复活归来的超人，回到阔别已久的故居，房子竟然已经被拍卖？
最近，扎克施耐德的《正义联盟》导演剪辑版正式上线，里面剧情跌宕起伏、精彩绝伦。让无数DC粉们好好“过了一个年”。
然而值得注意的是，影片出现了这一镜头：复活归来的超人，回到阔别已久的故居，然而由于他两年（2015-2017年超人死亡）没交房产税，房子已经处于拍卖状态。
在美国，房产税是比较常见的一种税收，如果在美国房产税交不起怎，首先，会影响到个人的信用信息，在生活和工作当中受到一定程度的影响。其次，如果房主长期欠税，地方政府有权回收房子，房子将会被法院拍卖。
超人有“超能力”，不怕信用问题；老爷布鲁斯韦恩有“钞能力”，也不会缺钱。但是毕竟咱们大部分都没有，所以了解点房产税知识是非常关键的。
美国房产税是什么？
有许多民众会把房地产税 (Real Estate Tax) 和财产税 (Property Tax) 混合使用，在许多内容释疑上也经常可以看到这两者混用，但必须做以下厘清：房地产税 (Real Estate Tax) 是财产税 (Property Tax) 的一种，但不是所有的财产税都是房地产税。财产税还包含其他有形的「可动的」个人财产 (movable assets)。不过在日常语言、甚至一些税务文档当中大多都直接将房地产税用 Property Tax 来表征。
美国房地产税率由各州、各地方县议会甚至各学区根据财政需要各自制定，因此各州各地区的房地产税不尽相同，政府会对每个房子做评估，然后根据评估价计算税额，基本上是房价的1%~3%不等，例如加州房地产税根据所在县市不同平均约0.8%至1%上下。而新开发区域的房地产税又会再高一些。
美国房产税是如何计算的？
房地产税的高低和房地产价值高低是连动的，而且每年都会有变化。房地产的定义包含了「土地部分」和「建筑部分」。计算房地产税的时候是使用千分比 (mill rate) 单位来衡订，算法为千分比乘上房地产的估值 (Assessed value，和市值不同)。
1.千分比算法：
一个 mill 代表一美分的十分之一（或是一块美金的千分之一）；房地产税的最基本单位是用每一千块去算，则一个 mill 就是一块钱，十个 mill 就是$10。
2.房地产的估值 :
估值 (Assessed Value) 和市值 (Market Value，又称成交价) 不同，后者是买卖成交的价格，前者是为算房产税所使用的价格。需要估价的时机分为两种，一种是买卖要求的估价，贷款银行会雇用估价师来进行一次评估，银行再根据估价来判断贷款风险而决定是否放贷或放多少贷，这种的估值变化会很大；另一种是每年政府根据房屋情况（是否有房屋升级）和市场变化评估一次，这种一般来说相比浮动不大。
估价师会评估很多项目，比如说房屋大小、厕卧数量等等，然后与同区其他类似房型进行相比得出一个市价。最后把房屋的市价（成交价）乘上一个该区特定的估值百分比 (Assessment Rate) 就能得出估价，进而计算要缴的房地产税。一般来说，估值百分比大概在80%-90%；但也有极端情况，比如 Mississippi 只有10%，麻州则近乎100%。
Assessed Value = Market Value * Assessment Rate
Property Tax = Assessed Value * Tax Levy
房地产税账单长什么样子？怎么缴交
大部分郡县的房地产税帐单应该都大同小异，会由房产所在的当地税局 Treasurer-Tax Collector 寄发，并包含了一些房产税务信息，像是独一无二的房产识别号码 (parcel number) 、地税拆分多少期、每一期的缴交期限和金额是多少。而各个地税征收的名目和金额也会条列出来，一目了然。
至于缴交方式也是由当地税局决定，大部分接收纸本支票缴交，而现在绝大多数也都支持在线缴款，到指定的在线付款系统使用 Debit/Credit 或是电子支票缴交即可，相当方便。
为什么地税会涨？
从以上算法看来，房地产税会涨就是两个原因：一个是税率上升，一个是房产估值上升。
1.税率上升
来自房地产项目的税收是地方政府的主要收入，如果在年度审预算时发现开支超过，可能就会因应调涨房地产税率以支持各单位机构正常营运。但加州同样有在 Proposition 13 当中规定，每年地方政府的地税涨幅不得超过房屋估值的1%，而房屋估值一年内最多不得增加超过2%，除非是房屋易主（买卖），否则都受限于此。
2.房地产估值上升
若没有牵涉贷款买卖，房地产估值是由政府聘雇的专业估价师来执行；若有的话则应该是放贷单位（如银行）聘请估价师来做，以方便银行评估放贷风险。估价的时候主要会考量到该区类似房型的卖价，是否有最新的升级装潢，如果用于租房那么租金行情在哪，或者是重置费用要多少（比如说灾后重建的费用）。
如果没有买卖，那么房产估值的变动基本不大，但一旦有买卖就会有很大变动。假设小明2021年以60万元买入一房，中间都是用60万来算房产税；过了三年80万卖给小美，那么小美就要用80万元来算要缴的房地产税。
在美国进行房地产开发需要注意的风险
一
所购买不动产风险
1
财产范围
