说到所谓的“美国梦”，其“标配”基本上就是有车、有房、一双儿女、一只宠物，还有一个游泳池和小花园，安居乐业。
不过近几年，国人在美国的买房发生了新变化。为了“安居”而买房已经不再是其唯一的目的。根据官方统计，向中产阶级过渡。买房除了用来自己居住，越来越多的买家出于投资的目的，购房群体也从富有阶层而去买房，然后立即出租该房以赚取租金。
但是对于那些不太了解美国房产规定的海外买家们来说，他们可能会犯一些常见的错误。今天就给大家总结一下国人首次在美置业容易犯的一些错误，避免因此导致损失。
不了解美国土地的使用规范与美国政府所提供的相关服务
以美国加州为例，其常年天气晴朗、温和、少雨。前庭后院，花花草草，赏心悦目。在美国购房之后，屋主的第一步就非常可能是整修庭院、挖土种植、修筑篱笆、扩建阳台等。
但是，在你兴师动众地“动土”之前，需要首先拨打811安全热线，让政府在48小时之内免费派其专员来帮您检测、圈出你院内的地下管线状况，以免你在动工时一不小心就挖到它们，而造成管道破裂等损失。
之前就有一位华人，在家里不预先通报811就开始擅自“施工”，一不小心挖到了埋藏地下的天然气管道线，因为造成了惨重的损失。对于埋藏在地底下的电线、水管、电缆等，你都要特别的小心翼翼。屋主自行施工，因未事先拨打811而导致发生相关事故，屋主必须自行承担相应的修缮费、煤气损失费等费用。若你安排的包工队在其施工之前未事先拨打811，则一旦出现事故，你将面临政府对你一万美元的罚款。
买的房子那么大，其水源的总阀门在哪里
房子遭水淹是美国最常见的房屋保险理赔项目之一。如果发生了水管爆裂、漏水等事故，在修理工人赶到之前，你要以最快的速度先自己关掉你房子的水源的总阀门，以防发生地板被泡水、墙壁因渗水而发霉等情况。所以，在拿到新房钥匙之后，在你兴奋之余，别忘了首先要去搞清楚各种水、电阀门与各种开关的位置。
对房屋的检查要彻底
在购房申请被接纳之后，屋主首先需要请一位专业人员为其新房做一个全面的检查，检查内容包括：水、电、煤气、门窗、房顶、地板、房屋整体结构、虫害等。
在美国买房，尤其不能忽视对白蚁的检测。不同于中国的钢筋水泥结构的房子，在美国大洛杉矶地区，许多房子都是木质结构的。因此，在你入住新房之前，一定要首先去获取一份最新的白蚁检测报告，而且还要在居住五、六年之后，再次作一次白蚁检测。
混淆不同的房屋保险种类
在美国买房，除非你是用现金一次性地付清了全部的房款，只要你是贷款买房，那么你的贷款公司或银行一定会要求你在过户之前，首先买好屋主保险(Homeowner Insurance)，也称火险(Fire Insurance)。经常与之混淆的保险，是出租屋/房东保险(Landlord/Rental Property Insurance)。请注意，这些保险并不互相等同。
如果业主为了自己居住而购买房产，需要的是屋主自住保险或火险。
这种保险所覆盖的保障范围除了房屋重建与屋主责任险之外，一般还包含屋主的个人财产险，比如其家具、电器、珠宝首饰等。而如果业主买房是为了出租给别人居住，则他需要购买出租屋/房东保险，而这种保险不覆盖屋主的私人财物。
很常见的一种现象是，屋主将房子买来后，先出租；过两、三年之后，再改为自住。遗憾的是，他却忘记了将出租屋/房东保险转换成屋主自住保险。
曾有某华人的家里遭到小偷光顾，被失窃了相当的财物。于是，他找保险公司理赔，才发现自己的房屋保险仍旧处于出租屋的保险状态，并没有转化成屋主私人财产的保险。结果，由于未办理屋主私人财产险，他就这样白白损失了两、三万美元的财产。
还有一类保险，叫“空置房屋保险”(Vacant & Unoccupied Home Insurance)。对于空置屋来说，其发生各类意外事故的概率很大，所以保险公司谨慎对待屋主要求购买该保险。
在美国购房后，一定要购买某种类型的至少一种保险。如果你将房屋空置，却购买了普通房屋险，那么你不要高兴得太早，因为在你购买该险之后的两到三周，保险公司会去检查；如果他们发现其是空置屋，没有人居住，那么就非常可能撤销你原来所购买的普通险的保单。
即使他们没有及时发现其是空置屋，那么一旦发生事故你要求理赔时，如果保险公司发现你的房子在较长一段时间里都是空置着的话，他们有权拒绝你的理赔。
所以，如果你的房子在买来之后有超过1-2个月的空置期，切记要首先与你的保险经纪人沟通，仔细与他们讨论一下：到底投哪一种或几种险才是最合适你的具体情况的，而不要鲁莽申请理赔。
不止是在国内，海外的华人也喜欢投资买房。凡是中国人多的地方，房价就居高不下，比如旧金山附近的硅谷，现在号称全美房价最高，又如洛杉矶、纽约等大城市，华人对其高房价都作出了贡献。但买什么样的房子能够又赚又省心，还是很有讲究的。总之买房尤其是买投资房是门大学问。
今天，我们就来简单分析一下买投资房的要点
注意投资房和自助房的区别
如果你想在美国买房，应该先弄清买房的目的是什么。如果是自住房，因各人喜好不一，有人喜欢郊区，有人向往市区，有人喜欢独立屋，有人爱公寓，有人爱住水边，有人喜欢山坡树林。买自住房最重要的原则只
