在中国，过去20年的房价飙升导致中国人买房时普遍关注房价的增值空间。在美国房地产市场，除了房价增值空间，租金带来的现金流回报同样受关注。在美买房，如何判断房产是否值得投资呢？今天就和大家聊一下，房地产中最常用但又最容易被误解的术语之一——资本化率（Capitalization Rate，常被称为Cap Rate）。
如何计算Cap Rate？
“这个房子是不是方便出租？租金回报能抵多少贷款？”这是大多数中国人购房时的心声。作为房地产投资的重要概念之一，Cap Rate适用于所有类型的房地产投资。Cap Rate通常用未来12个月期间的租金净收益（NOI）与房屋买入成本的比值来表示。不论是购买自住房还是出租房，计算一下Cap Rate可以预先知道房产的潜在收益。
在计算Cap Rate时，需要注意这两点：
NOI是指年房租收入扣除年房屋全部开支，包括房产税、保险费、物业管理费和维修费等。
我们会先假设这个房屋没有任何贷款，购房者全部使用现金买入房产。
如何运用Cap Rate？
在投资房产前，首先了解该投资房的市场租金（现有租客情况下的现有租金收入），然后用上面的公式做一个计算，看看计算出来的结果是否符合您对该投资房的投资回报要求，并且将这个回报率与当地市场标准比较。
举个例子，如果张先生希望用未来12个月的租金收入（如果所有房间都被占用）来判断这个挂牌价格为60万美元的投资房是否值得购买, ，只需要计算一下每月需要的支出，得出一年的NOI。一般来说，每年4%到10%的投资收益是合理的。如张先生看中的投资房一年的NOI是25,000美元，这个房子的Cap Rate约是4.17%。
专业人士还会经常使用Cap Rate进行房产估值。你可以找市场上同类型房产的平均Cap Rate，结合当地投资房的市场租金就能得到一个粗略但有效的房产估值，以此判断您意向购买的房产挂牌价格是否合理。
使用Cap Rate需要注意什么？
在计算潜在收益时，一定要考虑最糟糕的收租情况（例如此次新冠疫情让租赁市场充满了不确定性）——这样，您才能更理性地判断是否有能力承受房子空置的投资风险。当您打算购买投资性房产时，大多数时候都希望看到更高的Cap Rate，因为Cap Rate越高代表着投资的年回报率就越高。
Cap Rate也可以看作是一种风险的度量，和投资风险成正比，所以Cap Rate越高，投资风险越大。民需要先衡量自己对风险的厌恶程度，并根据利润目标和/或可承受的风险迅速锁定值得仔细研究的房产。如果您希望每年从投资中获得至少一定比例的收益，则可以用计算出的净收入除以目标Cap Rate，来决定您愿意为某一特定房产支付的价格。
虽然Cap Rate是一个常用的指标，但在分析投资资产价格和价值时，我们不应该只依赖它，更应该多多考虑资本化率的应用及其局限性。房租是可以看得见的收益率，还有一个是隐性的收益，那就是房子本身的增值，而Cap Rate不能体现长期的趋势，也不能预判房产在持有期间的租金收益以及经营维护成本。另外， Cap Rate也没有将融资和贷款纳入考虑因素。
综上所述，Cap Rate主要显示了房产的收益性。对房地产投资者来说，资本化率是一个计算简单，而且重要的考量参数。
近些天很多身边的朋友都询问了Whole Life和 Index Universal Life（后面简称IUL）哪个比较好，更有朋友听多个不同经纪人介绍后没弄明白不说还更糊涂了。今天抽时间给大家具体介绍以下Whole Life和 Index Universal Life的区别，用对比的方式在多个方面把两种产品进行对比，最后我会用一组数据让大家更清楚两各不同的产品最后的差距有多大。
1、产品简介及产品设计目的
