当全球资产配置成为投资理财的一种趋势时，美国，这个是世界上经济发达、教育优质的超级大国，成为海外投资者眼中的“香饽饽”。
但并不是所有的人都会选择一次性现金支付购房，很多人还是选择贷款购买美国房产。除了部分投资者没有能力全额支付的原因之外，美国超低的贷款利率也是重要诱因之一。
那么，中国人该如何在美国顺利获得贷款呢?下面就来为大家分享一下美国购房贷款的知识。
外国人在美国申请房贷的条件要高些?——很正常!
在美国，按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联。
作为海外人士，在美国银行取得房贷的要求相对较高。如果在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来，又或者是持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录等这些，是对在美国贷款有“加分”的!
目前，在美国绝大对数州，外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平1%-2%的利息。
绿卡持有者在美国申请房贷的条件低些?——不见得!
据了解，作为永久居民，也就是绿卡持有人，也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请购房贷款。不同银行的放贷政策与条件不一样，但只要符合要求，银行照样愿意放贷给综合资质较高的海外申请者。
绿卡前后，更准确地说可能是第一次报税前后，贷款买房的操作上区别很大。取得身份前，按外国人身份贷款容易很多。一旦取得身份，对于新移民来说，想取得房贷几乎不可能，因为有些硬性要求根本达不到，比如报税记录，信用，收入等。
贷款前的准备工作
银行一般会考虑以下七个主要因素，综合评定是否给予申贷人“预先合格”资格：
(1)是否有稳定的收入来源;
(2)过去两三年是否有稳定的工作;
(3)目前的收入是否可靠;
(4)付款记录是否良好;
(5)长期借债是否不多，比如贷款买车;
(6)是否有一笔存款用于首期款的支付;
(7)是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本。
其中首付款需在各个银行的规定下，在购房者名下存够一定的时间，所以提早开通海外账户是很必要的!
贷款过程中的工作
1.预约房屋估价(Appraisal)
贷款机构或银行需要派专门的估价师去申请人要贷款的房屋内进行估价。估价师会提前打电话预约时间。
2.锁定利率
锁定贷款利率(Locked Rate)，贷款利率每天都会上下浮动，有所变化。利率一旦锁定，就不会变更，在锁定的期限内，利率就会有所保障。一般锁定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年。锁定的期限越长，利率会越高。
3.补充材料
提供补充材料(Conditional Approval)，对提供的贷款材料进行审批后，贷款机构会对于客户提交的材料存在不完整或不符合规范的部分，要求其及时补齐或重新提供材料。
在以上环节中，一旦抵押贷款职员认可您的资格，下一步是审核。放贷机构需要审核：
(1)收入证明：雇主信或者公司营业执照
(2)存款证明：最近一个月银行月结单，需要看到首付款部份
(3)身份证明：有效的入境签证与护照
(4)房屋购买合同
(5)房贷申请书
(6)资产证明：您的资产总额
(7)信用记录
放贷过程中的工作
如果一切顺利便可以批贷了。从接洽放贷机构到银行预审，再到资格审核直至最后放贷，每一个环节都需要非常仔细认真。
1.签署文件 Sign Loan Documents
签署银行最终正式贷款条约及文件。
2.银行放款 Funding
当贷款机构或银行的所有条件都满足后，就可以放款。
3.完成交易 Closing
海外购房者贷款审批的时间会比较长，一般需要3个月以上。而且还要求首期款在美国的银行账户已经存满一定的时间。如有需要贷款购房的客户，必须提前安排好这些事情，才能让海外置业顺利进行。
购房贷款的申请过程看起来很繁复，但真正操作起来其实未必十分复杂。只要按照银行的要求提供充分、有效、真实的资料，在美国贷款买房也不是一件很困难的事情。
经过资金筹备、咨询经纪，漫长的买房看房后，当你看中了一套自己满意的房子，却不知道如何出价才好，这时候应该怎么办？其实在美国买房，出价议价都是很有讲究的！在这里就和各位谈谈出价议价那些事儿~
出价在英文中叫Offer，买家给Offer有三种情况：
1、给出的价格和卖家的叫价一样
2、给出一个低于叫价的价格
3、你为了打败其他的竞争者，出一个高于叫价的价格。下一步便是等待卖家的回应
当买家给出自己的报价后，卖家或是接受报价，或是不接受，但愿意和你商量，于是卖家再给出一个新的价格counter-offer,这样一直到双方都同意的价格。
如何出一个合理的价格。既不会太低又不会出太高，究竟要如何定价呢?
