前几天，有人提出观点称，美国对于新冠疫情的纾困方案，在明年将全部停止，所以预测明年一季度和二季度，包括加州在内的一些高房价州将出现房价大跌的现象，银行屋将大批上市。
但也有网友反驳说，继续都知道明年初疫情纾困款将耗尽，为什么不提前将还不起房贷的房子卖掉呢，傻子才等到明年还不起房贷了再卖房。
嗯，这两种说法，小编都感觉他们说的很有道理，那么加州的房地产业是怎么看的呢？
加州房地产经纪协会（California Association of Realtors）13日公布最新住房和经济预测，低利率和被压抑的需求将推动2021年加州房屋销售，但新冠疫情和持续的供应短缺，造成的经济不确定性，将限制销售增长。
协会预测，明年独立屋住宅（single-family）销售将小幅增长3.3％，达到39万2510套，而2020年的预计销售数字为38万60套。与2019年售出39万7960套房屋相比，2020年的销售量下降4.5％。
数据显示，加州房价中位数预计将在2021年上涨1.3%至64万8760元，而2020年则是64万330元，2019年是59万2450元。协会主席Jeanne Radsick表示，低利率环境和购房需求将继续激励符合经济条件的购房者进入市场。
尽管预计经济将好转，利率将保持在历史低点附近。但明年住房供应的限制将继续成为一个问题，并可能限制2021年的销售增长。协会经济学家表示，30年固定抵押贷款利率的平均值，将从2020年的3.2％和2019年的3.9％，降至2021年的3.1％，按历史标准保持较低水平。
加州房地产经纪协会高级副总裁兼首席经济学家Leslie Appleton-Young表示，虽然在受高价房地产强劲销售，和待售房屋库存限制的推动下，2020年房价大幅上涨。但明年的价格增长步伐将更加温和。新冠疫情的不确定性，缓慢的经济增长，法拍屋（foreclosures）的增加，以及股市的波动都是未知因素，这些因素可能会压抑价格，并阻止全州中位数价格在来年上涨太快。
美国买房省钱小贴士
在美国投资及处置房产时通常需要考虑以下几个方面。
首先，需要考虑投资人个人的身份是否是美国税务居民以及将来是否有移民计划。身份不同，面临投资的税率以及将来房屋处置都会不同，总的原则是美国税务居民的税务负担要小于非美国税务居民。
美国税务居民(美国公民，美国绿卡，或者满足居住天数要求即过去一年在美国居住不少于183天或三年累计加权不少于183天的情况下即为美国税务居民)的投资收益会和个人其他工资薪金，投资股利利息等全球收入放在一起综合考虑税负。
非美国税务居民仅针对美国境内的收入及支出申报纳税。
其次，处置房产时需要考虑是当初购置时时以个人名义持有还是以公司名义持有。如果以自住为主，那么用个人名义持有比较普遍。
个人名义持有房产手续相对简单，易于管理，节省费用，并且处置时美国税务居民享受个人$25万美元，夫妻双方合计$50万美元的资本利得处置抵减额。个人持有的弊端包括可能面对的个人无限责任及遗产税的问题。
2018年美国税务居民的联邦遗产税门槛是$1118万美元。值得说明的是非美国税务居民不享有上面的资本利得递减额。如果以公司名义持有房产的话，好处是规避风险，不追究个人资产，管理和分配灵活，保护个人隐私等，比较适合专业投资房产且房源较多的客户。
弊端是费用相对较高，手续较为繁琐，需要专业人士注册会计师参与编制财务报表，并且处置时不能享受个人$25万，夫妻双方$50万美元资本利得抵减额。
第三，在处置房产时，可以考虑将出租房屋转为自住房屋以达到省税目的。个人在美国投资房产会区分是自住用房和投资用房。在处置自住用房时，如果满足过去5年累计住满2年的话，可以享受个人$25万美元，夫妻双方$50万美元的资本利得抵减额。该条款可以反复利用但是需要注意每两年中只能使用一次。
出租房屋可以变更为自住，那么满足上述条件的话可以适用上面资本利得优惠。对于投资用房而言，虽然不能享受上述优惠，但是美国税法有一个特别的1031财产置换条款。
该条款规定处置投资用房时，只要满足在45天内锁定新房源，6个月内完成交割的话，原投资用房处置的资本利得可递延到新房产上面。该条款可以反复应用无限次数。同时，财产置换条款允许同时锁定三个房源，不超过房产原值200%即可。
第四，从税率方面来看，房产持有时间不用处置时的资本利得税率也不用。具体来讲，如果房产持有时间少于一年，那么适用短期资本利得税。短期资本利得税从10%到37%不等，根据个人收入及家庭状况不同税率不同。
如果持有时间超过一年，那么适用长期资本利得税，一般税率为15%。对于低收入家庭而言，长期资本利得税为零。如果是高收入家庭适用37%的一般性税率时，资本利得税为20%。
此外，针对部分高收入家庭，联邦政府还会额外征收3.8% Net Investment Income Tax 净投资收入税。如果是公司名义持有房产，那么一般适用新的公司所得税率21%。如果持有时间少于一年的话那么应当尽量延迟处置时间以享受长期资本利得税率。
第五，根据投资人身份不同，税务征收方式不同。对于国际买家而言，当出售房产时，美国国税局会预扣房屋卖价15% (注意不是增值额的15%)，需要纳税人在第二年初申报个人所得税单后才能拿回多扣缴税款。
如果纳税人事前没有申请个人税号，那么税款退回会拖很长时间，少则半年多则数年，需要作为非美国税务居民的国际买家充分重视，尽量在第一时间通过报税的方式申请美国税号。
第六，处置房产时其他税种还包括房产交易税(Property Transfer Tax),该税种由州/地方一级政府负责征收。
房产交易税可以税收筹划的空间不大，当交易价格确定后那么由过户律师自动在Closing statement 上面计算清楚。
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