随着大家对住宅空间合理利用的日渐重视，地下室也越来越受到青睐。而大多数人在装修或改造地下室时，往往都会面对同一个棘手难办的事情：就是地下室防潮如何做好呢？
由于地下室建在地下，因此最需要注意的就是渗水问题。大家可能会时不时发现自家地下室墙壁有潮湿的迹象，潮湿或完全潮湿的地下室可能导致油漆剥落，霉菌的生长，木材的腐烂以及地下室存储物品的损坏。这些问题看起来像是夏天才有的问题，但实际上可能比您想的更严重，这有可能是地基，墙壁，甚至外墙需要维修的标志。
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美国的一项调查研究显示，仅在美国，地下室及各种一楼住宅、地面地下仓库出现的渗水及潮湿问题每年就能导致近800亿美元的经济损失。如果这一问题能够在装修改造工程的初级阶段就得到足够的重视和解决，或者，当屋主发现了这一问题初见端倪时，能够及时采取正确的措施整改和制止，其实是会为您减少很多不必要的麻烦的。
尽管建筑商在施工期间会对地下室进行完备的防水处理，但随着时间的流逝，一些房屋可能会沉降，从而在地下室的墙壁上产生裂缝。当外面土壤中的水分变得饱和时，水就会从这些裂缝中渗出。甚至结构合理的地下室墙壁也会吸收土壤中的水分，并将其转移到地下室内部，使墙壁开始变得潮湿，随着来自墙壁的水的蒸发，地下室中的空气就会变得更加潮湿。
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地下室潮湿的原因
地下室潮湿的原因有很多，但主要原因是雨水甚至融雪的水通过地基上的漏洞从外面渗进来。小编总结了一些常见的现象供大家参考：
◇室外发大水，流入地基造成墙体积水
◇室内管道破裂，漏水
◇屋顶房檐下水管离地基太近
◇院子地面是倾斜的，墙根处低洼
◇屋顶排水槽以及下水管堵塞，很多雨水不能顺畅排走，直接溢出，从墙壁流下到墙根，渗入地下室的混凝土中
◇地基出现裂缝
◇室内空调（HVAC）系统对您的房子来说太大了，冷却过于迅速，以至于空调系统还没有足够的时间排出空气里的湿气，就冷凝在屋里了
◇房屋地基的防水层破损
◇在做装修时错误的使用了便宜的装修材料
◇污水泵的水不能正确排出
◇地下室有污水倒灌
◇地下室外围窗口井有积水
这里有个简单的办法确认地下室的混凝土渗水情况：
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请在夏天将铝箔或者保鲜膜贴在地下室水泥墙壁和地面上，并在一周以后进行检查，揭下铝箔或保鲜膜看看水泥表面上的水分，就能表明地基的混凝土的渗水程度。还有一个办法，看看地下室的复合地板（因为潮湿，大部分人不使用实木地板）在夏天的时候会不会整体的鼓起来，踩上去下面是不是空的，如果是，就说明太潮了。
下面给大家介绍一些行之有效的解决办法
●给管道做保温
当冷管中的水与热空气发生反应时，就会发生冷凝。如果你不相信这一点，那么在潮湿的天气里走进你的地下室，看着地板上是否有凝结的水珠滴落下来。用泡沫管保温材料包裹管道，可以防止管道周围凝结，它既便宜又容易安装。泡沫是纵向切开的，所以您只需把它滑到管道上，然后用剪刀或是用刀剪掉多余的部分。对于咱们生活在北部地区的人来说，保温材料会让您的管道保持温暖，不至于冬天结冰。
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●隔离外墙
隔离外墙不但可以防止冷凝，在冬天还可以节省能源。
但是，如果水从外面渗漏进来的话，就请不要使用绝缘材料覆盖墙壁了，那样只会把水隔离在一个区域里，让霉菌在那里随意滋生。
●让积水远离地基
当下雨或雪融化时，水会从你的屋顶流下，流到你房子的地基上。水往低处流——一个不变的物理事实。它会浸透房子附近的土壤，渗入地基的裂缝中，如果房子没有做好防水，就会穿透混凝土墙。如果你的地下室在一场大雨后漏水，或者在春天雪融化的时候漏水，那么答案是很明显的：水是从外面来的。下一步是确定你地下室里水的流动位置。一旦确定了这两点，地下室的漏水问题就会找到适合的解决方案。
前面说过房子外面的斜度问题，在大雨或雪融化之后可以使水迅速排离墙根，减少了土壤中水的沉积。这个斜坡至少是6英尺宽，斜坡靠墙处要高于底部4英寸，通常是覆盖土壤，聚酯和石子。
