现在买房已经不是一个人的事情了。不少年轻的朋友们，买房时候还是需要父母的支援，毕竟高房价已经压倒了一代人。尤其在国外，不少留学生们买房多半还是靠父母作“靠山”。不少移民美国或在美国留学的儿女们，在思考买房子的时候，父母总会问一句“还差多少？”父母想帮在美国的儿女买房，但是又不知道怎么把钱“运”过去。父母应该如何把买房钱给自己的子女“运”到美国去？
给子女打钱在美国买房的优势
如果父母送钱给子女付美国买房的头期款的话，可以让他们的首付比例达到较好的贷款条件。银行一般规定，超过25%比例的首付款，可以免除办理贷款保险，同时也有助于享受到最好的利率。但是，你还是要出示一些文件给贷款专员，以证明父母有资助到你。
首先，贷款专员会拟定一封信，信上会注明这笔钱是父母赠与给购房者的，金额也会列出来，然后双方（父母和子女）都要在这封信上签名。
不过，如果这笔钱提前三个月被转到了购房者的账户上，银行一般就会认为，这笔钱已经成为了您的个人资产，所以就不会再要求买房者出示这封信。当然，实际情况还要视个人的具体情况而定。可以说，有了父母的帮衬，子女的购房过程也变得轻松些。
给子女在美国买房有哪些讲究？
美国国税局 (IRS) 规定：每年每个父母（包括岳父、岳母、公公和婆婆）可以免交“赠与税”而赠与每个子女最多$14,000。比如，一对新婚夫妇要买房，双方父母共四人，每人分别赠予$14,000给这对小夫妻，$14,000乘以8，这样小夫妻最多可以收到$112,000而免交赠与税。这笔钱绝对够这对新婚夫妇付房子的头款了。这笔$112,000的赠予款，父母四人是不需要缴纳赠与税的，而接受赠款的小夫妻也不必缴纳收入所得税。
想多给子女转钱的几种方法
第一种，年末的时候每人送$14,000, 年初时每人再送$14,000,这样父母就可以赠送比原来每年免交赠与税所多出一倍的金额。
第二种，如果无法赶在年末赠送，那么在年中也是有办法多赠送的。美国国税局规定，每个美国公民或居民一生可享受到免缴赠与税的赠予额有543万美元。所以，这多出的$14,000赠与款可以就可以用这个543万来抵税。
举个例子。如果每个父母想给每个子女$20,000美金，那就比每年的免税赠予额($14,000)多出了$6000,而这$6000就可以从543万里面扣除，所以还是免税的。所以，只要父母（必须是美国公民与居民）一生中赠送给其子女的钱款数目不超过543万美元，就不用担心缴纳赠与税的问题。
父母需要办理一些什么手续
现在越来越多的中国留学生选择毕业后留在美国，然后结婚、生子，到买房的时候难免需要父母帮衬。如果父母拥有美国绿卡或公民身份，那么就像上述的那样，其一生的免税赠予额是543万美元；但是，如果父母是中国国籍（且没有美国绿卡）的话，其终身的免税赠予额只有6万美元。不过话又说回来，就算是中国籍的父母赠送了超过这个金额，美国政府也管不到他们。但是，如果接受赠与的子女每年收到超过$100,000的来自外国人的赠与额，那么美国子女（受赠者）就必须向美国政府申报，即填一张3250表；如果不填，他们将会被罚款。
至于有美国身份的父母，如果他们每年赠与其子女超过543万的赠予额，那么他们必须填写709表。所以说，只要是赠予行为发生了，且超过了所规定的免税的数额，就必须有至少一方要主动上报国税局。
父母从中国汇钱去境外有管制
中国政府规定：每个中国公民每年只能从中国汇出50,000美金去境外，包括美国。父母最好从中国的账户直接汇款到其美国子女的账户上，而不要先把钱汇到父母在美国的账户上，再进而转到其子女的账户上。
父母还必须注意：千万不要直接送现金给您的子女，之后再让子女存入他们自己的账户。这是因为，在美国如果有超过一万美元的现金被存入某个人账户，该个人必须详细说明该收入的来源。如果孩子在美国读书工作，不少中国父母都会考虑帮他买套房子，不过根据子女在美国的阶段不同，身份不同，买房的套路也大不相同。
H1B签证和OPT的关系
