在美国房产中，能够影响抵税的收入与支出问题
1、个人主要住宅（Principal Residence）
顾名思义，只要是自己住或是一年不超过15天出租日（Rental Days），都可以当成自住房。
2、第二套房（Second Home）
IRS 认为每个人可以合理拥有两套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住（Personal Days）超过14天，那么你这15天以内的租金收入 IRS 也懒得管，这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件，你的租金则需要上报到 Sch E，而相关贷款利息，房产税等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住两部分。
3、假日出租房（Vacation Rental）
你都已经有两套房子，第三套或以上你总不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默认你可能会租出去，或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天，并且你自住天数少于14天或是租期的10%，那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致，所有租金收入和支出都需报在 Sch E 上。
4、出租房（Rental Property）
这就是纯粹的出租房了，不再需要出租日14天测试，只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部 Sch E 报上。
5、投资房产或地产（Investment Property）
既不出租也不自住，纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资（Investment Expense）而非运营，所有房产税/地税也只能报到 Sch A 上抵扣。这里需要注意的是，投资相关利息（Investment Interest）抵扣只有低于投资收入的部分能放到 Sch A 抵扣，其他投资支出填入 Sch A 杂项抵扣，受限于2%净收入（Adjusted Gross Income，简称AGI）的要求。
6、商业房产（Business Property）
顾名思义，就是用于商业生意用途的房产，例如宾馆供客人使用的大楼等。商业房产通常都是以公司形式来报税，属于主动运营的生意，通常不受到房地产“被动生意（Passive Activity）”的规定限制。
分清楚自己房产类型之后，接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税
1、房贷利息和点数
如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息(Mortage Interest）1098表。
如果房子是自住呢，你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）第10行。
如果房子用于出租，那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出（Mortage Interest）。
通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数（Points）也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。
2、房贷保险费用 （Mortgage Insurance）
这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，因为他们往往无力自付高额的首付，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）。因此，一旦你的调整净收入（AGI）高达$109,000 (夫妻纳税人）或$54,500（夫妻分开纳税或单身纳税人）则因为收入过高而不能再享受这个优待。
3、房产税 / 地税（Property Tax）
如果你的房子这一年自住，那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）中第6行。如果你的房子用于出租，那么请将它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第16行 Taxes 费用。
4、意外损失（Casualty Loss）
这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失，可以放入 Sch A 分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。
5、修改装费用（Improvement）
例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那么房子是不是就升值了呢？而将来房子出售时业主的成本（Basis）也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。
6、房屋节能环保装修和改进
美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器，隔热门窗等，可以获得最高$1,000的税务减免（Residential Energy Credits）优惠。税务减免（Credits）不同于各种税务抵扣（Deductions），它是在前期步骤计算出来的应纳税所得（Taxable Income）的基础之上，直接减免相应税额的项目，所以你会在1040税表稍稍靠后的位置，也就是第48至54行找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗，浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。
7、家庭办公室（Home office）
如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息，房产税，水电费，保险，等一系列费用的百分比，直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐，IRS 也为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。