解决地下室漏水问题的关键是把水从房子的地基上引开，落雨槽能起到很大的作用。落雨槽能收集雨水，并通过落水管将其带走，但是如果落雨槽里塞满了树叶和树枝，它们就不起作用了，请不要忘了落雨槽的定期清理，否则下雨的时候，水会像瀑布一样直泻到您的地基边缘。
另外您也可以将下水管延长，一般需要确保水口离开墙4-6英尺。
●修复地基上的孔和裂缝
地基上的孔洞和裂缝会让水分渗入地下室，修补可能无法完全彻底的解决地下室渗水问题，但还是会有帮助的。当你找到裂缝，或者感觉到潮气外露的时候，用速干混凝土（Instant concrete）或水泥封剂（Seal Cement）填补裂缝，然后刷上DryLok就可以了。
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●使用除湿机降低湿度
有些除湿机是劳动密集型的，当它们满了，你得把水箱里的水倒出去。最好安装可以连接软管的除湿机，它可以把水直接排到地漏，省事又方便。
●重做外墙防水
重做外墙防水的目的是为了防止水分渗入您的房屋，而不是把水分排出，大多数房屋外墙在建造房屋时就已经安装了防潮涂层以满足当地建筑法规的要求。但是，这些涂料不可能永远有效，一旦需要重做，将会是一个费时费力的工程，而且因为需要重型机械，因此价格会比较昂贵。
在涂防水层之前，施工团队需要对房屋的整个外部进行开挖。这就意味着边缘的所有东西，包括门廊，露台，人行道，花园，树木和其他美化设施，都需要清除，直到防潮涂层固化以后才会回填，由于在开挖过程中土壤已经疏松，因此在开挖后的几个月内土壤将开始出现沉降，您需要在接下来的一年内对土壤进行翻新，以防止水积聚在土壤中形成的倾角里。
●安装排水系统
在地下室内部安装排水系统是最一劳永逸的方法了，该系统能直接将水抽出去，当然价格是相对比较昂贵的，完成整个工程需要把混凝土地板拆除，然后沿着地基安装管形材料和磨边，最后把地板重新组装起来。
相信很多持H-1B签证的朋友都在纠结一个问题：在美国工作几年了，已经开始考虑或者已经着手申请绿卡，到底是租房合适还是提早买房合适？算了一笔经济账，看了看银行存款，又咨询了一下身边的地产经纪人，大部分没有孩子的单身狗和小夫妻们会得认为如果可以低价买套公寓贷款代替交租，还是很合适的。
贷款利率创历史新低，疫情影响，加上中国外汇管制；导致美国，尤其是纽约地区购房者一窝蜂地去选购一家庭和多家庭的房子，很多郊区的房子甚至出现了Bidding war, 需求量大得夸张，然而对于囊中羞涩的年轻人来说，要想贷款在曼哈顿买一套condo，不管是首付还是还贷，都是一笔不小的压力。于是很多年轻人开始考虑Co-op。
如果要想理解什么是Co-op, 最直观的方法是拿Condo 来做对比。Condo买到的是土地+房子的永久使用权。而Co-op其实买到的是一家公司的股份，住户有一张股份证书。户主拥有房子永久使用权，不会过期；但是并不拥有脚下土地的地权。
然而Co-op最大的优势就是便宜。一般的Co-op 比同一个地区的Condo, 在每平方英尺的均价上会低上50%左右。而价格的优惠，也必然带来一些弊端和限制。希望在大家购买之前，积累足够信息，做足准备。
现总结了六个H-1B 买Co-op可以陷入的坑:
1.财务计划不足，以为攒够首付就万事大吉了
尽管买Co-op 并没有绿卡要求，但是贷款的过程中和在Co-op Board的申请过程中，对申请人的收入要求比较高。贷款银行和Board一般都会审核申请人最近2年的个人税单，借此判断申请人是否有足够的经济能力来还贷款 & 交每个月大楼的维持费用。
对于H1B 的申请者来说，上学期间一般没有固定的收入，一般要等工作两年以上，有了连续两年的收入记录以后才可以顺利申请到贷款。
要注意的是：一些Co-op Board（大楼董事会）对申请人的个人财务状况的审核，比贷款银行还要严格。不但要求提供个人最近两年的税表，银行账单，并且要求买家的DTI低于50%。有的甚至会要求低于30%。
DTI：Debt To Income Ratio, 是指负债占收入的比例。
(生活的基本花销+房贷+维持费)除以每月毛收入<50%
