面对史无前例的新冠病毒（COVID-19）疫情，南加地区的房市在2020年第二季度陷入空前低谷。但是，从去年7月开始，随着疫情缓解，房市也逐渐回暖，去年秋冬更开始出现购买热潮，无论是交易量、交易速度还是房屋价格都屡创纪录。但是，随着疫情在今年2月大幅缓解，这股购房热潮还能持续多久？
目前南加房市真的很热
据DQNews/CoreLogic数据，2021年1月，南加6县共售出房屋17,352套，比一年前增长13.5％，这是14年来的当月最大交易量；中位房价59.95万美元，比一年前增长了13％，并已连续第6个月出现双位数增长。其中，洛县共售出房屋5,705套，比2020年1月增长14.3％，是2007年来最繁忙的1月。同时，洛县的中位房价达到69万美元，这比一年前上涨了12.6％。
与此同时，橙县近日的住宅市场交易热度也创下新纪录，甚至超过了2006年的高点。房地产经纪人史蒂芬·托马斯（Stephen Thomas）在他最近的橙县房地产报告中说，上市时间目前大约是26天，是自2004年开始追踪以来的最短纪录。
比较待售房屋数量（市场供应）与最近进入托管状态的房屋（市场需求）时，需求明显超过了供应。截至2月24日，橙县有2,863套房屋进入托管，而当地的待售房屋仅有2,438套。分析认为，支撑南加这波热潮的主要有三大因素：超低的房屋贷款利率、持续强劲的需求与有限的房源供应。
贷款利率正迅速回升
随着加州逐步取消经济重开的限制，房贷利率也开始加速回升，本周已升至6个月来的最高水平。
今年1月7日，房地美（Freddie Mac）30年固定利率降到了2.65%的创纪录低点。但上周，房地美30年利率已经回升至2.81%。到本周，房地美30年利率进一步升至2.97%，7周内增长了32个基点，这也是去年8月以来最高的房贷利率水平。同时，房地美的15年贷款固定利率也增至2.34%，比上周增加了13个基点。
有分析认为，疫病大流行期间的住房繁荣是建立在创纪录的低抵押贷款利率之上。现在，借贷成本的快速上涨可能会使房市的上涨停滞。抵押贷款银行业者协会的报告说，本周，申请贷款的数量较上周已减少了11.4%，跌至9个月来的低点。
同时，1月份待售屋数量也是6个月来的低点。2月初，南加地区待售屋超过了1.7万套，但与一年前待售屋数量相比，仅占到一半多。房地美首席经济学家Sam Khater认为，利率上涨，以及需求推动的房价上涨和库存不足，将限制潜在购房者的竞争力以及房屋交易的数量。
学校重开可能降低购房需求
橙县当地的房地产经纪人认为，在可预见的将来，当地房市的需求大于供应的趋势将会持续较长时间。但是，南加经济学家、职业投资人蒂姆·沙勒（Tim Shaler）却对此表示谨慎。沙勒说，房地产经纪人很难在供需发生变化前发现这种趋势。他们总是相信当前房地产的状态会持续。
沙勒说，他的确认 为，在即将到来的传统购房季节（从春假到劳动节假期），橙县和内陆帝国（包括河滨县和圣贝纳迪诺县）的房市都会非常强劲。通常，父母都不喜欢在学年里搬家，他们更喜欢在春假期间寻找房屋，并在暑假期间搬迁。
但是，自从新冠病毒（COVID-19）疫情爆发以来，绝大部分学生都在家学习，这种情况不复存在。家庭无需更换学校就可以寻找房屋甚至搬家。沙勒认为，这就是今冬看到购房市场比通常情况下强大得多的主要原因之一。
但是，今年传统的购房季在劳动节结束时，学校很可能在秋季重开校园，很多家庭将回归传统的心态，在学校重开后，停止换学校或搬迁。沙勒预计，橙县这波狂热的市场活动可能只能持续六到九个月。
郊区市场的繁荣会持续吗？
疫情爆发后，在家工作导致大量人口从都会区向周边流动，郊区房价开始领跑全美豪宅市场。宽敞的住房、非城市化的生活环境以及高性价比等，都在吸引越来越多的人。根据房地产网站Realtor的数据，截至5月份，郊区房屋的搜索量增长了13％。
Realtor.com的报告显示，2020年第四季度的全美豪宅市场同比（相比去年同期）售价涨幅排名榜中，南加地区的河滨县在全美95个县中涨幅排第三高。去年第四季度，河滨县顶尖5%豪宅市场入门级价格为227.6万美元，相比去年剧增了45.8% 。
分析认为，疫情大爆发导致了搬离都会区的趋势。结果，像内陆帝国（河滨县和圣贝纳迪诺县）这样的二级市场，成了2020年全美待售房屋库存降幅第二大、挂牌价格涨幅最大的地区之一。
但是，随着疫情缓解，这种迁往郊区的趋势还会持续下去吗？一些经济学家认为，疫情被遏制之后，大都会区会出现纽约在911之后的那种反弹。但也有研究人员认为，后疫情时代的很长时间内，许多人仍会继续在家工作，每周至少2-3天。Beacon Economics的研究主管Adam Fowler表示：追求高品质生活的动力，会持续推动一些人迁往郊区，即使是每天必须开一个小时车上班；如果还可以远程工作，那会有更多人选择住在郊区。
