美国住房危机的严重程度，至今未有统一共识。关于 “住房缺口” 的估算，各大机构与专家给出的数字从 200 万栋到 2000 万栋不等，差距极为悬殊 —— 这不仅让公众茫然无措，也让政策制定者在 “该建多少房、优先纾解哪些区域困境” 的核心问题上陷入两难。
这场数字拉锯战中，主流机构各执一词、分歧明显：穆迪分析（Moody’s Analytics）认为，美国需新增约 200 万栋住宅才能填补缺口；高盛集团（Goldman Sachs）将这一数字上调至 300 万栋；房地产平台 Zillow 估算约为 400 万栋；布鲁金斯学会（Brookings Institution）给出 500 万栋；麦肯锡顾问公司（McKinsey）则直言缺口高达 800 万栋。更有部分共和党国会议员推算更为激进，认为全国住房短缺可能达到 2000 万栋。与此同时，也有经济学者提出相反观点，称所谓的 “住房短缺” 本身就被夸大，问题核心并非房屋数量不足。
官方数据为这场争论提供了不同视角。美国人口普查局（Census Bureau）显示，目前全美约有 1.46 亿栋房屋，其中 810 万户属于 “共用住房”，即与非直系亲属共同居住在同一居所。Zillow 的经济学家正是基于这一现状，结合市场可用房源数量，推算出美国仍需新增约 470 万栋新房，才能有效缓解居民居住压力。
不过专家也提醒，房地产市场并非 “房屋越饱和越好”。一个健康的市场需要维持一定的空置率，用于房屋装修、换租或买卖过渡，业内普遍认为，合理的空置率区间应在 3% 至 13% 之间。若空置率过低，反而会导致市场僵化、流动性不足，进而加剧租金与房价的失控上涨。
住房成本高企，正深刻改变着美国年轻人的生活轨迹。皮尤研究中心（Pew Research Center）数据显示，2023 年，25 至 34 岁的年轻成年人中，有 18% 仍与父母同住，这一比例在 20 世纪 70 年代仅为 8%。在高房价与高房贷利率的双重挤压下，“延迟独立、与父母同住” 已成为美国年轻人的新常态。
不同的政治立场，也塑造了对住房缺口的不同算法。共和党国会议员的一份报告提出，以 “土地成本约占房屋总成本 20%” 作为健康市场的基准；若土地价格远超这一比例，说明用地受到人为限制，进而推高房价。按照这一逻辑推算，全国住房缺口可达 2000 万栋。报告还指出，住房短缺存在极大的地区差异：北达科他州和西维吉尼亚州几乎无住房短缺问题，而加州的缺口高达 450 万栋，成为全美住房危机最严重的地区之一。
对策方面，该报告主张全面放宽用地规划（zoning）与建筑相关规定。其结论认为，若在全国范围内减少用地与建筑限制、加快住宅建设，不仅有望平抑房价，仅新增约 270 万栋住宅，就可能让多达 500 万名消费者重新具备购房能力。
从 200 万栋到 2000 万栋，这场关于 “到底缺多少房” 的争论，折射出美国住房问题的复杂本质 —— 它从来不止是房屋数量不足的单一问题，更是土地政策、法规限制、建设成本与人口结构等多重因素交织的系统性难题。尽管住房缺口的数字尚无定论，但可以确定的是，在房价持续高企的现实之下，住房危机已不再是抽象的统计游戏，而是正在深刻重塑一代美国人生活选择的现实困境。
尽管全美房地产市场向买方倾斜的趋势已持续近一年，但在部分优质都市区，住房需求仍远高于在售房源，购房者的竞争依旧异常激烈。
据 Zillow 分析，这类热门市场主要集中在美国东北部与加州湾区，位列 2026 年全美最抢手房地产市场榜单前列。与房源充足、竞争温和、买家看房议价更从容的 “买方友好型” 市场相比，这些热门区域的交易格局完全不同。
