美国房地产市场正释放出新的警讯——越来越多房主陷入“房贷高于房价”的困境。虽然整体比例仍处历史低位，但多年持续改善的趋势已出现明显逆转。
根据房地产数据机构ATTOM最新报告，2025年最后一季，全美约有3%的抵押贷款房屋处于“严重资不抵债”状态，即房贷余额至少比房屋市值高出25%。这一比例高于一年前的2.5%。换句话说，部分房主若想卖房，必须自掏数千甚至数万美元现金，才能完成交易。
另一项来自Intercontinental Exchange（ICE）的数据显示，到2025年底，将有约110万名借款人（占总借款人的2.1%）处于负资产状态。这是自2018年初以来的最高比例，较年初的69.6万人显著增加。此外，还有约320万借款人（占抵押贷款持有人7.9%）的房屋净值低于10%。这类家庭对房价小幅回落或突发失业尤其敏感。Realtor.com高级经济学家乔尔·伯纳（Joel Berner）表示：“这有点令人担忧，但并不完全出乎意料。一些地区房价正在下跌，而近几年新购房者的首付比例本来就偏低。”
他指出，资产缓冲不足的新房主，一旦房价回调，很快就会滑入“负资产”。负资产现象在全美分布并不均匀，南部与中西部州份风险明显偏高。Louisiana：10.7%（全国最高）Mississippi：8.3%Kentucky：7.9%Iowa 与 Arkansas：均超过5.5%此外，Oklahoma、Kansas、Illinois、Missouri及West Virginia的比例也明显高于全国平均。这些高风险地区多为农村县或面临经济逆风的区域，尤其依赖能源、制造业或农业的地方更容易受到冲击。
相比之下，东北部与部分西海岸州仍较为稳健。Vermont：仅0.65%（全美最低）Rhode Island、New Hampshire、Massachusetts、California、New Jersey：约1.7%或以下而New York、Hawaii与Nevada等人口大州，比例也维持在2%以下。
.jpg)
不过，即使在这些低风险市场，与2024年相比，严重资不抵债的比例同样出现温和上升，显示这一趋势具有广泛性。值得注意的是，目前负资产比例远低于2008年前后住房危机高峰期。当时，全国大量房主陷入深度资不抵债状态。
分析师强调，只要就业市场保持稳定、贷款审批标准维持审慎，负资产现象不太可能大规模扩散。在房价涨势放缓与局部经济压力增加的背景下，一些家庭的房屋权益正在被侵蚀。
未来几季，特别是高风险州与县的变化，将成为观察美国房地产健康状况的关键指标。
“挂牌即成交、跳过开放看房、全现金无附加条件”——这不是2021年的科技泡沫重演，而是当下旧金山房市的真实写照。
据《San Francisco Standard》报道，原本应在去年12月假期降温的市场几乎没有停歇。自去年秋季掀起的抢购热潮持续延烧，甚至连需要翻修的房产也被迅速扫空。库存骤减20% 吸纳率飙升45%Compass今年2月发布的市场报告指出，旧金山正面临“严重库存短缺”。与2025年1月相比，挂牌量减少约20%。数据更显示：上月每4套在售房产中就有1套成交吸纳率比去年同期高出45%1月降价房源数量同比减少三分之一近四分之三独栋住宅与超过四分之一公寓以高于要价成交经纪人形容，这只是春季旺季的“预热阶段”，真正的高潮即将到来。
AI IPO潮在即 财富核心转向旧金山
与以往科技浪潮主要在硅谷郊区不同，这一波AI财富创造的核心正位于旧金山市区。Goldman Sachs分析师预测，今年IPO总规模或创下1600亿美元纪录。被视为上市热门的包括：OpenAI、Databricks、Anthropic。部分员工已在二级市场出售股份提前套现，抢在IPO前购置房产成为趋势。风险投资回流、流动性事件增加，以及企业返岗政策强化，都进一步推高了购房需求。
辉达造富效应：一家公司就“压垮”库存
AI财富效应不仅限于创业公司。根据去年6月对位于圣塔克拉拉的芯片巨头Nvidia员工调查，随着股价飙升，公司3万6000名员工中约四分之三成为百万富翁，近半数当时身价已超过2500万美元。而此后股价又上涨约40%。然而，根据Compass数据，今年1月整个圣塔克拉拉县挂牌房源不足1500套。Christie’s International Sereno经纪人John Faylor直言：“仅辉达创造的百万富翁数量就远超现有房源，这还只是其中一家公司。市场根本无法正常运转。”
高净值买家涌入
供需彻底失衡Compass分析师Andy Ardila指出：“市场将突然涌入大量资质优越的高净值买家，而房源远远供不应求。”即便春季挂牌量略有增加，也难以满足数千名新晋百万富翁的购房需求。
现在入场仍有机会？
尽管市场炽热，经纪人认为，对有准备的买家而言仍存在机会——前提是出手迅速。房源往往在一两天内成交，买家需准备好全现金报价或极少附加条件。对于部分购房者来说，现在入市可能意味着在下一波上涨前锁定资产。
城市复苏叠加AI红利
在经历疫情与远程办公冲击后，旧金山正迎来复苏乐观情绪。企业要求返岗、风投资金回流、IPO窗口开启，叠加AI行业爆发式增长，使这座城市重新成为财富创造的中心。问题在于：当数以千计的新晋富豪同时涌向市场，而库存却持续下降，这场房地产狂热还能持续多久？
可以确定的是，旧金山的房市，已经进入“AI时代”的高压状态。
