投资美国房产必读！

近年来，国内已经有不少成功人士赴美买房。比如姚明在美国休斯敦的豪宅，比如演艺明星李小璐也在美国开超市买房。由于国内中产阶级崛起、国内限购政策实施、美元升值等因素，更多的人选择到美国投资房产进行资产配置。

数据调查显示，中国买家最感兴趣的前十城市依次排名为：休斯顿、洛杉矶、旧金山、纽约、奥兰多、波士顿、芝加哥、拉斯维加斯、达拉斯和孟菲斯。

大家选择美国房产其实就分为两大类，一类是刚需、一类是投资。

刚需就是有居住需求，要么是工作需求自己住，要么是孩子要学区所买的。

投资房也分为两大类，一类是传统的房产投资有产权的、一类是无产权的投资。

传统的房产投资跟国内的一样，以收租为主，过一定期限觉得有必要了就转手卖掉，这样既能有租金收入、又能获得资本利得，再加上美元兑人民币的升值，年回报率能达到8%左右。

这类投资很直接就是所有的收入都能自己拿到，但是风险在于要自己寻找租客，房子出现任何问题需要帮租客解决。所以很多人会把自己的房产委托租赁公司管理。还有一个风险是如果房地产市场不好，房价没有涨，亏损要自己承担。

另一类投资房是没有房产权而只有股权的投资，也就是你买的不是具体哪个户型，而是和其他人合伙给一家公司帮你去购买一个小区的一套或者几套甚至整栋楼，然后进行管理出租。

这家管理公司会按照约定给你利息或者分红，等到项目卖掉后也会按出资比例分给你利润。这一类最大的缺点是你自己没办法控制收入，收多少，什么时候卖都没有控制权。

为什么华人这么偏爱美国房产呢？

中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国房屋产权是公有制，买了房子之后最多有70年的使用权。而美国房产实行私有制，并且是永久产权。一经购买，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远属于自己。

所以，许多刚到美国的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子，甚至要代代相传”的观念。

其实这与美国的实际情况不太相符。根据历年平均统计，美国人大约7年左右就会换一次房屋。

换房的原因多种多样，比如工作地点改变。子女外出读书，家庭人口变化，或者退休后把城区市中心换到偏远安静的郊区等。

此外，美国换房频繁的原因还在于没有户口的限制，同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。

那么投资房产的主要收益体现在哪里呢？预计固定资产价格在2019年股票市场或出现巨大价格波动的情况下，将会维持相对的平稳，租金类固定收益将会成为2019年房地产的主要收益来源。。

因此，投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率；一个是升值的潜力空间。

美国的房子出租不难

美国人口流动频率非常高。在一个州居住超过10年的人口，不到人口总数的50%。也就是说，每年有5%以上的人口从一个州迁徙到另一个州。因此，很多买家担心房屋无法出租的问题，其实是过虑了，没有房子是租不出去的。

房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格，关键在于卖价是否符合市场。

通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东南两岸的纽约，旧金山、洛杉矶等都是房价比较高的区域，由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。

但从长期来看，这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大，因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。

经纪公司很关键。

美国是一个资讯透明的地方。

美国有一个专属于经纪人共享的房源系统，简称MLS（Multiple Listing System）。每一个经纪人都需要把自己代理的房屋资源上传到这个系统，所有上市的房屋都在这个系统中透明公开，这就避免了国内中介房源的信息不对称及局限性。同时，美国的MLS有严格的系统监管制度，经纪人上市的房源如有任何状态变动，都需要做到48小时内的信息更新，否则系统会对违规操作进行处罚。

在看好一处房产后，经纪公司大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的价值。

如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。有的时候有多位买主都看上同一个住宅，为了得到住宅，可能要出比要价高的价格才能行。

因此，并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是，买家要能正确评估房屋的价值，这需要一位好的经纪人协助。

一个好的经纪人可以帮助您实现投资的高收益，往往是事半功倍的效果。比方说，经纪公司可以从MLS得到各种准确的数据。买家要买房的时候，要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个租价评估；这对于专业的经纪人来说是没有问题的。

外国人办理房贷有差异

贷款投资，以房养房，是比较划算的房产投资方法，海外买家可以在美国贷款购房，目前很寻常也很容易。但是，不是每一家银行可贷款给海外买家。

作为海外人士，如果在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来，又或者是持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录等这些，是对在美国贷款有“加分”的！

目前，在美国绝大多数州，外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，银行会额外要求贷款人支付高于市场水平1%-2%的利息。

由于每一个银行的贷款利率不同，对申请人的条件要求也不同。通常如果银行利率较高，则手续简单要求低；

有的银行利率低，但是要求条件多，并不是每个人都能符合。建议申请贷款之前多家咨询，多比较，选择适合自己，对自己最有利的一家。

了解美国文化很重要

在美国习惯中，因为喜欢这个房屋而出价，而不要为了砍价故意鸡蛋里挑骨头。

选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较后，觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。

每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感，适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。

在美国，房子买卖与家具买卖是分开的，这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候，房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯、地角边饰、嵌入式的柜子等不可移动的配件。

而可移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发、桌椅、盆栽等，不包含在屋价内。但院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在房价内。

外国买家最热门的市场是什么？

美国热门市场前五名：佛罗里达州名列榜首，约有22％的销售额。其次是加利福尼亚州，为12％; 德克萨斯州，12％; 新泽西州，4％; 和亚利桑那州，在4％。纽约州排在第九位。

而国际大都市纽约市的主场状态甚至没有打破国际买家的前五名。“休假买家通常会以合理的价格寻找温暖的地点，”海尔说。“佛罗里达州和亚利桑那州都是他们发现的州。” 

加拿大人喜欢佛罗里达州的令人羡慕的天气；而中国买家选择加利福尼亚州，这更容易从亚洲到达；德克萨斯州的边界位置是墨西哥人的首选；新泽西则是因为它离纽约市很近，但成本相对较低。

根据NAR的调查，外国买家中最大的份额约49％，寻找住在大部分时间的家庭。此外，18％正在寻求投资物业，约12％需要度假屋。

据，中国买家连续四年，蝉联外国买家在美购置房产交易额第一名，从之前一年的273亿美元跃升至317亿美元。

为什么华人这么偏爱美国房产呢？有数据统计，美国独立屋是价格增长最快的，而且预计还将持续上涨，不仅如此，投资美国房产更有安全感。

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