首先我们先来介绍一下Whole life，我们常叫它储蓄型保险它是上世纪五十年代的保险产品，按照辈分来说IUL 叫它爷爷真的也不为过，Whole Life 的研发是因为Term Insurance满足不了人们需要终身生效的保险需求，同时在经济发展还算不错的当时人们对Term这类消费型的保险已经没有兴趣了，更多人去关心当时的股票市场，当时股票回报基本在10%左右，因此Whole Life的出现其实是为了稳固保险公司自己的客户源。而IUL是1991年提出的概念，在1997年才有极少数公司有IUL类的产品，而在08年金融危机后IUL开始大展拳脚。而IUL的设计初衷是要在金融环境不好的时候降低公司风险的同时在经济好的时候让客户也能赚到更多钱，这种双赢的理念成就了IUL产品。所以不难看出，不管是Whole Life还是IUL都是因为市场需求而创造出来的产品，设计目的一个是由于市场太好想让流失的客户对保险感兴趣，另一个则是经历了金融危机的动荡急需更适应当前经济的形式。
2、回报率及分红
了解了产品之后我们来聊聊你们最感兴趣的回报率，通常Whole Life的回报率是固定的，4%每年。同时很多公司都为自己的Whole Life产品增加了2%最高分红奖励的功能。而IUL是浮动回报率，市面上不同的公司回报率也不一样，但回报基本上0%~12%比较多，零到十二是什么意思呢？简单来讲如果指数回报超过12%那么公司只分给客户12%，如果回报在10%的话，那么客户就拿到10%，如果像金融危机的时候一样跌到负数，那么客户的钱还是按照0.00%保障自己不损失钱。过去三十年的平均回报率基本上在8%~10%之间。那么到底谁比较好呢，其实这部分两种产品都有自己的小猫腻。虽说Whole Life除了4%还有分红的2%。其实不然，分红和回报率在保单里是完全不同的两种东西，回报率是指公司根据一个标准必须给客户的，而分红是指公司在盈利状态下可以给客户的，这里面就有一个必须给和不一定给的区别了。而分红不但给不给不在你客户的控制范围内，其规则也很模糊，举个例子，如果一家保险公司今年盈利本来因该给客户分红，但公司可以说今年公司赔偿给客户的赔偿太多，导致公司盈利不佳，公司有权利不发任何分红给客户，说白了就是公司给你是你赚了，公司不给那是本分，你也没理由说公司半句不是。虽说像NEW YORK LIFE（纽约人寿）这种公司在一九年狂发18亿美金给自己的客户分红，但你也要知道，这些客户自从拿到保单到现在拿过几次分红。而IUL的回报如果市场经济一直涨个不停肯定是好的没话说，我有位客户拥有IUL五年，其中三年都拿到了12%。但如果连续下跌，十几年的0%的情况下IUL可就不像Whole Life这么有保障了，毕竟人家4%每一年。但现在有些IUL公司给了客户如果五年回报都是0%的情况下最低给客户2%回报的功能。在这部分可以说两家各有千秋，你可能又要迷糊了，这不就是分不出谁好谁坏了么?别急，最后一部分我会让你有个答案的
3、交款年限和费用
说完了赚钱的部分我们来看看花钱的部分。Whole Life和IUL 的交款年限是完全不同的，Whole Life的交款在最初是要交终身的，而后来发展成了现在大多数公司要求的20年，同时有些公司是18年，不管是多少年，Whole Life的交款是不能断的，也就是说在交款年限内如果你没交钱，保险是有可能被作废的。在这个方面IUL就更灵活些，不但在年限上完全可以自选5年到终身的交款时长，同时费用上也完全可以根据自己的能力去进行调整，而且如果在交款年限内是可以延期交款的。费用方面，同样的保额情况下IUL的保费会比Whole Life的保费便宜20%~50%。为什么会差距这么大呢？记得上一段我讲的回报率么？知道为什么公司敢一直给你每年4%么？Whole Life产品的风险对公司来讲比IUL的风险大的多，经济好的时候都没问题，但经济不好的时候IUL可以少给客户分钱，所以自身风险很低，但Whole Life就不一样了，公司不管自己转没赚钱都要给你4%，那么公司就会在费用上把这部分风险找回来
4、重大疾病的保障及保额增长
这部分是很多考虑Whole Life和IUL人们容易忽略的部分。IUL类产品之所以被叫万能保险是除了在人寿和投资理财上有给客户不错的保障外同时提供了重大疾病的保障，保障在客户需要的时候能有钱治病。但Whole Life是没有这部分保障的。
如果你了解过IUL你会发现，如果你买了五十万保额的IUL但后来你的保额在某一年开始增加，甚至在几十年后翻倍了你的保额，但Whole Life就不会增长，或者有个别Whole Life通过不同的附加项目可以增加保额但速率极慢。这也就是拉开两者距离的一个重要的点。
