这几年来美旅游的客人经常在旅游中会问我们导游一些房地产的问题，这个问题也是一个大家问的最多的问题，小编在网络搜集了一些资料和大家分享。很多旅游的在移民的、刚移民过来的、以及在中国打算要移民的人他们在美国购置物业前共同的一个问题就是：房产应该放在谁名下?这个是大家很关注的问题。其实在中国跟美国有一个大的国情差别，中国人喜欢把房产放在孩子名下，但是美国大家不愿意这么做，这是为什么呢?因为在美国大家都知道小孩子在未成年之前是没有任何法律执行效率的。
美国人为什么不喜欢把房子放在孩子名下呢?
首先，孩子小的时候没有法律执行力，可是孩子大了以后过了十八岁他就完全可以作为一个大人行使各种签字法律权利。在这个时候，如果房产是在孩子的名下的话，会牵涉到一个问题：在美国任何持有房产名字的人如果本人不签字，那这个房产是卖不掉的，父母不能做任何处理。所以你失去了控制权。
有些人会认为：我的房子反正是要给孩子的，所以也就不讲什么控制权了。但是大家没有考虑到另一个非常重要的问题: 年轻人的各方面风险比成年人要高。第一，他们可能会败掉。年轻人如果名下很多资产，喜欢乱花钱，就容易犯罪或者是走向不好的方面，这个概率很高。。做为父母辈辛苦积累下来的资产容易被腐败掉。第二，结婚。在美国离婚率很高，如果孩子跟配偶离婚，孩子的一半的资产就会被分去，因为在美国离婚，分资产是很常见的。第三，被起诉，十八岁的年轻人开车总是会比四十岁的成人风险更大，所以美国的官司非常常见，所以就会被起诉被告。所以这个时候如果被告的话，孩子名下的资产也会被搞掉的。
最后，房产放到孩子名下，在美国还会牵扯一个赠予税的问题。
以上原因 ”败掉离掉告掉税掉”，就是为什么美国人不愿意把房产放在孩子名下的主要原因。所以不是非常建议把房产给孩子，特别是在孩子小的时候就给他。
那么外国人怎样在美国房地产投资以及做到比较好的税务规划呢?
有限责任公司是有限责任制。假如你的房客告房东怎么办呢?
这个时候他可以起诉的资产仅限于你投到这个LLC上的资产，而不会起诉到你在中国的名下的其他个人资产，以及已经在美国的其他资产。对于高净值人士，这是非常非常重要的。因为在美国，房客起诉房东这种案子是非常常见的。而且大部分的州，都是属于房客优惠州，如果房客起诉房东通常是房东输房客赢。所以，你在自己名下放一些地产在这边出租其实风险还是蛮大的。
另外用LLC持有这个物业还有其他重要的意义：在卖这个物业的时候，房价百分之十五的税金不会被预扣，也就是说卖家不需要等到来年报税时再拿到这笔钱。用这个周期，拿去做别的投资就可以产生更高的回报率。比起预扣的税金放在国税局那里，是没有任何利息的，这个差别是非常巨大的。所以从“有限责任不会被追索、没有预扣税”这两点角度考虑，用LLC持有美国的物业是具有重大意义的，所以通常都建议客户这样做。
九年前从北加州移居南加州并投入房地产中介业的戴女士，搭上这一波房地产涨价热潮，平均年收入保持六位数以上，亲朋好友都好奇她是如何做到的。她透露，替人买卖房子的佣金收入并不稳定，充分利用国税局税法：出售两年以上自用住宅可享高免税额才是赚钱快捷方式，但屋主宜事先审慎规画，投资眼光要准，时机也非常重要。
国税局1997年开始实施的121税法条款（Sec. 121）规定：过去五年中，屋主住在自己的主要住宅（Principal Residence）中总计（Aggregate）两年，售屋时，单身屋主可享25万元免税额，夫妻屋主可享50万元免税额。戴女士就是充分利用这项税法优惠，分批购买银发小区橙县拉古纳伍兹（Laguna Woods）的房子，以两年的时间加建改建装潢布置后再脱手，享受25万元免税额。
121条款所谓的总计住过两年，不需连续住上两年。此税法适用于每24个月，也就是说，屋主每隔24个月即可出售一次自用住宅，所获资本利得（Capital Gain），单身不超过25万元，夫妻不超过50万元，就可免税。但121条款仅限美国境内自用住宅，不适用国外房产，即使美国公民或绿卡持有人因公在海外工作，海外自用住宅同样不可享有25万或50万美元的资本利得豁免。
其实，手上拥有资金的精明投资人，从2008年金融风暴后就专门寻找房价较低或价格飙涨较快地区的房子，例如邻近华埠的回声公园（Echo Park）与林肯冈（Lincoln Heights），洛杉矶西郊小城Culver City，以好学区着称的洛县东郊城市钻石吧（Diamond Bar），圣伯纳汀诺县的奇诺冈（Chino Hills），河滨县的Corona，圣地亚哥县的San Marcos等中低价位的房子，自己搬进去住，边住边加建装修，两年后房价上涨20%至80%不等，这些屋主就将房子售出，获利落袋，再寻找下一个投资目标。
戴女士把卖掉北加州房子的100多万元拿到南加州买房，先买两户，成功卖掉第一户赚了25万元后，再把第二户当成自住屋，着手加建装修的同时又买了第三户，房子对她而言是转手赚钱工具，不是家，自然不涉感情。不断加建改建房子，戴女士组了一个施工团队，随着她转战各地施工；为了存放展示屋的家具，她还租了仓储，作业流程井然有序。
121条款对离婚夫妇也比以前公平。离婚搬出的一方，曾在该住宅住过两年，与仍留在房子的一方，皆可各自享受最高额度为25万元的免税优惠。
至于配偶过世，未亡人在当年将房子出售，仍可享受适用于夫妻的50万元最高免税额，若房子次年才出售，未亡人只能享受25万元的单身最高免税额。
非婚姻关系的朋友共同购屋，房子出售时每人各自可享受25万元的单身最高免税额。此条款吸引不少单身人士联合购屋，享受房屋增值免税优惠。
至于拥有第二栋住宅或度假屋两年以上的屋主，只要能证明总计住了两年，屋主可获121条款的免税优惠。