说到所谓的“美国梦”，其“标配”基本上就是有车、有房、一双儿女、一只宠物，还有一个游泳池和小花园，安居乐业。
不过近几年，国人在美国的买房发生了新变化。为了“安居”而买房已经不再是其唯一的目的。根据官方统计，向中产阶级过渡。买房除了用来自己居住，越来越多的买家出于投资的目的，购房群体也从富有阶层而去买房，然后立即出租该房以赚取租金。
但是对于那些不太了解美国房产规定的海外买家们来说，他们可能会犯一些常见的错误。今天就给大家总结一下国人首次在美置业容易犯的一些错误，避免因此导致损失。
不了解美国土地的使用规范与美国政府所提供的相关服务
以美国加州为例，其常年天气晴朗、温和、少雨。前庭后院，花花草草，赏心悦目。在美国购房之后，屋主的第一步就非常可能是整修庭院、挖土种植、修筑篱笆、扩建阳台等。
但是，在你兴师动众地“动土”之前，需要首先拨打811安全热线，让政府在48小时之内免费派其专员来帮您检测、圈出你院内的地下管线状况，以免你在动工时一不小心就挖到它们，而造成管道破裂等损失。
之前就有一位华人，在家里不预先通报811就开始擅自“施工”，一不小心挖到了埋藏地下的天然气管道线，因为造成了惨重的损失。对于埋藏在地底下的电线、水管、电缆等，你都要特别的小心翼翼。屋主自行施工，因未事先拨打811而导致发生相关事故，屋主必须自行承担相应的修缮费、煤气损失费等费用。若你安排的包工队在其施工之前未事先拨打811，则一旦出现事故，你将面临政府对你一万美元的罚款。
买的房子那么大，其水源的总阀门在哪里
房子遭水淹是美国最常见的房屋保险理赔项目之一。如果发生了水管爆裂、漏水等事故，在修理工人赶到之前，你要以最快的速度先自己关掉你房子的水源的总阀门，以防发生地板被泡水、墙壁因渗水而发霉等情况。所以，在拿到新房钥匙之后，在你兴奋之余，别忘了首先要去搞清楚各种水、电阀门与各种开关的位置。
对房屋的检查要彻底
在购房申请被接纳之后，屋主首先需要请一位专业人员为其新房做一个全面的检查，检查内容包括：水、电、煤气、门窗、房顶、地板、房屋整体结构、虫害等。
在美国买房，尤其不能忽视对白蚁的检测。不同于中国的钢筋水泥结构的房子，在美国大洛杉矶地区，许多房子都是木质结构的。因此，在你入住新房之前，一定要首先去获取一份最新的白蚁检测报告，而且还要在居住五、六年之后，再次作一次白蚁检测。
混淆不同的房屋保险种类
在美国买房，除非你是用现金一次性地付清了全部的房款，只要你是贷款买房，那么你的贷款公司或银行一定会要求你在过户之前，首先买好屋主保险(Homeowner Insurance)，也称火险(Fire Insurance)。经常与之混淆的保险，是出租屋/房东保险(Landlord/Rental Property Insurance)。请注意，这些保险并不互相等同。
如果业主为了自己居住而购买房产，需要的是屋主自住保险或火险。
这种保险所覆盖的保障范围除了房屋重建与屋主责任险之外，一般还包含屋主的个人财产险，比如其家具、电器、珠宝首饰等。而如果业主买房是为了出租给别人居住，则他需要购买出租屋/房东保险，而这种保险不覆盖屋主的私人财物。
很常见的一种现象是，屋主将房子买来后，先出租；过两、三年之后，再改为自住。遗憾的是，他却忘记了将出租屋/房东保险转换成屋主自住保险。
曾有某华人的家里遭到小偷光顾，被失窃了相当的财物。于是，他找保险公司理赔，才发现自己的房屋保险仍旧处于出租屋的保险状态，并没有转化成屋主私人财产的保险。结果，由于未办理屋主私人财产险，他就这样白白损失了两、三万美元的财产。
还有一类保险，叫“空置房屋保险”(Vacant & Unoccupied Home Insurance)。对于空置屋来说，其发生各类意外事故的概率很大，所以保险公司谨慎对待屋主要求购买该保险。
在美国购房后，一定要购买某种类型的至少一种保险。如果你将房屋空置，却购买了普通房屋险，那么你不要高兴得太早，因为在你购买该险之后的两到三周，保险公司会去检查；如果他们发现其是空置屋，没有人居住，那么就非常可能撤销你原来所购买的普通险的保单。
即使他们没有及时发现其是空置屋，那么一旦发生事故你要求理赔时，如果保险公司发现你的房子在较长一段时间里都是空置着的话，他们有权拒绝你的理赔。
所以，如果你的房子在买来之后有超过1-2个月的空置期，切记要首先与你的保险经纪人沟通，仔细与他们讨论一下：到底投哪一种或几种险才是最合适你的具体情况的，而不要鲁莽申请理赔。
