空间大，地段是很关键的。了解当地的社会治安，犯罪率和其他房产和业务信息。如果你购买的房产在某社区内，那么要一份租房表复印件，确定空置房产和抵押房产的数量。还需要一份住房所有权账目复印件，查看周围是否有很多延期维修或坏账堆积。如无法亲自置办这些资料，可以请专家代劳，这点费用不能省。

5要有房屋的独立检验报告

房产外观不错，社区环境也很好，但这并不代表内部也没问题。需要邀请专家来确定空调是否完好、电线是否安全、屋顶是否坚固、排水有没有问题、房屋是否受潮等等。这些问题一旦忽视，日后需要花费额外资金来修复。这些检验安排起来十分方便，且价格不贵。只有预定之后才能进行检验，检验必须在押金期之内完成。

6做为业主，要尊重租客也要严格要求租客

最好的业主要让租客满意，防患于未然。如果租客一直很合作，他有要求的话业主要有回应，这样便于解决问题。如果租客要求修缮房屋，请不要拒绝或拖延。另外，不要纵容租客拖延交租，从第一天起就严格要求租客按时交租。

7选择优质美国房产

选择地段好、社区好、治安好、升值空间大的房产。在社区环境优美、房产价位适中的情况下，尽量选择最佳的房产。如果高层的二卧公寓附送面积或带大阳台，那么就要选这样的。如果之前的业主为地板和厨房花费了很多，那么在卖家开出的额外费用低于之前投入的前提下，买家可以接受。如果社区有湖，选临湖的房产。如果社区有大型设施（泳池、网球场、烧烤区）而且只比一般社区贵一点的话，选设施好的社区。

8不要贪小便宜

如果交易“太划算”，那一定不能上当。有可能这真是笔好买卖，而你恰好又是第一个发现的人，但是可能性太小了。更多情况下，别人早就发现这笔好买卖了，但留到现在还没卖出去肯定也是有原因的。

9要一直关注房产市场

有时人们买下房产、租出去以后就不闻不问了，但是后来会发现很多问题。所以应该时刻关注，一旦有问题就立刻解决。随时关注有关自己房产的资金流动，每个月都要更新文件记录，确保每年都交税单。

当然，如果以上你都觉得太麻烦费精力，那你只需要找到一个专业的投资顾问，他能帮你解决以上所有问题。

2021-04-08 发布

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美国房地产最合理的资产配置方式

即使在经济衰退期间，美国的一些市镇街区仍然看得到房价稳步上扬。众所周知，中国买家独爱美国房产，自2009年，美国经济衰退的状况开始好转之后，中国投资者进行的海外房地产投机活动开始增多。中美两个市场不同步，因此创造出投资机会。但是为什么要投资美国房产，它的优势又在哪里呢？今天就为大家深入解读。

为什么选择房地产投资：

房地产投资到底有哪些优势？它的收益又如何呢？

房地产投资是唯一一个坐拥这五大优势的投资方式。

1、高现金回报

2、高权益回报

3、有效杠杆支撑

4、硬资产收益

5、税务减免

针对以上提到的这五点优势，在这里为大家作详细解释。

从现金回报率说起。通过优投房收集的资料显示，对四种投资的现金回报进行了比较。

简要解释一下这四组数据：

I-Share US RE ETF：

表示房地产，它衡量了美国股市房地产板块的表现，包括大，中或小市值公司和房地产投资信托基金

S&P500：

股票市场，我们这里选用美国500强公司指数

TBill：

表示债券，我们这里选择美国一年期国债

National Interest Rate：

美国银行存款利率

现金存款和债券在这7年中现金回报几乎为零，分析这些数据不难发现，债券和现金投资较为稳健，但伴随着收益率也微乎其微，再加上通货膨胀的威胁，许多投资者望而却步。2008年爆发的金融危机对房地产和证券行业造成了严重打击，好在2010年8月证券和房地产市场均逐渐复苏。从2005年2月开始，房地产市场投资回报已超越股票。专家认为，目前投资美国房地产是最好的增值和降低风险的方式。

什么是杠杆？

杠杆简单地说来就是一个乘号。使用这个工具，可以放大投资的结果，无论最终的结果是收益还是损失，都会以一个固定的比例增加。杠杆的基本原理并不复杂，但是如何将一个原理应用到一个实际范例中去呢？比如房地产？

下面的例子希望能帮助大家更深刻理解杠杆。

先假设我们不使用杠杆。我们用$50万现金投资房地产，一年后我们卖出房产，获得$60万现金，那么我们的收益率是—

($60万 - $50万) / $50万 = 20%

再看我们使用杠杆的情况。同样我们用$50万投资，但这次我们的现金只有$10万，我们加了$40万的杠杆，大家可以想象成我们借了$40万作为我们的投资本金，同样一年后我们卖出房产，获得$60万现金，这次我们的收益率是—

($60万 - $50万) / $10万= 100%

其他因素不考虑的情况下，这个简单的例子展示了使用杠杆和未使用杠杆投资回报率的巨大差异。杠杆越大，收益越高，风险自然也越大。

与其他类别的投资不同，地产通常是杠杆融资。当然，你可以用更少的价格购买股票或是商品，但只有地产能提供租金收入，这部分收入平衡了债务支付造成的损失，使房地产成为了最理想的长期投资。一旦你不再需偿还的债务，你的现金回报将随时间成倍增加。

什么是硬资产：

硬资产是指切实存在的、具有一定耐久性的、不易消灭的并且受自然周期或经济周期影响较少的资产种类。投资界一般把贵金属、能源及房地产成为硬资产。一般来说，硬资产与股票和债券呈负相关，也是就是说，当股票和债券下跌，硬资产往往会升值。在通货膨胀时期，股票和债券市场都不乐观，此时硬资产是一个很好的通货对冲工具。

我们可以看到，从2012年起，美国的房地产市场已经从2008年的金融危机中逐渐复苏。

特殊条件下，房产投资税务减免：

关于税收减免，美国地方政府规定了一些减免税务项目，主要针对以下几项：

用个人名义买投资房的话，可以通过如下方法抵税：

房子的地税(房产税)，保险费。

房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费。

房子的维修费。

房东到美国来往的机票，餐旅费。

房地产公司的管理费。

房地产经纪的中介费。

寻找租客的广告费。

自己未成年孩子的抚养费。