先从上学的子女说，来美国读书是F1签证，也就是学生签证。OPT是持有F-1签证的学生在毕业后可以申请的合法留在美国的实习签证。F1签证学生在毕业之后可以有1年的OPT时间，学生可以在与专业相关的领域寻找工作实习单位，申请OPT拿到移民局发放的EAD(Employment Authorization Document)，才能从学生身份F1转换成工作身份H1B。大部分在美国发展的人都会走这么一条路：F1——OPT——H1B——green card。
为持有学生签证的孩子买房最简单。但是贷款时没有优势，换句话说就是贷款的利率会高于其他身份的情况。买房可以全款付清，或者走外国人贷款。当孩子毕业后，这时候就可以向学校申请OPT，OPT是持有F1签证的学生在毕业后申请的合法留在美国的实习签证。从这个阶段开始，由于有了收入，有了在美国报税的记录，那么购房时可以享受和美国公民同等的低首付比例，和低利率的待遇。并且在贷款条件上也宽松很多。比如大家耳熟能详的大型美国银行，摩根大通，美国银行都不给外国人放贷，但是如果您是OPT或者H1B，那么就可以从他们那里贷到款。OPT结束时，如果找好了工作，孩子的身份就变成了H1B，也就是工作签证。这个签证需要抽签，能不能拿到全看运气，很多优秀的中国孩子想留在美国，但是因为没有抽到这个签证只能回国。
持H1B签证贷款买房有何优势
H1B在贷款购房时有天然优势，如果抽中H1B，就能享有和美国公民同等的低首付和低利率的待遇，即使H1B没有被抽中，但只要还在OPT有效期内，仍可以和美国公民同等的低首付和低利率待遇。
在贷款条件方面，在贷款机构选择上会相对宽松很多，很多贷款银行均可提供。贷款条件也容易满足，由于H1B是工作签证，也就意味着如果你有工卡以及近期的收入和报税单，你的贷款和本地贷款要求是一样的，银行会根据你收入能力的大小，信用，税单，而决定你的贷款额度和利息，甚至有可能你能享受自住房免税条款。
持有H1B签证适合什么类型的贷款项目？
作为一个持有H1B签证的中国人，你能申请到的贷款很可能是美国传统型贷款，审核依据是美国两大住房抵押贷款公司“房地美”和“房产美”的标准。为此你需要满足以下几个条件：
最低620的信用分数
无收入限制
能出具至少两年的报税单
具备这些条件，你就可以申请到一个贷款了，而首付的比例也因银行和贷款机构而异，同时也是会取决于你的贷款数额。你后续需要支付的房屋贷款保险也会比FHA少许多，并且保险费用会在贷款额度偿还到房市值的20%之后就消失，除此之外，你不需要支付额外的中介费和申请费用。
H1B签证时效所可能带来的税务问题
与绿卡持有者不同的是，H1B签证属于非移民签证，加上后续延长期，你可以在美国工作六年，也就是说如果六年期满后你依然是H1B签证的身份，你就没有办法继续呆在美国了。而之后如果你打算卖掉房产然后离开美国，那么你就需要缴纳盈利部分的所得税，但这笔税费可不低。如果你有转换身份的打算，那也要尽早开始准备。
总之，对持有H1B签证的中国公民来说，只要你的证明材料全面，你贷款买房成功的几率会很高，而且还能享受一定的优惠。
出售两年以上自用住宅可享高免税额的国税局121条款（Sec. 121），对房子先出租再自住，或先自住再出租的资本利得（Capital Gains）免税额的计算是有大差别。若先出租再自住，会影响未来售屋时可享的资本利得免税额，但若先自住再出租，对屋主出售房屋时较有利。
2008年起，售屋之前的五年里若有出租时段，免税额须按出租几个月递减，但若先自住再出租，便不用减低免税额。
举例来说，先出租后自住：2014年以30万元购屋，2019年以60万元售出。2014-2016年间出租，2017-2018年为自住。售屋的资本利得是60万-30万=30万元，五年之间仅有两年为自住使用，免税额为30万元x2/5=12万元，需缴交的资本利得为为18万元。
