相信很多持H-1B签证的朋友都在纠结一个问题：在美国工作几年了，已经开始考虑或者已经着手申请绿卡，到底是租房合适还是提早买房合适？算了一笔经济账，看了看银行存款，又咨询了一下身边的地产经纪人，大部分没有孩子的单身狗和小夫妻们会得认为如果可以低价买套公寓贷款代替交租，还是很合适的。
贷款利率创历史新低，疫情影响，加上中国外汇管制；导致美国，尤其是纽约地区购房者一窝蜂地去选购一家庭和多家庭的房子，很多郊区的房子甚至出现了Bidding war, 需求量大得夸张，然而对于囊中羞涩的年轻人来说，要想贷款在曼哈顿买一套condo，不管是首付还是还贷，都是一笔不小的压力。于是很多年轻人开始考虑Co-op。
如果要想理解什么是Co-op, 最直观的方法是拿Condo 来做对比。Condo买到的是土地+房子的永久使用权。而Co-op其实买到的是一家公司的股份，住户有一张股份证书。户主拥有房子永久使用权，不会过期；但是并不拥有脚下土地的地权。
然而Co-op最大的优势就是便宜。一般的Co-op 比同一个地区的Condo, 在每平方英尺的均价上会低上50%左右。而价格的优惠，也必然带来一些弊端和限制。希望在大家购买之前，积累足够信息，做足准备。
现总结了六个H-1B 买Co-op可以陷入的坑:
1.财务计划不足，以为攒够首付就万事大吉了
尽管买Co-op 并没有绿卡要求，但是贷款的过程中和在Co-op Board的申请过程中，对申请人的收入要求比较高。贷款银行和Board一般都会审核申请人最近2年的个人税单，借此判断申请人是否有足够的经济能力来还贷款 & 交每个月大楼的维持费用。
对于H1B 的申请者来说，上学期间一般没有固定的收入，一般要等工作两年以上，有了连续两年的收入记录以后才可以顺利申请到贷款。
要注意的是：一些Co-op Board（大楼董事会）对申请人的个人财务状况的审核，比贷款银行还要严格。不但要求提供个人最近两年的税表，银行账单，并且要求买家的DTI低于50%。有的甚至会要求低于30%。
DTI：Debt To Income Ratio, 是指负债占收入的比例。
(生活的基本花销+房贷+维持费)除以每月毛收入<50%
换句话来说：尽管在银行申请贷款的过程中，一般只需要申请人交20%的首付款，但是Board的要求可能会高很多。所以想买房子的小朋友，尽量提前做好财务规划。在可能范围内，可选择多付一些Down payment ，确保符合Board 对DTI的要求。
另外要注意：如果申请者在美国的居住权文件即将过期，可能会影响银行贷款和Board 申请。
2.一切交给经纪人的思想
要买Co-op的小朋友最好自己多动手，通过Zillow, Redfin等网络平台亲自找房源，省掉买方经纪人。因为Co-op本身价格低，对于地产经纪人来说本来就没有什么钱赚，而且手续复杂耗时长。所以很多listing agent (卖方经纪人) 更偏向直接对接个人买家而非买方经纪人。毕竟，饼本来就很小，就更不想跟别人分享了。省掉买方经济，不但更容易买到房子，在价格上也有更大的议价空间。
3.一味省钱，没有聘请专业律师
最好聘请专业的地产律师，而不是移民、意外伤害等律师。尤其要请律师把关审核大楼的财务状况。一些财务状况不好的Co-op 管理费年年大涨，还经常收各种assessment fees (适调费)。
买方律师有义务帮助投资人做两个方面的财务调查：
1. Financial statements：看大楼本身的财务状况是否健康
2. Lien search: 一个小的产权调查，看欲购买的这个单元，是否有有欠政府，银行，管理公司或者其他部门的钱。如果欠钱，需要卖方把欠款全部补清才可以过户。
小朋友们读财报的几个重点：大楼的资产与负债比例不要超过1:1；Cash Reserve (现金储备)至少可以维持2-3个月的大楼的开销费用；运营的各种开销，没有忽高忽低，最好是基本稳定。
4.低估了申请难度
准备Co-op申请材料的过程，像是申请美国的学校一样繁琐和复杂。但是为了买到性价比高的房子，一次性的折腾也是值得的。
买家需要按照管理公司的要求，给管理公司和Board上交申请材料。上交之后，如果管理公司和Board认为材料基本过关，便会进一步安排申请人面试，有些Co-op的面试的机会要等待2个月的时间。
递交的申请材料中，建议小朋友们加一封Cover letter (个人陈述)，陈述自己自己是一个富有责任心，爱心，懂得尊重别人的人。同时，申请材料的英文表达要准确和清晰。建议请一位英文为母语的朋友帮助修改文书，不要出现拼写错误或语法错误。面试时要遵守时间，不能迟到。交流中语言自然流畅，穿着要轻松且得体。
5.没有完全理解Board是做什么的
一个Co-op大楼就跟一家上市公司一样：大楼所有住户集体投票选举出来一个Board，也就是董事会，来代表全体股东来经营这家公司，他们也会拿到相应的工资。Co-op building的决议事件是由董事会成员来投票表决，普通住户没有投票权利。大的事件例如：雇佣哪个物业公司，控制开销，决定让哪些申请者加入社区，如何进行投资，每年给公寓的所有人发财务报表等。而普通的Co-op 住户尽管对这些项目没有直接的投票权，但是可以投票决定董事会成员的任免。董事会成员的人数一般是基数个，例如：5个7个，便于表决。在董事会席位有空缺的时候，住户有权利申请加入董事会。
