在美国贷款买房，必须提前准备这封信
准备买房，首要的就是办理贷款！在办理贷款中，前期最重要的就是拿到贷款预批信（Pre-approval Letter）。拿到这封信之后，才具备下offer的资格。
这封贷款预批信到底重要在哪里？
一
Pre-approval Letter是什么？
Pre-approval letter就是贷款预批信，是银行根据贷款人的个人信用分数、收入、存款等条件给出的贷款额度，是贷款人有能力购买房子的证明。卖家在接受offer之前都会要求买家提交Pre-approval letter。
二
Pre-approval letter的种类
Pre-approval letter分为两种，第一种是Pre-approval，第二种是underwritten pre-approval。
第一种Pre-approval。审查很简单，通常一天左右就可以出具。估算的贷款额度不一定准确。后期贷款的变数相对更大，存在贷不到款的可能性。
第二种是underwritten Pre-approval。贷款银行会提前审批贷款人的文件。审查过程很仔细，所以需要3-14天时间才会出具贷款预批信。因为预估的贷款额度比较准确，贷款机构也基本确定会给你贷款，offer也更具有竞争力。
三
Pre-approval letter的作用
大家可以把Pre-approval letter理解成贷款能力的证明书。
首先，对于贷款人来说，Pre-approval Letter可以让你明确自己能够买得起什么价位的房子。
另一方面，也可以向卖家证明贷款能力和经济实力，更有可能顺利完成交易，从而让卖家更想把房子卖给你。
办理Pre-approval中的疑问
1. Pre-approval letter需要找很多家贷款银行吗？
一般建议找2-3家银行。这样做的好处是，根据不同银行批的额度，你可以判断自己的贷款风险。
比如你找了两家银行，一家批准了100万的额度，另一家批准了105万的额度，这两个额度差不多，都在105万左右，所以你大概能够确定自己可以贷到105万。因为每个银行预批的贷款额度可能存在一定差异，你可以通过比较银行批准的额度，选择更高额度的Pre-approval letter。
2. 做Pre-approval的贷款银行跟最后使用的一定要是同一家吗？
不需要。所有的贷款银行做两种Pre-approval都是免费的。办理文件时，银行也不会强制要求你买房之后必须选择他们来办理贷款手续。
所以大家在前期做Pre-approval的时候，可以同时在多家贷款银行办理文件，对比找到一个最靠谱的贷款机构，用来办理房贷。
3. Pre-approval的购买金额（ purchase price）应该怎么填写？
我们一般建议你了解一下自己最高的额度是多少，这样在看房的过程中可选择的范围能够更大。比如在填写购买金额的时候写了70万，但是看房的过程中发现自己喜欢的房子价位都在80-100万，这就会非常尴尬。
为了避免这种情况，建议你根据自己最高的贷款额度来填写购买金额。
4. Pre-approval 需要 hard pull 信用记录吗？
如果你想要拿到Pre-approval 或者underwritten pre-approval，一般贷款机构都要hard pull 你的信用分数、收入、银行存款、工作记录、报税等记录。
不过多家银行在一定时间内（一般都是两周左右），多次hard pull不会对信用分数造成负面影响。
5. Pre-approval letter的有效期
不同贷款机构的Pre-approval letter的有效期不同。一般来说有效期是60-90天。所以说只要你在pre-approval有效的60-90天内买房子，同一个贷款机构是不需要再hard pull一次你的信用记录的。
如果超过了有效期，贷款机构会再hard pull一次，你也需要再更新Pre-approval letter。更新流程非常简单，银行只需要再看一遍近期的材料以及情况，就可以给你进行更新。
在过去的2020年里，南加州知名城市圣地亚哥的房价已经创下了几次历史新高。在这片热情洋溢的地带，笔者重温了1979年的圣地亚哥的地产业态，那也是圣地亚哥房地产史上又一个破纪录的篇章。笔者比较了40多年前买家的价格。发现一个惊人的发现，40年来圣地亚哥地产涨价了超过10倍。
