据报道 美国住房市场打破了13年来的记录，当前卖家数量超出潜在买家的幅度达到自2013年以来的最高水平。

住房卖家与买家之间的巨大差距反映了整体住房市场的混乱状态。根据Redfin数据，目前房屋销售中位价约为42.8万美元，这使得许多潜在买家在被挤出购房市场。

关键信息

Redfin和Realtor的数据显示，去年12月市场中的房屋卖家数量估计比买家多出47.1%，这是自2013年以来的最大差距，较前一个月激增7.1%。

这一现象被金融专家Andrew Lokenauth称为“绝对疯狂”。他在X上写道：“这绝对疯狂：美国住房市场卖家比买家多出529,770人，创下有史以来最大差距。哇，我相信一切都会好起来的。”

由于这种差距，买家据称占据上风，但负担能力问题仍将大批美国人挡在市场之外。

9i Capital Group首席执行官Kevin Thompson表示：“许多房主的月供几乎一夜之间翻倍。此外，保险费和房产税也随着房屋价值飙升。部分业主纯粹因负担能力被迫出售房产，另一些人尤其是投资者则试图在他们认为的市场顶峰退出。可调利率抵押贷款重置、税费上涨、保险成本上升以及投资者抛售同时冲击市场，造成了供应冲击——卖家增多，合格买家减少。”

MichaelRyanMoney创始人Michael Ryan指出，买卖双方差距扩大不应被描述为供应激增，而是“需求崩溃”。他表示：“卖家数量超过买家是因为买家消失了，而不是因为我们库存泛滥。这是一方面抵押贷款锁定效应，另一方面负担能力瘫痪的双重作用。锁定在3%利率的现有房主不愿搬离，他们的利率与当前市场利率每相差1个百分点，销售概率就会降低18%……这种锁定效应在短短18个月内阻碍了130万笔交易。”

各方观点

Kevin表示：“住房市场必将回调，我们应该会看到价格下跌。变数在于美国政府会采取哪些措施人为支撑房市。如果政策制定者开始允许动用401(k)养老金、降低抵押贷款利率或出台与购房挂钩的新税收抵免，可能会暂时扭曲市场。但这些行动无法解决根本的负担能力问题，只会提前透支需求并维持高房价。”

田纳西大学马丁分校金融素养讲师Alex Beene指出：“过去几年是美国购房者现代史上最艰难的时期之一。房价高企、抵押贷款利率飙升，加上通胀压力导致消费者其他开支增加，使得数百万潜在买家购房及维持还款变得不可能。卖家希望以疫情以来高涨的价格成交，但随着合格买家减少，形势逆转，我们已开始看到部分主要市场价格呈下降趋势。”

Michael分析长期影响时表示：“这意味着僵局。当人们无力换购更贵房产而现有业主又不愿承受更高利率横向置换时，流动性就会停滞。房价不会暴跌，因为卖家拥有资产缓冲可以等待。但交易量将冻结在近30年低点附近。”

未来展望

尽管买家在技术上可能掌控当前市场，但价格变化尚未显著到足以大规模改变买卖双方的市场困境。

Alex指出：“问题在于价格跌幅仍然不够显著，且对卖家而言，购买另一套房屋意味着比现在更高的利率和成本。他们的换房动力根本不足。”