先自住后出租：2014年以30万元购屋，2019年以60万元售出，售屋的资本利得为60万-30万=30万元。2014-2016年间自住，2017-2018年为出租。根据Sec. 121条款，当主要住宅变成出租物业时，纳税人不需计算做为自住之后的出租时时段，因此，上述五年在计算免税额时皆属免税资格使用，此时的免税额（单身）是25万元，需交税的资本利得为30万-25万=5万元。
如何证明房屋是您的主要自住房？
鉴于拥有两户或以上房子的屋主相当多，国税局对主要居所的要求非常严格。以2003年Guinan v. US, 2003-1 USTC 50475联邦法院对国税局121条款做出裁决为例，James & Jean Guinan夫妇出售他们在威斯康辛州一栋房子，他们符合了五年里有两年自住的时间上的要求，他们也符合了一些作为主要居所的测试，例如在威州有汽车注册，并有银行帐户，但法庭注意到这对夫妇在威州并未办理选民登记，和当地没什么联系，工作也不在当地，且他们从未申报过威州税表。
法庭最后裁定，由于没有足够的证据来证明该栋房子是其主要居所，因此，出售威州这栋房子须缴纳全部资本利得税。
用自住屋赚钱两年换屋节税高招
九年前从北加州移居南加州并投入房地产仲介业的戴女士，搭上这一波房地产涨价热潮，平均年收入保持六位数以上，亲朋好友都好奇她是如何做到的。她透露，替人买卖房子的佣金收入并不稳定，充分利用国税局税法：出售两年以上自用住宅可享高免税额才是赚钱捷径，但屋主宜事先审慎规画，投资眼光要准，时机也非常重要。
国税局1997年开始实施的121税法条款（Sec. 121）规定：过去五年中，屋主住在自己的主要住宅（Principal Residence）中总计（Aggregate）两年，售屋时，单身屋主可享25万元免税额，夫妻屋主可享50万元免税额。戴女士就是充分利用这项税法优惠，分批购买银发社区橙县拉古纳伍兹（Laguna Woods）的房子，以两年的时间加建改建装潢布置后再脱手，享受25万元免税额。
121条款所谓的总计住过两年，不需连续住上两年。此税法适用于每24个月，也就是说，屋主每隔24个月即可出售一次自用住宅，所获资本利得（Capital Gain），单身不超过25万元，夫妻不超过50万元，就可免税。但121条款仅限美国境内自用住宅，不适用国外房产，即使美国公民或绿卡持有人因公在海外工作，海外自用住宅同样不可享有25万或50万美元的资本利得豁免。
其实，手上拥有资金的精明投资人，从2008年金融风暴后就专门寻找房价较低或价格飙涨较快地区的房子，例如邻近华埠的回声公园（Echo Park）与林肯冈（Lincoln Heights ），洛杉矶西郊小城Culver City，以好学区著称的洛县东郊城市钻石吧（Diamond Bar），圣伯纳汀诺县的奇诺冈（Chino Hills），河滨县的Corona，圣地牙哥县的San Marcos等中低价位的房子，自己搬进去住，边住边加建装修，两年后房价上涨20%至80%不等，这些屋主就将房子售出，获利落袋，再寻找下一个投资目标。
戴女士把卖掉北加州房子的100多万元拿到南加州买房，先买两户，成功卖掉第一户赚了25万元后，再把第二户当成自住屋，着手加建装修的同时又买了第三户，房子对她而言是转手赚钱工具，不是家，自然不涉感情。不断加建改建房子，戴女士组了一个施工团队，随着她转战各地施工；为了存放展示屋的家具，她还租了仓储，作业流程井然有序。
121条款对离婚夫妇也比以前公平。离婚搬出的一方，曾在该住宅住过两年，与仍留在房子的一方，皆可各自享受最高额度为25万元的免税优惠。
至于配偶过世，未亡人在当年将房子出售，仍可享受适用于夫妻的50万元最高免税额，若房子次年才出售，未亡人只能享受25万元的单身最高免税额。
非婚姻关系的朋友共同购屋，房子出售时每人各自可享受25万元的单身最高免税额。此条款吸引不少单身人士联合购屋，享受房屋增值免税优惠。
至于拥有第二栋住宅或度假屋两年以上的屋主，只要能证明总计住了两年，屋主可获121条款的免税优惠。
