全美豪宅价格连跌31个月，佛州却逆势涨：那不勒斯涨9%、迈阿密涨4.1%，新税法还给房东减负
美国豪宅市场正在降温，佛州却是个例外。Realtor.com 11月9日发布的豪宅报告显示，全美豪宅价格已连续31个月同比下跌：进入前10%门槛的房价中位数降至119.7万美元（跌2.3%），前1%门槛跌6.2%至约510万美元。但在43个都会区中，12个豪宅价格上涨，其中5个在佛州：那不勒斯-马可岛涨9%（门槛约375万美元）、迈阿密-劳德代尔堡-西棕榈滩涨4.1%（门槛约230万美元），北港-布雷登顿-萨拉索塔、开普科勒尔-迈尔斯堡、坦帕-圣彼得堡-清水湾也都上涨。
佛州房东还有一个利好：11月3日投票通过的第3修正案（得票约62%）规定，从2027年1月1日起，非自住房（包括第二套房和投资房）的应税价值年涨幅上限从10%降到5%，房产税涨得更慢了。
对华人买家来说，佛州豪宅的抗跌一部分来自持续流入的州外高净值买家和相对低的持有成本。但要注意：豪宅门槛价涨不等于所有房子都涨，佛州普通公寓市场库存仍有7.7个月，议价空间不小；第3修正案只管应税价值涨幅，不管税率本身，买房前还是要把房产税、保险、HOA三笔账一起算。
来源：Realtor.com豪宅报告（2026年11月9日）。原文链接：https://ivanandmike.com/news/luxury-real-estate-market-trends/
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美国二手房成交量跌到了十多年来的最低点。MBS Highway引述的最新数据显示，10月全美成屋销量环比下跌5.5%，折合年化约375万套，低于市场预期的385万套，是2010年以来的最低水平。与此同时，库存环比上升1.3%至160万套，比一年前多出近5%。
销量跌、库存涨，组合起来就是买方市场在加深。Redfin同期的数据也印证了这一点：截至11月8日的四周，全美房价中位价连续第四周下跌，待签约量仍处于2021年有记录以来的最低水平。卖家让步在变多，但买家因为利率仍在7%以上、加上对经济前景的观望，迟迟不愿出手。
对华人买家来说，这组数据的实操意义是：议价窗口正在打开，尤其是在德州、佛州这类库存充足的市场，挂牌超过60天的房子最有谈价空间；但也要注意，成交量低迷不等于房价会大跌——全美中位价同比只跌了0.9%，卖家整体还在扛价。策略上，先谈价格、再谈利率：拿到好价格，利率以后还有再融资的机会。
来源：MBS Highway（2026年11月12日，引述NAR数据）。原文链接：https://robert.myloan.team/buzz/mortgage-costs-rose-while-weekly-applications-picked-up-2026-11-12
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