为了及时回顾过去，我们挖掘了KFMB电台的当年珍贵的历史档案，找到了新闻8台记者珍妮特·扎帕拉（Janet Zappala ）1979年播出的圣地亚哥房地产五集系列。珍妮特的系列文章和电视节目始于2021年听起来可能很熟悉的词。
珍妮特曾经说：“本地找房子，今天是一个令人沮丧、费时而且常常令人沮丧的过程。诚然，圣地亚哥是美国大陆最贵的买房地之一，但这并不意味着在圣地亚哥只有富人才能在这里买房。”看来，那个时候的房价在美国人看来已经很贵了。
1979年，圣地亚哥当地电视台《新闻8》报道了一套三房两浴的米拉梅萨（ Mira Mesa）别墅，现在的房主兰武（Lan Wu）说，这套房子现在的售价是75万美元。她告诉我们，她前几年花了43万美元买了房子，而且做得很好，但和她45年前买房子的邻居查尔斯·威尔本的初始涨价幅度相比，这算不了什么。
原先房主查尔斯告诉笔者，在1976年12月31日，他当时花了4万美元买了房子，如果他今天把房子卖了呢？查尔斯说：“我会站在奇怪的一边，要求500万美元。”
他可能会明白，并拿这个挂牌价开玩笑，因为这间房在圣地亚哥房屋的中间价已经飙升至65万美元了。
“他们太过分了。这是一大笔钱，我猜你是在为阳光税买单。
在电视台1979年的档案中，我们在希尔克莱斯特地区（Hillcrest）发现了一处房产，其中一块地上有两套房子，售价8.6万美元。同样的房产今天也能卖上百万。我们问房主丹尼斯·阿加贾尼安（Dennis Agajanian），他认为1979年他会为普通住宅支付多少钱。丹尼斯告诉我们，“24万美元。”当被告知它实际上只卖9.8万美元时，他气喘吁吁地说：“不是开玩笑吧？”
回到新闻8台的记者珍妮特扎帕拉，她在1979年也做了类似的报道。在镜头下，她说，“当我们大多数人想到拉霍拉时，我们想到的是高昂的住房成本。”1979年，一些人认为花6.9万美元买一套离海滩一个街区的一居室公寓太离谱了。
“我们最近在调查，我们看到这里的一栋房子花了2500万美元。我甚至不想知道是哪一个，因为我不想知道2500万是什么样子。
我们问现在的房主拉塞尔.罗素，他认为1979年他能以什么价格在拉霍拉买房子？
他说，“我还是会说几百万。可能是200万或300万？”
实际金额仅仅为为12万美元。
拉塞尔.罗素提到的房子是一个6000平方英尺的杰作，坐落在8466号埃尔帕西奥格兰德（El Paseo Grande）的海边。它最近以2470万美元的历史最高纪录售出。
正如珍妮特·扎帕拉在1979年所报道的那样，即使是那些地段也很贵，或者说当时人们是这么想的。”珍妮特说：“这的确是梦想的组成部分，但当你花上100到数千美元买了这样的东西，你会觉得你会得到一栋房子如果金钱不是目标，或者即使是目标，这些在拉霍拉梅萨（El Paseo Grande）售价超过30万美元的地段可能会引起你的兴趣。”
1979年，拉霍拉梅萨山顶的地段卖得很快。房地产经纪人格雷格·卡明斯（Greg Cummings）说，如果有的话，今天类似的地段将耗资250万美元。
“你很少看到陆地。”卡明斯（Greg Cumming）说。
Compass Real Estate公司的卡名斯Greg Cummings团队发现，圣地亚哥房市库存非常少，利率很低，来自洛杉矶和旧金山的买家也非常积极。与圣地亚哥在售的那些市场相比，这是一个折扣，这是令人惊讶的，但事实确实如此。卡明斯说：“你在这里花的钱比在洛杉矶和旧金山湾区地区多得多。
1979年，我们介绍了一对已婚夫妇，他们花6.8万美元在克莱蒙特地区（Greg Cumming）买了一套三居室的房子。”
房主雷和伊冯说：“最初房子首付是14250美元和99美元一个月的房贷月供。”
2021年，他们表示将以80万美元的价格出售自己的房子。”我们的孩子将继承一些好东西，因为我们有三个孩子。没错，他们在自己的街区有三栋房子。本顿夫妇的建议是，买东西，抓紧时间等着，就像许多圣地亚哥人拥有一个温馨的家一样。
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