有一个，就是自己喜欢才买。只要喜欢，买下来永远不会后悔。如果是为投资而购房，那就不一样了。投资的目的是赚钱，在房价缓慢上涨的市场，只有投资少租金高才能赚钱。所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。投资房不能买太贵、太高档或房间数量太多的，试想，每个月能花几千美金出租房子的人，早就有能力购房了，怎么可能去租房呢？即便是愿意，也是短期的，难有长期租户。
地理位置
地理位置永远是投资的第一考虑因素，选择一个经济上升区，比经济下降区要好，所谓经济上升，通常就是人口是否呈增长态势。另外，房子的位置不能太偏僻，离学校、市场等居住配套太远或者交通出行不方便，都不容易出租或出售，即便是能够出租或出售，价格也偏低。
建筑年代
对于不熟悉房屋装修，工作繁忙怕麻烦，或者本人不在美国的买主，建议选择较新的房子。因为老房子修理费太高，麻烦多，维护成本昂贵。虽然投资新房子的毛利率，通常远远不如老房子，但由于老房子的修理费多，故净投资回报也相差不会太大。通常50年以上旧房子（这里主要指公寓楼）的电路、水路、管道等设施没有独立的电表、水表，于是不得不由屋主支付电费和水费，而美国人一年四季都开空调，浪费相当大，这是笔不可控的开支。故为了省心，凡由屋主支付Utilities的房屋，应该慎重考虑。
周边环境
这里是指小环境，即房屋所在的社区，如果这个社区的居民很穷，学区不好，通常房价也不会高，如果这个社区附近都是旧房子，而你看中的是一幢被旧房子围绕的新房子，而且价格相当诱人，劝你最好还是别买，因为新房子的市场价值会受周边旧房子的拖累而贬值，升值前景不会大。另外，机场、大烟囱、高压线、屠宰场、监狱以及坟场附近的房屋，通通需要慎重考虑。租客往往喜欢交通便利、商业配套好的区域，方便仍是他们的第一选择。
占地面积及房屋朝向
如果是自住房，大多数人都喜欢占地面积大的独立屋。但对投资房而言，占地太大反而是个负担，会降低投资收益率。因为同样大小的房屋如果占地面积大，则肯定投资成本大。大花园意味着维护开支大，除草、浇水、施肥等都要钱，其实美国本身就是个大花园，很少有租客会强调花园要如何如何，他们一般在乎屋内设施远超过屋外环境，因此，投资房没必要占地过大。坐北朝南的房子是非常科学的，风水应该是门科学而不是迷信。风水不好的房屋，人住进去会得病，这不是怂言听闻。投资房虽不象自住房那样非常讲究风水，但至少也要说得过去。
房地产税和保险
投资房的房地产税和保险也应该被列为考虑因素，因为这会直接影响到投资回报。不同城市不同地区的房地产税差别非常大，投资房的保险费用（指房屋火险等）一般比自住房要高，房屋保险是必不可少的，即使是现金购买也应该坚持买房屋险，这是从安全角度出发。比如，租客不小心跌倒，你就有可能成为被吿而赔偿一大笔钱。
房屋保养及支出
按照美国的法律规定，房屋维护是业主的义务，如果房屋下水道坏了，洗碗机不工作了，或者空调不制冷了，都需要业主及时花钱修好。房屋维护支出将是一大笔费用，因此在购房时，在合同中最好约定一个前提条件，那就是为了确保房屋质量，要求聘请专业人士做一次inspection（房屋检查），以便了解屋顶是否需要更换，下水道和空调是否正常工作，以及房屋是否建立在自然灾害较为频繁的地区。Inspection的费用通常由购方支付，如果通过Inspection发现了质量问题，可以要求售方修理，如果售方不负责修理，则购方可以拒绝购买而不会承担任何责任。做Inspection是为今后的房屋保养着想。
投资回报率
投资回报率要多少才算是成功的投资？如果用现金全款购房（即不考虑贷款）且不考虑房价上涨的因素，仅考虑租金收入，那么投资净回报应当在8%-10%左右才算是划算的买卖。这个投资净回报的计算方式是：
收入：指租金收入；
支出：指房屋维护费、房屋管理费、房地产税、租金、广告费、法律诉讼费等，有些公寓还有小区物业管理费；
净回报：指收入减去支出后的净利润。
一般而言，新房子因为价格高，租金的投资回报率要低于年代旧远的房子。通常房龄在20年至30年的房子，租金的投资回报率最高。
贷款安排
虽然美联储宣布加息了，但是美国的住房贷款利率目前还是处于历史较低水平。30年按揭贷款利率一般在5%～6%左右，权益抵押贷款利率在4%-5%之间，如果有条件贷款，还是不要错过这个机会。只要利用好贷款这个财务杠杆，仅靠租金收入，投资回报率就可达15%甚至更高。
如何对出租屋进行管理
买房后如何出租，如何收租金，如何对付老赖租客，如何维护保养房屋，通通都是学问，不同的人管理的效果完全不同。前不久一个朋友说他很后悔买出租房，因为他太善良了，太相信租客了，结果受伤的总是他，后来一气之下把房子干脆卖掉了。看来并非所有人都适合买房投资。如果自己有时间精力，可以自己管理，这样能省下一笔管理费（通常一年按一个月的租金计算，每月再收取租金的8%～10%）。修理什么的，可以自己去Home depot 或 Lowe's 买零部件。能够自己安装的话就自己干，自己做不了可以寻找专业修理人员上门修理，要知道美国的人工费用很高，工人上门一次，仅是上门服务费就得80美元，还不算其他的零件费和人工费。
