房屋估值结果不一？主要有这三大原因
房屋价值的定义莫衷一是。不过最真实的房屋价值应该是买卖双方都同意的交易价格，同样一栋房屋假设有一百位卖方、以及一百位买主，相互交易而敲定的价格势必有许多版本。
为了估算房屋价值，有些美国购房者会使用资产价值管理工具（AVM，asset value management），将大量数据输入电脑、选用特定模式，得到房屋价值预估结果。同时诸如Zillow、Redfin之类在线房屋聚合信息网站推出估价工具，由于参考的数据与方法不同，进而造成网络上房屋价值估算结果不一。
房屋价值预估之所以无法精准，主要有以下几个因素：
01
公共纪录数据是错的
所有公司都根据公共纪录采用平方英尺来估价，但并非全部采用同样数字，有时，甚至连房间或卫浴的数量都不同，更会造成明显的估价差异。
02
在您房屋所在地附近过去六个月很少有房子出售
邻近越多房屋出售，后台系统就越能够有充分的可参考依据推估房屋价值，附近没什么房子出售，也就比较难有准确房屋估价。
03
您的房屋最近几十年没有在市场上进行交易
在MLS房屋清单上，一旦房屋出售，就会留下交易纪录，较容易推估相对准确的数据，最近没有交易就少有更新资讯，也就不容易推估出准确价值。
复活归来的超人，回到阔别已久的故居，房子竟然已经被拍卖？
最近，扎克施耐德的《正义联盟》导演剪辑版正式上线，里面剧情跌宕起伏、精彩绝伦。让无数DC粉们好好“过了一个年”。
然而值得注意的是，影片出现了这一镜头：复活归来的超人，回到阔别已久的故居，然而由于他两年（2015-2017年超人死亡）没交房产税，房子已经处于拍卖状态。
在美国，房产税是比较常见的一种税收，如果在美国房产税交不起怎，首先，会影响到个人的信用信息，在生活和工作当中受到一定程度的影响。其次，如果房主长期欠税，地方政府有权回收房子，房子将会被法院拍卖。
超人有“超能力”，不怕信用问题；老爷布鲁斯韦恩有“钞能力”，也不会缺钱。但是毕竟咱们大部分都没有，所以了解点房产税知识是非常关键的。
美国房产税是什么？
有许多民众会把房地产税 (Real Estate Tax) 和财产税 (Property Tax) 混合使用，在许多内容释疑上也经常可以看到这两者混用，但必须做以下厘清：房地产税 (Real Estate Tax) 是财产税 (Property Tax) 的一种，但不是所有的财产税都是房地产税。财产税还包含其他有形的「可动的」个人财产 (movable assets)。不过在日常语言、甚至一些税务文档当中大多都直接将房地产税用 Property Tax 来表征。
美国房地产税率由各州、各地方县议会甚至各学区根据财政需要各自制定，因此各州各地区的房地产税不尽相同，政府会对每个房子做评估，然后根据评估价计算税额，基本上是房价的1%~3%不等，例如加州房地产税根据所在县市不同平均约0.8%至1%上下。而新开发区域的房地产税又会再高一些。
美国房产税是如何计算的？
房地产税的高低和房地产价值高低是连动的，而且每年都会有变化。房地产的定义包含了「土地部分」和「建筑部分」。计算房地产税的时候是使用千分比 (mill rate) 单位来衡订，算法为千分比乘上房地产的估值 (Assessed value，和市值不同)。
1.千分比算法：
一个 mill 代表一美分的十分之一（或是一块美金的千分之一）；房地产税的最基本单位是用每一千块去算，则一个 mill 就是一块钱，十个 mill 就是$10。
2.房地产的估值 :
估值 (Assessed Value) 和市值 (Market Value，又称成交价) 不同，后者是买卖成交的价格，前者是为算房产税所使用的价格。需要估价的时机分为两种，一种是买卖要求的估价，贷款银行会雇用估价师来进行一次评估，银行再根据估价来判断贷款风险而决定是否放贷或放多少贷，这种的估值变化会很大；另一种是每年政府根据房屋情况（是否有房屋升级）和市场变化评估一次，这种一般来说相比浮动不大。
估价师会评估很多项目，比如说房屋大小、厕卧数量等等，然后与同区其他类似房型进行相比得出一个市价。最后把房屋的市价（成交价）乘上一个该区特定的估值百分比 (Assessment Rate) 就能得出估价，进而计算要缴的房地产税。一般来说，估值百分比大概在80%-90%；但也有极端情况，比如 Mississippi 只有10%，麻州则近乎100%。
Assessed Value = Market Value * Assessment Rate
Property Tax = Assessed Value * Tax Levy
房地产税账单长什么样子？怎么缴交
大部分郡县的房地产税帐单应该都大同小异，会由房产所在的当地税局 Treasurer-Tax Collector 寄发，并包含了一些房产税务信息，像是独一无二的房产识别号码 (parcel number) 、地税拆分多少期、每一期的缴交期限和金额是多少。而各个地税征收的名目和金额也会条列出来，一目了然。
至于缴交方式也是由当地税局决定，大部分接收纸本支票缴交，而现在绝大多数也都支持在线缴款，到指定的在线付款系统使用 Debit/Credit 或是电子支票缴交即可，相当方便。
为什么地税会涨？
从以上算法看来，房地产税会涨就是两个原因：一个是税率上升，一个是房产估值上升。
1.税率上升
来自房地产项目的税收是地方政府的主要收入，如果在年度审预算时发现开支超过，可能就会因应调涨房地产税率以支持各单位机构正常营运。但加州同样有在 Proposition 13 当中规定，每年地方政府的地税涨幅不得超过房屋估值的1%，而房屋估值一年内最多不得增加超过2%，除非是房屋易主（买卖），否则都受限于此。
2.房地产估值上升
若没有牵涉贷款买卖，房地产估值是由政府聘雇的专业估价师来执行；若有的话则应该是放贷单位（如银行）聘请估价师来做，以方便银行评估放贷风险。估价的时候主要会考量到该区类似房型的卖价，是否有最新的升级装潢，如果用于租房那么租金行情在哪，或者是重置费用要多少（比如说灾后重建的费用）。
如果没有买卖，那么房产估值的变动基本不大，但一旦有买卖就会有很大变动。假设小明2021年以60万元买入一房，中间都是用60万来算房产税；过了三年80万卖给小美，那么小美就要用80万元来算要缴的房地产税。