以上这些基本税务优惠几乎无门槛，适合所有类型的房产！而接下来这些抵扣，对运营中的出租房/商业房非常重要！通常会见到SchE 或是公司税表 Form4562（折旧计算表）上会出现一笔可观的折旧费用，无需现金支出却可以抵消收入。
随着大家对住宅空间合理利用的日渐重视，地下室也越来越受到青睐。而大多数人在装修或改造地下室时，往往都会面对同一个棘手难办的事情：就是地下室防潮如何做好呢？
由于地下室建在地下，因此最需要注意的就是渗水问题。大家可能会时不时发现自家地下室墙壁有潮湿的迹象，潮湿或完全潮湿的地下室可能导致油漆剥落，霉菌的生长，木材的腐烂以及地下室存储物品的损坏。这些问题看起来像是夏天才有的问题，但实际上可能比您想的更严重，这有可能是地基，墙壁，甚至外墙需要维修的标志。
（图片转自网络）
美国的一项调查研究显示，仅在美国，地下室及各种一楼住宅、地面地下仓库出现的渗水及潮湿问题每年就能导致近800亿美元的经济损失。如果这一问题能够在装修改造工程的初级阶段就得到足够的重视和解决，或者，当屋主发现了这一问题初见端倪时，能够及时采取正确的措施整改和制止，其实是会为您减少很多不必要的麻烦的。
尽管建筑商在施工期间会对地下室进行完备的防水处理，但随着时间的流逝，一些房屋可能会沉降，从而在地下室的墙壁上产生裂缝。当外面土壤中的水分变得饱和时，水就会从这些裂缝中渗出。甚至结构合理的地下室墙壁也会吸收土壤中的水分，并将其转移到地下室内部，使墙壁开始变得潮湿，随着来自墙壁的水的蒸发，地下室中的空气就会变得更加潮湿。
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地下室潮湿的原因
地下室潮湿的原因有很多，但主要原因是雨水甚至融雪的水通过地基上的漏洞从外面渗进来。小编总结了一些常见的现象供大家参考：
◇室外发大水，流入地基造成墙体积水
◇室内管道破裂，漏水
◇屋顶房檐下水管离地基太近
◇院子地面是倾斜的，墙根处低洼
◇屋顶排水槽以及下水管堵塞，很多雨水不能顺畅排走，直接溢出，从墙壁流下到墙根，渗入地下室的混凝土中
◇地基出现裂缝
◇室内空调（HVAC）系统对您的房子来说太大了，冷却过于迅速，以至于空调系统还没有足够的时间排出空气里的湿气，就冷凝在屋里了
◇房屋地基的防水层破损
◇在做装修时错误的使用了便宜的装修材料
◇污水泵的水不能正确排出
◇地下室有污水倒灌
◇地下室外围窗口井有积水
这里有个简单的办法确认地下室的混凝土渗水情况：
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请在夏天将铝箔或者保鲜膜贴在地下室水泥墙壁和地面上，并在一周以后进行检查，揭下铝箔或保鲜膜看看水泥表面上的水分，就能表明地基的混凝土的渗水程度。还有一个办法，看看地下室的复合地板（因为潮湿，大部分人不使用实木地板）在夏天的时候会不会整体的鼓起来，踩上去下面是不是空的，如果是，就说明太潮了。
下面给大家介绍一些行之有效的解决办法
●给管道做保温
当冷管中的水与热空气发生反应时，就会发生冷凝。如果你不相信这一点，那么在潮湿的天气里走进你的地下室，看着地板上是否有凝结的水珠滴落下来。用泡沫管保温材料包裹管道，可以防止管道周围凝结，它既便宜又容易安装。泡沫是纵向切开的，所以您只需把它滑到管道上，然后用剪刀或是用刀剪掉多余的部分。对于咱们生活在北部地区的人来说，保温材料会让您的管道保持温暖，不至于冬天结冰。
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●隔离外墙
隔离外墙不但可以防止冷凝，在冬天还可以节省能源。
但是，如果水从外面渗漏进来的话，就请不要使用绝缘材料覆盖墙壁了，那样只会把水隔离在一个区域里，让霉菌在那里随意滋生。
●让积水远离地基
当下雨或雪融化时，水会从你的屋顶流下，流到你房子的地基上。水往低处流——一个不变的物理事实。它会浸透房子附近的土壤，渗入地基的裂缝中，如果房子没有做好防水，就会穿透混凝土墙。如果你的地下室在一场大雨后漏水，或者在春天雪融化的时候漏水，那么答案是很明显的：水是从外面来的。下一步是确定你地下室里水的流动位置。一旦确定了这两点，地下室的漏水问题就会找到适合的解决方案。
前面说过房子外面的斜度问题，在大雨或雪融化之后可以使水迅速排离墙根，减少了土壤中水的沉积。这个斜坡至少是6英尺宽，斜坡靠墙处要高于底部4英寸，通常是覆盖土壤，聚酯和石子。
解决地下室漏水问题的关键是把水从房子的地基上引开，落雨槽能起到很大的作用。落雨槽能收集雨水，并通过落水管将其带走，但是如果落雨槽里塞满了树叶和树枝，它们就不起作用了，请不要忘了落雨槽的定期清理，否则下雨的时候，水会像瀑布一样直泻到您的地基边缘。
另外您也可以将下水管延长，一般需要确保水口离开墙4-6英尺。
●修复地基上的孔和裂缝
地基上的孔洞和裂缝会让水分渗入地下室，修补可能无法完全彻底的解决地下室渗水问题，但还是会有帮助的。当你找到裂缝，或者感觉到潮气外露的时候，用速干混凝土（Instant concrete）或水泥封剂（Seal Cement）填补裂缝，然后刷上DryLok就可以了。
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●使用除湿机降低湿度
有些除湿机是劳动密集型的，当它们满了，你得把水箱里的水倒出去。最好安装可以连接软管的除湿机，它可以把水直接排到地漏，省事又方便。
●重做外墙防水
重做外墙防水的目的是为了防止水分渗入您的房屋，而不是把水分排出，大多数房屋外墙在建造房屋时就已经安装了防潮涂层以满足当地建筑法规的要求。但是，这些涂料不可能永远有效，一旦需要重做，将会是一个费时费力的工程，而且因为需要重型机械，因此价格会比较昂贵。
在涂防水层之前，施工团队需要对房屋的整个外部进行开挖。这就意味着边缘的所有东西，包括门廊，露台，人行道，花园，树木和其他美化设施，都需要清除，直到防潮涂层固化以后才会回填，由于在开挖过程中土壤已经疏松，因此在开挖后的几个月内土壤将开始出现沉降，您需要在接下来的一年内对土壤进行翻新，以防止水积聚在土壤中形成的倾角里。
●安装排水系统
在地下室内部安装排水系统是最一劳永逸的方法了，该系统能直接将水抽出去，当然价格是相对比较昂贵的，完成整个工程需要把混凝土地板拆除，然后沿着地基安装管形材料和磨边，最后把地板重新组装起来。