要正确出价，首先你要对这个市场、这个房产有充分了解：
1、判断这个房子值多少
2、参考周围相同类型的房产近期成交价和最近上市的房價
3、到底有多喜欢这个房子，自己的承受能力有多大
出价需要注意事项：
目前美国房市这么热门的情况下，尽可能在房屋一上市就出价是最好的。出价前要做好准备，比如资金、预批信。建议买家事先要做好功课和事先准备，了解自己对于各项状况的承受能力。
出价的技巧和房市的走向很有关系。如果房市处于低迷的状态，市场上房源众多，买家少，也就是常说的买方市场，可以考虑这样的策略：先压低价格，慢慢讨价还价。但如果是卖方市场，许多好的房产一上市，都是用抢的，这时候选择这样的策略就不合时宜了。然而买家也不能随便就出个高价，这时候更要讲究出价的技巧。
专家建议：
查询相同状况下，该区其他房子过去1到3个月内成交的房产价格，以此为参数，看看多少房子的最终成交价是加价的，加了多少百分比?哪些因素导致这些房产加价出售。又有多少房子是降价出售的，又降了多少个百分比?为什么降价出售。通过比对让自己心里有数。
具体看想出手的房子户型、新旧程度、院子大小、绿化程度、保养程度等，参考其他房屋售价。
上市天数在出价时也是一个很重要的因素：
很多情况下，房产销售很快，基本上一栋房子不出一个月就能脱手。如果出现一个房子上市很久都没有人要，一定要搞清楚原因。如果自己能够承受，就是一个杀价的好机会。
可以询问卖家为何要出售房屋：
比如旁敲侧击地看看这房子有没有降价的余地。就比如说卖家急需资金短缺或者去外地工作啊，又或者造了新房需要搬家，这种卖家比较急于脱手的情况下，一般来说会比较容易接受低一些的出价。但如果卖家并不着急，那么他就比较会慢慢耗，一定会等着能让自己满意的价格。
出价的“黄道吉日”：
其实出价也确实有一个所谓的黄金时间。专家建议，推荐买家可以找一些周一刚上市的房子。只要对房子满意，立马报个合理的价格，但是限卖家在 24-48 小时内回应，这样在周末大批人马看房前，已经和卖家达成了协议。不用和别人去挤，也顺利拿下了好房子。
打听卖家总共收到多少offer:
如果只收到一两家，那么可以适当地压一下价格。但如果卖家收到了二三十封offer，买家又对这个房子非常喜欢，志在必得的话，那么要想能够顺利拿下，就需要全价接受甚至是加价了。毕竟好房子难得，如果实在喜欢，那么为了省一两万而失去了好机会，也是得不偿失。
Conter-offer 是什么？
当买家最终给出一个offer时，有时候卖家接受了你的报价，那就可以顺利进入下一步，签订合约。但是经常的情况是，卖家不满意你的出价，在你的价格加上了一些，之后发回给你，问你同意不同意，这就叫 conter-offer 。也意味着真正进入了讨价还价的阶段。
出价后，怎么和卖家讨价还价？
1、是否卖方市场：如果是卖方市场，那么还价的余地很小。如果对房子很满意，卖家加上的价格也没有很离谱，建议果断答应这个价格。
2、买方市场：本身报价可能就较低，稍微适当的还价也可以。
签了合同以后，也有机会讨价还价
签合同之后呢，其实还有两个可以讨价还价的机会。第一个是做完房屋检查报告后，如果报告显示房屋有问题，修理的金额比较大，可以因此为由要求对方修理或者降价。美国法律规定，一旦有房屋检查报告，卖方一定要公布于众。这样，如果卖方不同意降价或修理，你退出，这份报告也会影响以后的买家。所以一般来说，卖家会选择让步。但是要注意的是，这个房屋检查报告一定要找专门人员来检查，这样才比较完善和专业。
第二个机会是做完房子价值评估。如果评估价值低于合同价，而且合同里也没有写明即使评估价值低于合同价，合同也有效的话，那你可以和卖方沟通，要求他们降价，这样你才能将贷款做下来。如果卖方不想麻烦，一般也是会同意的。
俗话说得好，该出手时就出手。省钱固然重要，但各方面都完美的好房子可遇不可求。当遇到中意的房子之后，如果真心喜欢，那么就尽量别去计较那一两千或者是一两万的还价，当断则断，才不会为了错过好房而后悔懊恼。
在美国买房子是可以砍价的，但一些中国买家开大口压价，反而让对方觉得没有诚意，从而失去机会。专家表示，相对来说，美国房地产市场成熟，信息公开，欲出售的房屋不会随便乱开价，因此，在讨价还价时，无需大幅压价。