6.随随便便找个装修公司来装修
选择装修公司时，尽量要小心谨慎，需要找有足够经验的团队，而且在装修的期间，不能撒手不管，也要给与足够的重视，随时进行工程监督。另外，对于Co-op 的装修，务必提前报告给管理公司，详细阐述要装修和改造的项目：厨房还是洗手间？是否需要改电改水？管理公司对装修保险的要求等等。务必小心谨慎，一旦装修工人不小心撞坏了大楼的玻璃门，罚款是要由屋主赔付的。
在允许开工的时间上，一般Co-op 也有严格的规定。例如：周一到周五早上9点到5点之间。那住户就要叮嘱装修公司严格遵守时间，以免被其他住户投诉而被罚款。尤其是很多装修工人的英文水平有限，与纯说英文的大楼管理员无法沟通，住户在开工前都要做好心理准备。
看了以上的6个Co-op购房Tips，很多小伙伴可以会觉得买房太麻烦了，需要花费的时间和经历太多。买公寓成本又太高，刚开始工作还没有什么积蓄。而且毕竟买房产算是重资产，管理成本也很高，万一之后回国了，想出售也不是一件容易的事情。
“Refinance”，即“重贷” ，在美国是一种非常普遍的个人再融资方法。它的主要目的是“拿新的贷款去偿还现有的贷款” 。新的贷款一般具备更优惠的贷款条件（如利率、还款期限等），具体细节取决于贷款类型及贷款机构。许多在美国有房贷的屋主都会在偿还贷款几年后，重新审视自己房贷的利率、剩余欠款等，并结合当前市场的状况和利息政策，来评估是否能通过重贷来得利。
同时，也有部分家庭会利用重贷套现，满足一些紧急或大额的现金需求，如医疗开支、学费、购置另一栋房产等。
随着美国近期房贷利率的下降，许多屋主都在评估进行重贷，以求找到最低利率来节省利息。不过，到底在买房/缴贷款多久后才可以申请重贷？其实，法律上并没有明文规定重贷的时间点，多半都是按照借款人自己的规则。然而，就算屋主已经符合重贷资格，在申请重贷之前，都最好估算一下办理重贷会产生的额外费用。一般来说，房屋重贷的成本通常在贷款金额的2%到5%之间。
以下是一些有关重贷的注意事项
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◆联邦房屋贷款的简化快速再融资方案
美国联邦住房管理局（Federal Housing Administration，简称FHA）提供的“简化快速再融资方案” （Streamline Refinance）吸引了很多屋主前来申请。FHA 要求重贷申请人在第一年210天内不能有迟交超过30天的纪录。如果贷款已经超过一年，则准许有一次30天的迟交，但不能发生在最近的90天内。
◆贷款机构核准重贷的规定
贷款机构在审核贷款申请时会考虑所有风险，也不能随意发放贷款。贷款机构一旦被发现没有依照贷款申请程序行事，就可能会被主管单位处罚甚至吊销执照。贷款机构在受理重贷申请时，会考虑到房贷利率很少急剧下降。也就是说，如果屋主在利率刚下降时就去申请重贷，则对其比较有利，所以大多数贷款机构倾向12个月的观察期 （Seasoning），除了看贷款申请人是不是借机炒房，也正好查看申请人过往的还款记录。
◆贷款时钟归零
尽管屋主有机会通过重贷将30年的贷款期限缩短至15年，但大多数的重贷只是把旧的30年贷款换到新的30年贷款。换句话说，假使你已经有了五年的还款纪录，还剩下25年的还款期限，但重贷后有可能又变成了一个新的30年贷款。虽然这本身问题不大，但如果屋主并没有打算在这栋房子里住太久，这样长远来看并不是个有利的选择。
◆注意有没有提前还款罚金
屋主在重贷之前要看一下现有的贷款条例，确定没有因过早进行重贷而伴随的提前还款罚金。（由于贷款机构一般都会耗费很多资源筹备贷款项目，如果提前还款或重贷反而会造成贷款机构的损失）。一般来说，新贷款和旧贷款之间需要间隔12个月的缓冲期。
◆算好过户结算费 （Closing Costs）
过户结算费是屋主在房产交易结算时支付给贷款机构和第三方的费用，费率范围在重贷价格的2%至5%。例如，一笔30万美元的抵押贷款需支付大约6,000美元的过户结算费。这笔费用可以额外支付或者追加在新的贷款上。因此，屋主在决定是否需要申请重贷时，也要将这笔花费考虑在内。
假设屋主10年前以4.5%的利率获得了一笔40万美元的30年期房屋抵押贷款，现在已经偿还了其中的8万美元。那么，未来20年内，屋主每月要为剩余的32万美元贷款支付约2,026美元。如果屋主能以3.75%的利率为20年期的贷款再融资，每月还款额则会降至1,897美元，即每月可节省130美元左右。这就意味着，屋主只要不到四年的时间就能收回6,000美元的重贷成本，而且在接下去的16年内，每月又能省下129美元，在整个还款期限内大约省了25,000美元。在这种情况下，重贷是项明智的选择。
另外，屋主在比较不同贷款机构的过户结算时，一定要弄清楚是否有隐藏费用或更高额的利率。
有效的重贷可以帮助屋主减少每月的还款额、缩短贷款期限、增加流动资金，甚至控制债务。然而，屋主在决定重贷之前，仍然需要仔细评估当下的财务状况，考虑清楚还打算在这所房子里住多久，重贷之后究竟可以节省多少钱之类的重要问题。
