“1031延税法”又称为同类财产交换法 (Like-Kind Exchanges)，是从美国国家税务法第1031条款项中的规定而得名。在法律条文的定义下，此类交换意味着“如果交换的房产是用于商业性使用或，并且用于交换类似的资产，那么交换过程中的资产利益得失不予承认，不用缴纳其过程中产生的资产利得税。”换言之，只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产，就可以使用这一法条。

华人在换房时常见的错误

第一，许多人会首先立刻去找新房，找到新房后才去处理卖旧房的事。正确的做法是卖房和买房可以同时进行，但在过户时间上，必须是卖房在先，买房在后。在卖掉旧房后，你可能需要暂借一处地点居住，或是回租在已经出售的房产内，等待新房过户。

第二，卖旧房时，不要一味想卖高价。你最终目的是希望卖房和买房能在180天内顺利完成，因此不要待价而沽，建议降低理想价位，使旧房尽快出手。

第三，同样的，对买家offer的选择上，选择最有把握买你房的那一位，尽量选择全现金或贷款量少的买家，哪怕不是出最高价的。这样做是让你的卖房不要任何差池。

第四，没有使用同一个律师。卖旧房和买新房虽然是两个Case，但尽量聘请同一位律师，他了解你的状况，会帮你协调出现的许多意外情况。

第五，不能把旧房买家的定金，去支付你买新房的定金。

使用1031延税需注意的事项

第一，使用1031延税要及早准备，找有相关经验的地产经纪协助处理整个换房事宜，把握好时间点，各个环节都要事先规划好。千万不能在卖掉旧房后，才想到要用1031，那就迟了。

第二，卖掉旧房的钱放到哪里？用于1031延税部分的资金一定要存放到1031延税的律师处。这笔资金不能放入自己的账户，也不能放到你聘请的律师账户。

第三，你购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱，任何有余留的部分都要缴税。

第四，45天的概念。在卖掉旧房的45天内，起码要找好最多三处新的房产，登记在律师处。未来你买的新房必须是你选定三套中的一套，不能换成其他房产。

第五，180天概念。卖掉旧房的180天内必须过户，否则1031延税失效。请一定记住，180天不是半年，不是6个月，而是整整180天。

需要注意的是1031虽然是缓税，不是免税，但在金钱越来越贬值的情况下，同样的税款越晚交越合适，变相的是种资产增值。

如果新买的房产价值低于原房产价值，还能享受1031延税法吗?

如果新投资的房产低于出售的旧投资房产或由于其他原因，卖房者会收到现金或其他补偿物，通常被称之为“好处”(Boot)。“好处”可能是现金，也可能是债务減免，支付不合格的費用，超额借贷购买新房产和非同类财产交换等。卖房者收到的“好处”要缴资本利得税，最高收到的全部“好处”都要缴资本利得税。

例如，早期买的一套投资用房600万美金，卖了1000万美金后，资本利得是400万美金，用这些钱又买了一套新房，只有800万美金，自己还剩200万美金，这200万美金要缴纳资本利得税，以20%税率算要缴纳40万美金的稅。但如果下一次再投资的话，成本基准则变为800万美金。

1031法适用的投资类型 

这点很重要，不是所有投资都适用1031延税法。该法案仅适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产 (Real Property) 和动产 (Personal Property)。商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资，包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。

财产交换必须是同样性质，但可以质量高低或级別不同。如公寓大楼可以与办公大楼交换，出租房可以与土地，土地可以与办公大楼等等。不能用于自住房屋的买卖，也不能用于股票、债卷等财产的交换。只能在美国境內的房地产买卖交换才可以用1031法，如卖掉中国的房地产，买美国的房地产，不能免缴资本利得税。

从上面可以看出，要想顺利的运用1031延税法，必须要同时满足不少要求：首先需要都是美国境内的房产，在卖房45天内要找出想买的房，180天内要过户，钱要交给“合格中介”保管，纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。