对于所要购买的不动产区分不同情况，中国投资人应确认相关的物业财产范 围和产权情况。
例如，如果购买的是商场或酒店，所需要确认的财产范围不仅包括相关土地和地上建筑，还应包括建筑内的设备设施、与该商业物业经营相关的 证照、客户名单等商业秘密、测绘图纸或其他无形资产。
如果购买的土地用于开发，则可以要求卖方给予必要的可研调查期，以便对土地相关情况作更详尽的调查，以确定是否适合作符合相关目的的商业开发。
2
产权调查
中国投资人应对所要购买的不动产物业进行相关的产权调查，确认是否存在 产权瑕疵。产权调查可由产权调查公司进行，通过搜集当地政府备案的相关房地 产公开信息，包括房地产历次交易的产权变更记录是否连续完整，是否存在抵押权、地役权或其他产权瑕疵，是否附有相关债务或者欠缴税费等，最终形成相关地产的产权调查报告，罗列相关发现的产权瑕疵或其他问题。
上述发现的问题应由卖方在交割转让前予以解决。另外一个解决方案是，中国投资人可以购买不动产物业产权相关的保险，一旦发生在产权调查中未发现的产权瑕疵，可以要求由 保险公司进行相关理赔。
3
物业检查
中国投资人应聘请专业人员对所购买的不动产物业进行仔细的检查，包括物 业建筑结构、管道设施、供冷供热供电供水系统、是否存在环境风险（例如石棉、 白蚁、管道泄漏等）。
二
政府许可风险
1
区划许可
在美国从事房地产开发应注意符合区划相关的法规要求。美国各州政府拥有 立法权，并授权各市政当局制定有关土地利用方面的区划制定法。当地的市政委 员会由选民选出或市政当局任命，负责制定适合当地的区划条例和总体规划。
当地立法机构指定社区成员组成当地规划委员会，通过组织公众听证会，调查并获取相关信息，负责编制区划条例和总体规划，并向当地市政委员会或其他立法机 构提供建议及相关法规的修订、执行和管理标准等。
受区划委员会制定的区划影响严重的业主可以向法院进行上诉。公众意见和社会团体在区划法的制定和实施上起着非常重要的作用。如果社区民众反对某项目，房地产开发商必须与其协商并征求其同意，否则很难获得区划委员会和市政委员会的许可。
中国企业投资美国房地产开发，首先需要就项目制定总体规划，包括总平面 设计和建筑物的初步设计，报市政当局批准。中国房地产开发商应注意与当地居民沟通，做好相关公关工作，不要简单认为和当地市政当局打好交道就可以了， 不要按照在国内的思维模式先拿到地再说，如果项目未得到当地居民的支持，很可能导致项目无法进行和投资失败。
2
建筑许可
除了区划许可，开工前还需要申请建筑许可及其他开工前需要报批的各种许 可，包括市政许可、给水排水许可、消防许可、历史文物许可及其他许可等。相关项目建筑设计应符合有关建筑法规标准（Building Codes）的要求，如建筑 材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。
获得建筑许可的时间要看各地 方政府的规定，涉及环境问题时可能会较长。例如美国可出售开发的岛屿获得建 筑许可的手续就会比较复杂，耗时可能达 10 年甚至更长，有没有建筑许可的岛 屿售价也差距很大。在获得建筑许可并交纳相关税费后，才可以开工建设。
三
环境风险
在美国购买不动产物业，尤其是购买土地用于房地产开发时，应注意相关的 环境风险并需要进行相关的环境评估，审查相关环境许可证照是否有效，是否存在违反环境法规而导致产生环境责任的行为，是否存在为满足相关环境要求而需 要进行的投入或开销。如果购买的地块在环境保护敏感地区，如野生动物栖息地或湿地等地区，未经许可是不得砍伐任何林木或者破坏地表植被的，而这可能对房地产开发的工程进展带来严重影响。
四
劳工风险
美国的建筑工人属于蓝领工人，与中国的建筑工人不同，他们的收入不低于 白领，甚至会更高，享受固定的工作时间和假期安排，其权益受美国法律和工会组织的保护，应避免随意延长工作时间或延迟发放工薪。
在美国，很多工人加入工会组织，由工会代表工人同企业谈判集体雇佣合同，谈判内容包括工资、福利 待遇、工作时间、辞退条件和遣散费等。工会可以组织工人罢工，或者在签订或 续签劳动合同时要求较高的工薪福利。
美国也曾发生过因为工会组织和企业间谈 判，导致企业经营困难的案例，例如美国通用汽车公司 2007 年在和工会谈判续签集体劳动合同时遭遇罢工，最终被迫接受更高代价的为期四年的劳资合同，最终导致企业负担较高，于 2009 年申请破产保护。
五
土地买卖
中国开发商购买美国土地用于开发，需要和美国土地业主签订《土地买卖协 议》，并要求在满足交割条件的情况下再进行交割。这些交割条件包括产权公司出具产权报告和/或产权保险，测绘地图和图纸已提交，土地等级证明和其他相 关证明文件已提交等。如果存在银行贷款，开发商企业还需要和银行签订《土地 贷款协议》，在存在担保或抵押的情况下，地契和产权保险文件会交由贷款银行。
六
施工管理
美国的施工管理体制由开发商、承包商和监理工程师三方组成的管理体系组 成，通过招标承包制，选择承包商和签订合同。与国内不同的是，国内的建筑商作为乙方常处于谈判弱势地位，常存在垫资开工的现象，而在美国建筑商和开发商处于平等的地位，一般不存在垫资干活的现象。
