投资者在考虑美国置业时会碰到类似大量资金周转困难、周转时间过长、或是无法在美国普通银行获批贷款的问题。今天将以问答的方式为各位投资者详细并着重介绍一下如何在美国通过贷款轻松置业。
一，没有身份的海外投资者是否可以贷款？
可以，有签证的客户或者没有签证客户都可以申请贷款。有签证或没有签证的客户都是可以贷款的，这其中包括留学生，在美国持有工签的人以及新移民。
二，什么样的银行愿意为海外客户做贷款？
最好的方式便是直接找借款方（Direct Lender），找这类贷款银行的时请注意询问他们是否有自己的审核部门，是否与其他银行都有进行合作。因为这种银行能省去海外客户花时间跑到各大银行去对比利率，去查房产是否会获得银行审批，去查自己的情况是否符合贷款要求。此类银行通常能非常高效的发现问题，并迅速提供各类不同解决方案，帮助客户节省很多时间以及提供了效率，一条龙的解决问题。
此外，各位投资者需要注意的是并非所有美国银行都提供针对海外客户的贷款业务。大部分本土大银行都相对保守，不愿意承担海外客户的贷款风险，且通常该类银行审查文件非常严格，贷款成功率较低之外，花的时间也非常长。
三，海外投资者可以贷多少额度？以及需要什么条件能达到获批贷款的要求？
通常海外客户可以获批贷款50%-65%，而持有H1B签证投资者最高甚至可以获得80%-90%的贷款额度。通常需要收入证明及资产证明，海外的收入及资产也可以获批。一些银行或许会要求在刚还开设账户以及存款。但更好的银行可以在不需要开户及存款的情况下，接受任何一家银行存款并通过审核。
四，海外投资人的利率及费用是多少？是否比本地客户高许多？
海外客户利率相比美国本土条件好的公民会稍高一些，但实际相差并不远，相对而言新移民利率更能获得一些优惠，而贷款费用则与本地客户相差无异。美国公民在报税低，信用不好的情况下，实际获得的利率要高于海外客户所获批的利率。
五，贷款需要什么手续及材料？
通常需要五样东西：购房合同，身份证明（护照、身份证或驾照），资金证明（国内国外都可，资产，流动资金，房产，股票，基金）， 收入证明信（国内国外都可），信用证明信（海外金融机构证明客户有良好记录即可）。不同贷款产品所要求的文件可能略有不同。
六，为什么需要贷款？
1）对于在美国有工作的海外客人来说，贷款是可以抵税的，还贷款的每月利息可以与工资税务或出租收入的税务相抵。
2）杠杆原理，帮助投资者合理配置资产，赚取额外的收益。
3）外汇管制。在一些房子特别抢手的情况下，卖主通常没有耐心等待资金汇出，会要求最多60天内过户，这时便需要能快速审批的银行通过贷款的方式解决现金周转的问题。
七，一般新楼盘的贷款周期有多长？
新楼盘贷款短则45-60 天，长则大半年，受不同情况影响，比如交割时间，施工或材料审查和房屋评估报告等。
八，海外客户需要本人来美国办理手续和出席过户吗？
不需要。客户的贷款申请及签字材料都可在网上进行，过户时也可以委托律师来办理过户手续，无需亲自到美国办理。
房地产投资满足了各种投资者的需求，包括多元化和创收。因此，了解经济衰退期间房地产投资在投资组合中的价值非常重要。
“房地产是一种有趣的资产。”
“当股市表现良好时，随着投资者拥有更多的资本，价格往往会上涨。当股市表现不佳时，正在寻找其他机会的投资者会发现房地产是避风港。”
换句话说，经济放缓可能是购买房地产的原因，而不是避开它。加滕伯格说，对房地产价格和经济衰退环境的错误假设可能会使投资者无法进行房地产投资，无论它是房地产投资信托基金（称为REIT）还是购买租赁房地产。她说：“上次经济衰退是由房地产泡沫引起的，这一事实在投资者看来仍然很强烈，使他们认为经济衰退导致房地产价格下跌。”“即使在最近五次衰退中的三次中，房地产价值实际上仍在增长。”
经济衰退可能是投资房地产的最佳时机。如果其他投资者被迫抛售，资产价格下跌可以建立买方市场。“如果您正确地购买并了解成本，那么在经济衰退期间进行修复，翻转或购买并持有都是可行的选择。”“房地产投资信托基金的投资也是一种选择，它涉及的资本较少，并且可能使您的投资组合更加多样化。”
进入低迷周期时投资房地产的好处
1、物业投资可以产生稳定的收入
考虑进行房地产投资的主要原因之一是创造收入的机会。房地产投资信托或REIT可以提供股息收入；直接所有权使投资者可以赚取租金收入。作为收入来源，房地产投资往往会在经济衰退时提供可预测性。
“收益率的一致性使房地产投资更适合于度过衰退，”宾夕法尼亚州白橡树的Synergy Group的所有者和退休顾问Jason Laux说。劳克斯(Laux)着眼于租赁物业，他说，在经济衰退时期，租户支付的稳定租金不会波动。他说：“他们的月租金总是到期的，与股票市场无关。”
房地产投资者在利用租金收入来抵消经济衰退的影响方面拥有另一优势。劳克斯说，当他们控制租金价格时，他们有能力对冲通胀和改变利率。例如，在续租时提高租金，可使投资者跟上与通货膨胀相关的价格上涨。在这方面，劳克斯表示，与经济衰退时期的股票和债券相比，这种资产类别可以提供更大的灵活性。
2、房地产对波动的敏感性可能较低
如果股价大幅波动，那么股市的波动可能会加剧投资者的经济衰退困境。这会直接影响投资组合的收益状况。另一方面，房地产与股市走势的相关性较低，可以使其在经济衰退期间成为更可靠的选择。
“由于房地产收入的稳定性质，通常可以很好地应对波动。”“即使在经济衰退时期，人们也需要居住，工作和获得服务的场所，因此市场将永远存在。”希尔说，房地产投资的特点之一是其发展缓慢。她说：“纸面价值可能会发生变化，但与年收入相关的价值却变化不会那么快。”埃根说，房地产市场并非完全不受波动影响。
2008年的金融危机以及随之而来的房地产市场低迷就证明了这一点。但是，在经济低迷时期投资波动性房地产时，管理波动性风险全是战略。在大萧条期间，房地产投资物业受到不同的影响。
亚利桑那州斯科茨代尔的Virtua Partners负责人奎因·帕洛米诺(Quinn Palomino)说：“房主损失惨重，但单户出租资产实际上是一个积极的领域。”“过去，存储和多户家庭等其他资产在经济低迷时期往往更耐久。”同时，在衰退中，工业，零售和办公空间可能被证明风险更大，因为这些物业的现金流取决于底层租户如何应对经济放缓。
3、房地产可能跑赢股票和债券
过去的表现并不能保证未来的表现，这是最古老的投资规则之一。但是，如果股票和债券步履蹒跚，当经济走向衰退时，房地产可能会证明是有利可图的。帕洛米诺说：“从历史上看，经济衰退期间会有一系列潜在的结果。”例如，与多户住宅和公寓楼相比，零售商业空间可能会带来更多的下行风险。投资者在房地产衰退中的成功很大程度上取决于他们的策略。
