美国卖房，最佳时间点变了吗？
传统上，多数想购屋的人等到四月天暖时才看房子，但根据最新报告，看房行动已提前到年初。
报告指出，去年全美100个大都会中，20个地区的购屋季一月份就展开，从西雅图到亚特兰大、从圣荷西塞到纽约等地今年一月求售房屋资讯被浏览的次数创纪录，二月网路搜寻流量也大增。
资深经济学家拉蒂乌（George Ratiu）认为，一月份已为春季购屋揭开序幕。受到低利率、待售屋库存紧张交相影响，购屋者提前看房，让卖家跟着在冬季推出房子。
今年一月房屋售出时间为86天，比前一年快了几天，连带影响冬季折扣；一月份约有15%活跃待售屋祭出折扣，所占比例下降0.5% ，反之，加价求售的比例上升近0.5%。
HomeLight 2020年顶尖房产经纪前景调查的受访者中，有60%表示，冬季房屋售价与其他季节相同、甚至更高。
冬季卖房，以下几点要特别留意：
妥当订价仍至关重要
买房的人对成本越来越了解，卖方要谨慎的妥当订价。
例如圣荷西，过去几年库存少、房价飞涨，如今市况停滞不前，房产经纪人德拉科特（Sophia Delacotte）说，卖方须重新考量订价，况且今年一月有更多卖家售屋，她建议卖方不要高估售价。
在科州丹佛市，地产业者Realty One Group Five Star的团队负责人阿塞托（Paul Aceto）认为，三、四月仍是最佳上市月份，冬季平均售价确实会降低，并非上市理想时机。
价格确实有关键影响；房产经纪业者Matt Laricy Group执行合伙人拉里西（Matt Laricy）举例，在芝加哥，公寓和联排别墅一月份价格低于100万元就催生需求；他认为，早上市有优势，因为很多买方想快速展开买房行动，一、二月是最佳月份。
至于纽约，地产业者Warburg Realty经纪·凯斯（George Case）说，假如价格低、单位小（例如一房公寓），冬季竞争少，是卖房好时机；在曼哈顿，对金融市场反应很鲜明，上班族一、二月发奖金，是推出卖房的好时机。
冬季卖房准备工作更费事
芝加哥地产业者马可斯（Leigh Marcus）说，务必保有无障碍的道路让人登门参观，还要保持房屋温暖，至少华氏60度左右。
天气严寒也可能使简单的任务复杂化，例如粉刷墙壁、清理排水沟等，最好秋季时就打理，此外，也要事先完成房屋拍摄。
拉蒂乌认为，全美新屋仍严重供不应求，所以未来一、两年，冬季售屋的活跃情况仍将继续。
在美国房产中，能够影响抵税的收入与支出问题
1、个人主要住宅（Principal Residence）
顾名思义，只要是自己住或是一年不超过15天出租日（Rental Days），都可以当成自住房。
2、第二套房（Second Home）
IRS 认为每个人可以合理拥有两套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住（Personal Days）超过14天，那么你这15天以内的租金收入 IRS 也懒得管，这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件，你的租金则需要上报到 Sch E，而相关贷款利息，房产税等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住两部分。
3、假日出租房（Vacation Rental）
你都已经有两套房子，第三套或以上你总不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默认你可能会租出去，或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天，并且你自住天数少于14天或是租期的10%，那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致，所有租金收入和支出都需报在 Sch E 上。
4、出租房（Rental Property）
这就是纯粹的出租房了，不再需要出租日14天测试，只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部 Sch E 报上。
5、投资房产或地产（Investment Property）
既不出租也不自住，纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资（Investment Expense）而非运营，所有房产税/地税也只能报到 Sch A 上抵扣。这里需要注意的是，投资相关利息（Investment Interest）抵扣只有低于投资收入的部分能放到 Sch A 抵扣，其他投资支出填入 Sch A 杂项抵扣，受限于2%净收入（Adjusted Gross Income，简称AGI）的要求。
6、商业房产（Business Property）
顾名思义，就是用于商业生意用途的房产，例如宾馆供客人使用的大楼等。商业房产通常都是以公司形式来报税，属于主动运营的生意，通常不受到房地产“被动生意（Passive Activity）”的规定限制。
分清楚自己房产类型之后，接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税
1、房贷利息和点数
如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息(Mortage Interest）1098表。
如果房子是自住呢，你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）第10行。
如果房子用于出租，那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出（Mortage Interest）。
通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数（Points）也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。
2、房贷保险费用 （Mortgage Insurance）
这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，因为他们往往无力自付高额的首付，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）。因此，一旦你的调整净收入（AGI）高达$109,000 (夫妻纳税人）或$54,500（夫妻分开纳税或单身纳税人）则因为收入过高而不能再享受这个优待。
3、房产税 / 地税（Property Tax）
如果你的房子这一年自住，那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）中第6行。如果你的房子用于出租，那么请将它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第16行 Taxes 费用。
4、意外损失（Casualty Loss）
这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失，可以放入 Sch A 分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。
5、修改装费用（Improvement）
例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那么房子是不是就升值了呢？而将来房子出售时业主的成本（Basis）也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。
6、房屋节能环保装修和改进
美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器，隔热门窗等，可以获得最高$1,000的税务减免（Residential Energy Credits）优惠。税务减免（Credits）不同于各种税务抵扣（Deductions），它是在前期步骤计算出来的应纳税所得（Taxable Income）的基础之上，直接减免相应税额的项目，所以你会在1040税表稍稍靠后的位置，也就是第48至54行找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗，浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。
7、家庭办公室（Home office）
如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息，房产税，水电费，保险，等一系列费用的百分比，直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐，IRS 也为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。
以上这些基本税务优惠几乎无门槛，适合所有类型的房产！而接下来这些抵扣，对运营中的出租房/商业房非常重要！通常会见到SchE 或是公司税表 Form4562（折旧计算表）上会出现一笔可观的折旧费用，无需现金支出却可以抵消收入。