换句话来说：尽管在银行申请贷款的过程中，一般只需要申请人交20%的首付款，但是Board的要求可能会高很多。所以想买房子的小朋友，尽量提前做好财务规划。在可能范围内，可选择多付一些Down payment ，确保符合Board 对DTI的要求。
另外要注意：如果申请者在美国的居住权文件即将过期，可能会影响银行贷款和Board 申请。
2.一切交给经纪人的思想
要买Co-op的小朋友最好自己多动手，通过Zillow, Redfin等网络平台亲自找房源，省掉买方经纪人。因为Co-op本身价格低，对于地产经纪人来说本来就没有什么钱赚，而且手续复杂耗时长。所以很多listing agent (卖方经纪人) 更偏向直接对接个人买家而非买方经纪人。毕竟，饼本来就很小，就更不想跟别人分享了。省掉买方经济，不但更容易买到房子，在价格上也有更大的议价空间。
3.一味省钱，没有聘请专业律师
最好聘请专业的地产律师，而不是移民、意外伤害等律师。尤其要请律师把关审核大楼的财务状况。一些财务状况不好的Co-op 管理费年年大涨，还经常收各种assessment fees (适调费)。
买方律师有义务帮助投资人做两个方面的财务调查：
1. Financial statements：看大楼本身的财务状况是否健康
2. Lien search: 一个小的产权调查，看欲购买的这个单元，是否有有欠政府，银行，管理公司或者其他部门的钱。如果欠钱，需要卖方把欠款全部补清才可以过户。
小朋友们读财报的几个重点：大楼的资产与负债比例不要超过1:1；Cash Reserve (现金储备)至少可以维持2-3个月的大楼的开销费用；运营的各种开销，没有忽高忽低，最好是基本稳定。
4.低估了申请难度
准备Co-op申请材料的过程，像是申请美国的学校一样繁琐和复杂。但是为了买到性价比高的房子，一次性的折腾也是值得的。
买家需要按照管理公司的要求，给管理公司和Board上交申请材料。上交之后，如果管理公司和Board认为材料基本过关，便会进一步安排申请人面试，有些Co-op的面试的机会要等待2个月的时间。
递交的申请材料中，建议小朋友们加一封Cover letter (个人陈述)，陈述自己自己是一个富有责任心，爱心，懂得尊重别人的人。同时，申请材料的英文表达要准确和清晰。建议请一位英文为母语的朋友帮助修改文书，不要出现拼写错误或语法错误。面试时要遵守时间，不能迟到。交流中语言自然流畅，穿着要轻松且得体。
5.没有完全理解Board是做什么的
一个Co-op大楼就跟一家上市公司一样：大楼所有住户集体投票选举出来一个Board，也就是董事会，来代表全体股东来经营这家公司，他们也会拿到相应的工资。Co-op building的决议事件是由董事会成员来投票表决，普通住户没有投票权利。大的事件例如：雇佣哪个物业公司，控制开销，决定让哪些申请者加入社区，如何进行投资，每年给公寓的所有人发财务报表等。而普通的Co-op 住户尽管对这些项目没有直接的投票权，但是可以投票决定董事会成员的任免。董事会成员的人数一般是基数个，例如：5个7个，便于表决。在董事会席位有空缺的时候，住户有权利申请加入董事会。
6.随随便便找个装修公司来装修
选择装修公司时，尽量要小心谨慎，需要找有足够经验的团队，而且在装修的期间，不能撒手不管，也要给与足够的重视，随时进行工程监督。另外，对于Co-op 的装修，务必提前报告给管理公司，详细阐述要装修和改造的项目：厨房还是洗手间？是否需要改电改水？管理公司对装修保险的要求等等。务必小心谨慎，一旦装修工人不小心撞坏了大楼的玻璃门，罚款是要由屋主赔付的。
在允许开工的时间上，一般Co-op 也有严格的规定。例如：周一到周五早上9点到5点之间。那住户就要叮嘱装修公司严格遵守时间，以免被其他住户投诉而被罚款。尤其是很多装修工人的英文水平有限，与纯说英文的大楼管理员无法沟通，住户在开工前都要做好心理准备。
看了以上的6个Co-op购房Tips，很多小伙伴可以会觉得买房太麻烦了，需要花费的时间和经历太多。买公寓成本又太高，刚开始工作还没有什么积蓄。而且毕竟买房产算是重资产，管理成本也很高，万一之后回国了，想出售也不是一件容易的事情。
