美国上市的房源中，按照性质可分为三类：传统买卖屋（Standard Sale）、银行屋（Real Estate Owned）、短售屋（Short Sale）或称为银行赔售屋。其中，从价格上来说，由于短售屋最后成交的价格最低，因此也最受买家的青睐。但是，购买短售屋也存在很多不利因素，特别是对于国人买家来说，在购买短售屋之前应充分了解其存在的风险。
购买短售屋需具备的条件
要想做一名优秀的短售屋购买候选人，须在时间、经济上没有任何条件限制。
由于短售屋需要经过银行的审批，因此购买短售屋的时间难以掌握，这就意味着买家需要在时间上充裕，有足够的耐心等待银行的批准。即使买家已经与卖家达成了购买短售物业的协议，仍然需要等卖家银行（或者多家银行）的批准才可以办理过户手续。如果只有一家贷款银行，银行审批的时间大约是两个月。但是，如果有一个以上不同的按揭贷款，银行通常需要四个月或是更长的时间才能批准出售。
其次，银行通常喜欢现金交易，如果买家在财务上有充裕的现金流，在购买短售屋上也会比其他买家更容易通过银行的审批。但是，如果买家没有足够的现金一次性支付短售屋的钱，则要向银行证明自己有足够的资金来源和资格购买短售屋。而如果买家银行的预先批准书，拥有高首期付款，并且可以随时完成过户，那么卖家银行也会把该买家的报价视为比其他买家更好。
如果买家在时间、经济上都没有任何的条件限制，但是要先出售手中现有的房屋才能购买短售屋，或者需要在某一特定的时间内才能入住短售屋，那么，购买短售屋并不是买家最好的选择。因为银行更青睐没有任何条件限制且随时过户的买家。
购买短售屋的建议
如果真的需要购买短售屋，那么买家非常有必要聘请一些经验丰富的专业人士协助自己。
经验丰富的房地产经纪人。亲自面试一些房地产经纪人，并询问他们曾代表过多少位短售买家，以及成功过户的买家占多少。一名经验丰富的房地产经纪人可以更好的帮助买家寻找短售屋，在交易过程中也会帮助买家进行谈判，提高买家成功过户的机率。
优秀的房地产律师。一般来说，在美国只有约五分之二的短售屋获得银行的批准。但是，一名有着短售经验丰富的优秀房地产律师更容易得到银行的认可。此外，如果买家需增加其他规定写进购买合同内，房地产律师会在整个谈判过程中占据重要角色。
专业的产权人员。产权人员可以帮助买家对短售屋做一个初步的了解，告诉买家房屋目前有多少位留置权持有人（如多次抵押产生的房地产税的留置权，技工留置权，业主协会留置权等）。如果有多名留置权持有人，那么买家想要获得短售屋的合约并顺利成交将会变得更困难。即使买家已经等银行审核好几个月，但是任何一名留置权持有人有权中止审核过程。
短售屋买家面临的风险
对买家不利的条件。即使短售屋被批准出售，但银行仍可要求卖家签署期票偿还贷款金额的不足，可能会使一些经济窘迫的卖家所不能接受的而拒绝办理买卖手续。此外，银行也可以随时更改任何与买家已经谈判过的合同条款，这也是让大多数买家无法同意的。
银行不提供修理费用。最了最大避免在短售屋上的损失，银行不会同意在额外支付房屋的修理或是修复费用，买家会被要求现状购买房屋。
银行潜在的拒绝。银行希望尽量减少损失，如果买家出价低于市场价格的话，会被银行拒绝，这也意味着买家白白浪费几个月的时间等待结果。
这几年来美旅游的客人经常在旅游中会问我们导游一些房地产的问题，这个问题也是一个大家问的最多的问题，小编在网络搜集了一些资料和大家分享。很多旅游的在移民的、刚移民过来的、以及在中国打算要移民的人他们在美国购置物业前共同的一个问题就是：房产应该放在谁名下?这个是大家很关注的问题。其实在中国跟美国有一个大的国情差别，中国人喜欢把房产放在孩子名下，但是美国大家不愿意这么做，这是为什么呢?因为在美国大家都知道小孩子在未成年之前是没有任何法律执行效率的。
美国人为什么不喜欢把房子放在孩子名下呢?
首先，孩子小的时候没有法律执行力，可是孩子大了以后过了十八岁他就完全可以作为一个大人行使各种签字法律权利。在这个时候，如果房产是在孩子的名下的话，会牵涉到一个问题：在美国任何持有房产名字的人如果本人不签字，那这个房产是卖不掉的，父母不能做任何处理。所以你失去了控制权。
有些人会认为：我的房子反正是要给孩子的，所以也就不讲什么控制权了。但是大家没有考虑到另一个非常重要的问题: 年轻人的各方面风险比成年人要高。第一，他们可能会败掉。年轻人如果名下很多资产，喜欢乱花钱，就容易犯罪或者是走向不好的方面，这个概率很高。。做为父母辈辛苦积累下来的资产容易被腐败掉。第二，结婚。在美国离婚率很高，如果孩子跟配偶离婚，孩子的一半的资产就会被分去，因为在美国离婚，分资产是很常见的。第三，被起诉，十八岁的年轻人开车总是会比四十岁的成人风险更大，所以美国的官司非常常见，所以就会被起诉被告。所以这个时候如果被告的话，孩子名下的资产也会被搞掉的。
最后，房产放到孩子名下，在美国还会牵扯一个赠予税的问题。
以上原因 ”败掉离掉告掉税掉”，就是为什么美国人不愿意把房产放在孩子名下的主要原因。所以不是非常建议把房产给孩子，特别是在孩子小的时候就给他。
那么外国人怎样在美国房地产投资以及做到比较好的税务规划呢?
有限责任公司是有限责任制。假如你的房客告房东怎么办呢?
这个时候他可以起诉的资产仅限于你投到这个LLC上的资产，而不会起诉到你在中国的名下的其他个人资产，以及已经在美国的其他资产。对于高净值人士，这是非常非常重要的。因为在美国，房客起诉房东这种案子是非常常见的。而且大部分的州，都是属于房客优惠州，如果房客起诉房东通常是房东输房客赢。所以，你在自己名下放一些地产在这边出租其实风险还是蛮大的。
另外用LLC持有这个物业还有其他重要的意义：在卖这个物业的时候，房价百分之十五的税金不会被预扣，也就是说卖家不需要等到来年报税时再拿到这笔钱。用这个周期，拿去做别的投资就可以产生更高的回报率。比起预扣的税金放在国税局那里，是没有任何利息的，这个差别是非常巨大的。所以从“有限责任不会被追索、没有预扣税”这两点角度考虑，用LLC持有美国的物业是具有重大意义的，所以通常都建议客户这样做。