Zillow 首席经济学家米沙・费舍尔（Mischa Fisher）表示：“2026 年的顶级热门房市中，买家竞争会极为激烈，卖方将占据主导优势。在这种快节奏市场里，购房者需要动用一切可用资源，包括专业房产团队、技术工具与财务支持。”
费舍尔同时提到，激烈竞争也带来一个利好：这些热门市场房价预计将快速上涨，成功入手的买家有望更快积累房屋净值（房屋市值与抵押贷款余额的差额）。
Zillow 经济学家针对美国 50 个最大都市区，综合三大维度评选出 2026 年竞争最激烈的十大房市：
历史及预测房价涨幅
房屋成交速度、卖家降价比例、最终售价高于挂牌价比例
新增就业数量与住宅建筑许可数量对比
与疫情前的 2018—2019 年相比，如今多数热门都市区在售房源大幅缩水。当年尚未出现疫情引发的库存剧变，部分区域房价此后一度暴涨 46%。数据显示，当前房源量高于 2018—2019 年的都会区，买家竞争普遍更温和。
去年上榜的 5 个东北部都会区今年继续留榜，而 2025 年全美房价最亲民的中西部城市则明显缺席，也意味着中西部市场更大概率维持买方友好格局。
热门市场普遍呈现两大特征：降价房源更少、超挂牌价成交比例更高，这都是卖方掌握议价主动权的信号。即便在 2025 年全美房价涨幅整体平缓的背景下，这些区域房价依旧保持上涨。
预计 2026 年，以下十大热门市场房价将继续上行、房屋成交速度依旧飞快：
康涅狄格州 哈特福德
典型房屋价值：381,760 美元
2025 年 66% 房源超挂牌价成交，库存较疫情前降 63%，仅 16.5% 房源降价；2025 年房价涨 4.3%，2026 年预计涨 3.9%
纽约州 布法罗
典型房屋价值：277,499 美元
2025 年 65% 房源超挂牌价成交，库存较疫情前降 39.1%，仅 17% 房源降价；2025 年房价涨 3.7%，2026 年预计涨 2.5%
纽约州 纽约都会区
典型房屋价值：704,284 美元
2025 年 49% 房源超挂牌价成交，库存较疫情前降 48%，仅 13.5% 房源降价；2025 年房价涨 2.9%，2026 年预计涨 1.5%
罗德岛州 普罗维登斯
典型房屋价值：503,409 美元
2025 年 50% 房源超挂牌价成交，库存较疫情前降 55%，20% 房源降价；2025 年房价涨 2.5%，2026 年预计涨 3%
加利福尼亚州 圣何塞
典型房屋价值：156 万美元
2025 年 62% 房源超挂牌价成交，库存较疫情前降 27%，仅 17% 房源降价；2025 年房价跌 2.1%，2026 年预计涨 1.2%
宾夕法尼亚州 费城
典型房屋价值：378,054 美元
2025 年 41% 房源超挂牌价成交，库存较疫情前降 39%，22% 房源降价；2025 年房价涨 3%，2026 年预计涨 1.7%
马萨诸塞州 波士顿
典型房屋价值：717,711 美元
2025 年 51% 房源超挂牌价成交，库存较疫情前降 30%，19% 房源降价；2025 年房价涨 1.2%，2026 年预计涨 1.5%
加利福尼亚州 洛杉矶
典型房屋价值：941,869 美元
2025 年 42% 房源超挂牌价成交，库存较疫情前降 18.5%，21% 房源降价；2025 年房价跌 1.2%，2026 年预计涨 1.1%
弗吉尼亚州 里士满
典型房屋价值：383,275 美元
2025 年 40.5% 房源超挂牌价成交，库存较疫情前降 34%，24% 房源降价；2025 年房价涨 1.3%，2026 年预计涨 2.1%
威斯康星州 密尔沃基
典型房屋价值：369,303 美元
2025 年 50% 房源超挂牌价成交，库存较疫情前降 26%，仅 17% 房源降价；2025 年房价涨 3.7%，2026 年预计涨 2.1%
