一场深刻的财富版图重构正在美国西海岸上演。多位资深房产专家指出，大量来自加利福尼亚州和华盛顿州的高净值人群——尤其是坐拥丰厚资产的退休长者——正集体“出逃”，而内华达州的亨德森市（Henderson）已成为他们资产避险的首选地。
这场财富迁移并非偶然，而是避税本能的体现。
华盛顿州：随着西雅图新任市长及州长力推针对富裕阶层的征税提案，加之已实施的资本利得税，让当地高净值家庭深感焦虑。加利福尼亚州：拟议中的“亿万富翁税”计划对符合条件的富豪征收一次性5%的税款，尽管面临政治博弈，但这柄“达摩克利斯之剑”已足以让不少人提前离场。
相比之下，内华达州以不征收个人州所得税的政策红利，成为了巨大的引力场。房产经纪人以一名华盛顿州客户为例，其出售400万美元房产需缴纳30万美元税款；若在内华达州进行类似交易，这笔钱将直接进入个人口袋。对于退休人员而言，亨德森不仅气候宜人，其豪宅价格仅为沿海地区的一半左右，这意味着同样的资金可以换取翻倍的生活品质。
U-Haul及彭博社的最新研究均显示，截至2025年底，亨德森已稳居全美人口迁入增长最快的城市之列。房地产巨头Ivan Sher证实，过去90天内，来自加州和华盛顿州的买家数量显著激增。这已不再是零星的搬迁，而是一场由政策驱动的、规模庞大的社会阶层迁徙。拉斯维加斯山谷正凭借其吸引力的生活方式与极具优势的税收环境，直接收割西海岸流出的巨额资本。
美国房地产市场正释放出新的警讯——越来越多房主陷入“房贷高于房价”的困境。虽然整体比例仍处历史低位，但多年持续改善的趋势已出现明显逆转。
根据房地产数据机构ATTOM最新报告，2025年最后一季，全美约有3%的抵押贷款房屋处于“严重资不抵债”状态，即房贷余额至少比房屋市值高出25%。这一比例高于一年前的2.5%。
换句话说，部分房主若想卖房，必须自掏数千甚至数万美元现金，才能完成交易。另一项来自Intercontinental Exchange（ICE）的数据显示，到2025年底，将有约110万名借款人（占总借款人的2.1%）处于负资产状态。这是自2018年初以来的最高比例，较年初的69.6万人显著增加。
此外，还有约320万借款人（占抵押贷款持有人7.9%）的房屋净值低于10%。这类家庭对房价小幅回落或突发失业尤其敏感。
Realtor.com高级经济学家乔尔·伯纳（Joel Berner）表示：“这有点令人担忧，但并不完全出乎意料。一些地区房价正在下跌，而近几年新购房者的首付比例本来就偏低。”
他指出，资产缓冲不足的新房主，一旦房价回调，很快就会滑入“负资产”。负资产现象在全美分布并不均匀，南部与中西部州份风险明显偏高。Louisiana：10.7%（全国最高）Mississippi：8.3%Kentucky：7.9%Iowa 与 Arkansas：均超过5.5%此外，Oklahoma、Kansas、Illinois、Missouri及West Virginia的比例也明显高于全国平均。
这些高风险地区多为农村县或面临经济逆风的区域，尤其依赖能源、制造业或农业的地方更容易受到冲击。
相比之下，东北部与部分西海岸州仍较为稳健。
Vermont：仅0.65%（全美最低）Rhode Island、New Hampshire、Massachusetts、California、New Jersey：约1.7%或以下而New York、Hawaii与Nevada等人口大州，比例也维持在2%以下。
不过，即使在这些低风险市场，与2024年相比，严重资不抵债的比例同样出现温和上升，显示这一趋势具有广泛性。
值得注意的是，目前负资产比例远低于2008年前后住房危机高峰期。当时，全国大量房主陷入深度资不抵债状态。
分析师强调，只要就业市场保持稳定、贷款审批标准维持审慎，负资产现象不太可能大规模扩散。在房价涨势放缓与局部经济压力增加的背景下，一些家庭的房屋权益正在被侵蚀。
未来几季，特别是高风险州与县的变化，将成为观察美国房地产健康状况的关键指标。
