买房，原本是实现“美国梦”的关键一步，但一项最新调查揭示，超过四成美国房主对自己的买房决定感到后悔。最常见的抱怨并不是购房价格本身，而是后期高昂的维护开支与隐藏费用。
超四成美国家庭后悔买房，最大痛点在“看不见”的账单根据美国消费金融平台 Bankrate 发布的《2025年住房可负担性报告》，约有 45% 的房主对目前所购住房表示不满意。主要原因并非是贷款负担，而是购房之后接踵而来的“附加成本”——这些通常在购房初期并不显眼，却在入住后逐渐加重财务压力。
在Bankrate此前的另一项调查中，一位典型美国家庭在房贷之外的房屋相关支出（如财产税、水电气网、保险及维修）每年高达1.8万美元，而在生活成本较高的州（如夏威夷、加州），该数字甚至逼近2.9万美元。买得起≠住得起，预算外支出让人压力山大这些“隐藏费用”包括日常维护、物业税、房屋保险、水电网络账单，往往在签约时未被充分考虑。一些购房者在预算极限下购入房产，结果发现即使拿到钥匙，也很难应对后续不断增长的开销。
Bankrate高级经济分析师马克·哈姆里克指出，很多购房者忽视了房屋持有成本的长期性，导致买房后无法腾出资金进行必要维修，甚至陷入债务风险。他建议在报价前就将这些后续成本纳入预算模型。
专家支招：如何降低意外成本？
1. 做好房屋检查。Zillow指出，在购房过程中投入检查费，了解房屋潜在问题，可以帮助你在议价阶段要求卖家维修或降价，提前规避高昂的修复支出。
2. 定期维护而非“等坏了再修”Zillow还建议，房屋保养应采用“定期维护”而非“被动维修”的策略，能大幅减少未来突发维修的成本。
3. 不要仓促买房哈姆里克强调，购房前应做好全面财务评估，包括紧急储备金、未来固定开支及房产增值预期等。有条件的话，找专业理财顾问协助制定预算方案，是更稳妥的做法。
第一项省税技巧是直接缴纳资本利得税。有些人可能认为这个技巧很奇怪,但是这样做确实有它的好处。首先,你是在“撕掉绷带”——税款已经缴纳了,你再也不用担心了。这笔税款不会被锁定在任何其他财产或税收策略中。剩下的钱都完全属于你,你想怎么花销都可以。
此外,资本利得率可能比你的普通收入所得税的税率要低一些。在过去的几年里,根据你的收入水平,税率从0到20%不等。这些税率与最高的联邦边际收入税率37%依然相去甚远,更不用说各州的税率了。
资本利得税率会受到房产持有时间的影响。如果房产持有时间少于一年,那么适用短期资本利得税,从10%到37%不等,如果房产持有时间超过一年,那么适用长期资本利得税,一般税率为15%。对于低收入家庭而言,长期资本利得税为零。对于适用37%所得税税率的高收入家庭而言,长期资本利得税为20%。此外,针对部分高收入家庭,联邦政府还会额外征收净投资收入税(NetInvestmentIncomeTax),数字为3.8%。
即使您没有这第一个选项可供选择,至少也要确定一下您的联邦、各州和净投资收入税率都分别是多少,以建立一个基线,与您的其他投资选择进行比较。
PART:01 分期付款销售(InstallmentSale)这个技巧是把你的售卖房产收入分摊到一段时间内来接收,通常包括买家支付的利息。如果它能让你的收入不至于上升到一个更高的税收等级,这将是一个非常有效的长期税收策略。
当然,分期付款销售也涉及一些重要的投资和法律策略,与税收筹划无关,需要仔细考虑。例如,作为贷方(Lender),你如何保证自己贷款的安全?买房者是否还有其他的贷款?作为留置权人(LienHolder),你对该财产拥有什么权益(留置权人是在债务被全额偿还完毕前,在财产上享有合法权益的贷方)?你预期的利率是多少?这些问题都会因每一个人的情况而异。虽然分期付款很复杂,但在售卖房产时,分期付款往往是一个很好的税务策略。
最后,你还需要确保自己符合美国国税局规定的分期付款销售资格,并清楚分期付款销售将如何影响自己的纳税申报单。5年、10年和15年是比较常见的分摊时段。
PART:02 同类交易或1031交换“1031交换”也被称为“同类交易(Like-KindExchange)”。它允许纳税人在出售一处房产后,购买同类或价值更高的另一处房产,并无限期推迟缴纳税款,或直到第二处房产被出售。通过“1031交换”获得的房产可以一次又一次地被“交换”。此外,您可以将一处房产交换为多个房产,或者反之亦然。
虽然有时间和交易规则的限制,但是它们总体上依然相当灵活。关于“1031交易”,一个特别需要注意的点是,必须有一个专业和独立的调解人(如一家符合资质的中介机构)参与以促进交换。这很必要,因为一般很难找到想要您的财产同时又拥有您想要的财产的人。
调解人(Accommodator)会将各方撮合在一起,并提供托管服务,以便各方保持一定距离。各方必须在美国国税局的规定允许之后才能开始涉及相关的收益。尽管“1031交易”看起来非常复杂,但如果你想卖掉一处房产,并用这笔钱再去购买更高价值的房产,向专业的人士咨询更多关于“1031交换”的信息肯定对你是有利的。
