美国买房省钱小贴士
在美国投资及处置房产时通常需要考虑以下几个方面。
首先，需要考虑投资人个人的身份是否是美国税务居民以及将来是否有移民计划。身份不同，面临投资的税率以及将来房屋处置都会不同，总的原则是美国税务居民的税务负担要小于非美国税务居民。
美国税务居民(美国公民，美国绿卡，或者满足居住天数要求即过去一年在美国居住不少于183天或三年累计加权不少于183天的情况下即为美国税务居民)的投资收益会和个人其他工资薪金，投资股利利息等全球收入放在一起综合考虑税负。
非美国税务居民仅针对美国境内的收入及支出申报纳税。
其次，处置房产时需要考虑是当初购置时时以个人名义持有还是以公司名义持有。如果以自住为主，那么用个人名义持有比较普遍。
个人名义持有房产手续相对简单，易于管理，节省费用，并且处置时美国税务居民享受个人$25万美元，夫妻双方合计$50万美元的资本利得处置抵减额。个人持有的弊端包括可能面对的个人无限责任及遗产税的问题。
2018年美国税务居民的联邦遗产税门槛是$1118万美元。值得说明的是非美国税务居民不享有上面的资本利得递减额。如果以公司名义持有房产的话，好处是规避风险，不追究个人资产，管理和分配灵活，保护个人隐私等，比较适合专业投资房产且房源较多的客户。
弊端是费用相对较高，手续较为繁琐，需要专业人士注册会计师参与编制财务报表，并且处置时不能享受个人$25万，夫妻双方$50万美元资本利得抵减额。
第三，在处置房产时，可以考虑将出租房屋转为自住房屋以达到省税目的。个人在美国投资房产会区分是自住用房和投资用房。在处置自住用房时，如果满足过去5年累计住满2年的话，可以享受个人$25万美元，夫妻双方$50万美元的资本利得抵减额。该条款可以反复利用但是需要注意每两年中只能使用一次。
出租房屋可以变更为自住，那么满足上述条件的话可以适用上面资本利得优惠。对于投资用房而言，虽然不能享受上述优惠，但是美国税法有一个特别的1031财产置换条款。
该条款规定处置投资用房时，只要满足在45天内锁定新房源，6个月内完成交割的话，原投资用房处置的资本利得可递延到新房产上面。该条款可以反复应用无限次数。同时，财产置换条款允许同时锁定三个房源，不超过房产原值200%即可。
第四，从税率方面来看，房产持有时间不用处置时的资本利得税率也不用。具体来讲，如果房产持有时间少于一年，那么适用短期资本利得税。短期资本利得税从10%到37%不等，根据个人收入及家庭状况不同税率不同。
如果持有时间超过一年，那么适用长期资本利得税，一般税率为15%。对于低收入家庭而言，长期资本利得税为零。如果是高收入家庭适用37%的一般性税率时，资本利得税为20%。
此外，针对部分高收入家庭，联邦政府还会额外征收3.8% Net Investment Income Tax 净投资收入税。如果是公司名义持有房产，那么一般适用新的公司所得税率21%。如果持有时间少于一年的话那么应当尽量延迟处置时间以享受长期资本利得税率。
第五，根据投资人身份不同，税务征收方式不同。对于国际买家而言，当出售房产时，美国国税局会预扣房屋卖价15% (注意不是增值额的15%)，需要纳税人在第二年初申报个人所得税单后才能拿回多扣缴税款。
如果纳税人事前没有申请个人税号，那么税款退回会拖很长时间，少则半年多则数年，需要作为非美国税务居民的国际买家充分重视，尽量在第一时间通过报税的方式申请美国税号。
第六，处置房产时其他税种还包括房产交易税(Property Transfer Tax),该税种由州/地方一级政府负责征收。
房产交易税可以税收筹划的空间不大，当交易价格确定后那么由过户律师自动在Closing statement 上面计算清楚。
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要想取得最佳房贷利率所必须知道的事项
贷款买房，选择贷款机构的时候，大家最关心的就是利率。
影响利率的因素有很多，今天就来跟大家聊聊，要做好哪4方面，才能拿下最好利率。
01
信用分数
信用分数对利率的影响最大。
