疫情“补贴”出的美国房价大涨？

近一年来美国的疫情日益恶化，经济不景气，神奇的是，经济下滑，失业大增，美国的房地产市场却不跌反涨，房子异常抢手。

美国房地产咨询公司的一项调查显示，2020年6月份全美新建住宅的销售总量比去年同期增长了55%，其中销售最为强劲的美国东北部的新房销量增长了86%。这是自2008年金融危机以来，新房月销量增长最快的一个月。

与此同时，来自美国抵押贷款协会的数据显示，美国购房贷款的申请数量在截止5月22日的一周同比增长了8.6%，环比4月初上涨了54%。 

房价方面，标准普尔11月24日公布的数据显示，9月份美国标普房价指数同比上涨了6.96%，创下2014年5月以来最大涨幅。而美国房地产经纪人协会近期的数据同样表明了美国房价的大涨。该数据显示，2020年三季度全美独栋住宅价格比去年同期上涨了12%，达到313500美元。

按照常理，出现这么大的疫情，经济全面衰退，失业率激增，人们的收入减少，房屋销售量应该锐减，房价应该大跌才对。但令人意外的是，美国一向平稳的房地产市场，借着疫情，反而异军突起，让人难以理解。

美国国内有很多的分析，比较有意思的一个说法是：疫情来了，美国人不用上班了，在家里每周坐等失业金，有些人领到的失业金比工资还高，但不出家门，也没什么开销，所以因疫情之祸而得储蓄之福。美国人的储蓄观念平常是很淡漠的，这就是那个“拿不出400美元”的梗，而现在被疫情所迫攒到了钱。

美国经济分析局的数据似乎也支持这个说法。2020年4月份，美国的个人储蓄率就创纪录地达到了33％，而消费开支也破纪录地下滑了13.6%。

另一个被讨论比较多的原因是，疫情下租住公寓的一些人（尤其是大城市里的）感受到了公寓人多带来的新冠感染风险，为了给自己和家人一个更安全的环境，原本没想这两年买房的一部分人提前了买房计划，并且更倾向于买郊区甚至远郊区人少地方的房子。

美国媒体上主流的分析还是集中在美联储的大幅降息和房屋供给端的收紧上。美国的住房贷款利率屡创新低。房屋抵押贷款公司Freddie Mac（房地美，这个公司2008年金融危机时在中国名气很大）7月16日发布的报告指出，关键的30年期固息抵押贷款平均利率跌破了3%，是近50年来的首次。而15年期抵押贷款的利率也跌破了2.5%。

降息的确能起到刺激买房的作用，这是屡试不爽的手段。这个手段在中国早已被玩得炉火纯青，美国作为世界第一金融大国，市场不出现点儿反应才是不正常的。

供给方面，因为疫情带来的施工困难，美国的房地产开发商们减少了拿地和建造新房屋的规模，可提供给市场的待售房屋数量大幅下降。而根据美国房屋建筑商协会提供的数据，美国近三分之一的房屋建筑材料来自中国，房屋中需配置的浴缸、水槽、家用电器等很多产品也来自中国，疫情导致这些物品的供应链部分或全部中断，进一步减少了市场上可供应的房屋。

二手房方面，原本要卖出房子的，或是因为担心疫情持续带来的未来不确定性风险，或是为了避免接触过多的看房客，减少感染新冠的风险，大家对房屋的出售都偏向了保守，这也部分地减少了市场上房屋出售的数量。

新房、二手房供给同时减少，市场需求又在此时增加，这一切共同造成了市场上房源的紧张。美国房产网站的经济学家Jeff Tucker说：“就许多市场和整个国家而言，库存水平实际上已回落至创纪录的低点。”

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