房屋贷款是阶梯定价（tier pricing)，每个信用分数阶梯对应一个利率。信用分数分段越高，利率也就越低，通常是20分一级。
大部分买家常用的贷款是Conventional loan，最低660分就可以贷款，740分以上算是第一梯度。
另一种是贷款是限额较高的Jumbo loan，要求借款人有更高的信用分数和更多的首付，利率通常也较高。
对于Jumbo loan，信用分数760-780分是第一梯度。
虽然每20分就会相差一个等级，不过只要信用分数在700以上，都不会有特别显著的差别。
如果你的信用分数真的很高，在760以上，利率会低一点，但是每个月不会差很多。
关于提高信用分数，我们为大家分享2个Experian官方的建议：
首先就是要按时还账单，包括信用卡、贷款、话费、租金、水电费等等。贷款机构查看你的信用报告的时候，会通过你有没有按时还款来判断你是否可靠，从而来预测你贷款之后会不会按时还贷款。
第二个是，降低信用卡的结余数额，也就是每个月尽可能多地完成还款。这会影响到Credit Utilization Ratio（信用额度利用率），从而影响你的信用分数。
一般来说，信用卡额度利用率越低，信用分数就会越高。
较低的信用卡额度利用率代表你每个月没有花光所有的信用卡额度，说明你是一个知道如何妥善处理信用贷款的人。
02
贷款-收入比 （Debt-to-Income Ratio)
DTI是银行考量贷款人每月管理还款能力的一个比例。
又细分为Front-End DTI（只看房贷月供/收入）和Back-End DTI（学生贷款+车贷+新房子贷款 +其他所有债务还款/收入）两种计算方式。
债务占收入比例越高，银行贷款的风险就越大，如果超过一定比例，银行就可能会拒绝贷款给你。
现在大多数银行要求Front-End DTI不超过28%，Back-End DTI不超过43%。而且多数银行更看重Back-End DTI。
Jumbo loan的要求比较严格，得根据首付比例、是不是第一套房、选择的贷款项目等等来确定，可能会要求只有40%。
DTI低，利率也会相对更低。
但这个也要看具体情况和每个银行的政策。有时候20%和25%的利率可能就会很不一样，但25%以上的就没什么区别了。
但总的来说，收入越高、其他贷款越少，你能申请到的买房贷款就越多，利率也会越有利。
所以有些lender会建议你在申请房贷前先还清其他大笔贷款，同时不要在短期内增加新的贷款。比如开新的信用卡、贷款为新家添置家具电器等等。
03
工作时长和收入水平
一般情况下贷款机构会要求贷款人有一段时间的工作和稳定收入。
两年是一个比较稳妥的时长。最好的情况是你之前同一份工作做了两年，或者说虽然中间换了工作，但是换到了一个收入更高的工作。
但有一些刚开始工作的年轻买家也不用特别担心，只要有雇主提供的offer letter ，还是有很多lender可以帮忙做贷款。
但如果你是自己创业self-employed, 贷款机构就会更小心更严格了。他们会仔细比对你的收入和Tax Return。
04
首付Down Payment
一般来说，如果能提前准备20%的首付，拿下好的贷款利率会比较有利。
因为贷款都是根据风险因素来调整的，5%的首付肯定会比20%首付风险更高，利率也会更高。
另外，如果首付少于20%的话，贷款机构会要求购买PMI (Private Mortgage Insurance) 房贷保险。
PMI受贷款额度、信用分数、房子类型、DTI 和贷款项目影响。
如果首付10%的话，每年要付的PMI大概是0.4%-0.85%。不过等房贷还到20%，就不用再付了。
当然，也并不是说低于20%的首付就一定不好。
我们也有一些投资型的客户，会选择只付5%到10%的首付。
虽然可能每个月要多还100刀左右，但考虑到现在的低利率，这部分钱的使用成本还是很低的。
剩下的钱还可以做多样化投资，而不是都放在房子上。
有很多人认为，是不是应该攒够20%再开始考虑买房。考虑到过去两年美国房价的增长速度，攒钱的速度很有可能赶不上房价增长。
所以如果你已经有了买房计划，可以尽早在自己的能力范围内降低首付比例，挑选一个合适的房子。
