在美国买房是华人心中一件非常重要的事情。而在房产买卖过程中，除经纪人、律师、贷款员和验房师以外，还有一位专业人员也起到至关重要的作用，这就是房屋估价师。
房屋估价师 (Property Appraiser) 是由贷款银行派出的，对交易的房产做出正确估值，它将决定银行最终批出多少贷款。究竟估价师如何影响房产买卖？买卖双方在估价前要做好哪些准备？
1. 为什么买房需要估价师？
需要贷款的买家，贷款金额是由房子的价格决定，所以银行需要聘请估价师来提供第三方意见。估价师不是银行职员，但与银行有合作关系。
估价师不会对房屋做出检核，他们主要的工作只是评估房屋的价值；银行会提供指引给估价师；作为估价师，他们需要观察房屋的外部与内部状况，并且拍照。
另外，估价师会量度房屋尺寸及结构，并与房屋局的纪录作比较，也会纪录房屋的相关资料，例如房子有多少个睡房、洗手间、厨房和客厅等等。通常需要大概20-30分钟时间。
2. 估价师如何具体做估价？
银行能批给买家的贷款金额有很多因素决定，像贷款人的信用分数，工资收入等等，那么如果屋主的这些条件都符合，那么银行是否能够贷出买家想要的金额就要根据估价师给出的估价了。
估价师在估价的时候会参考很多数值，比如六个月内这一区域销售的房产价格、房屋的大小、房屋的保养程度很多因素，都是综合评估过后给出的价格。
当估价师准备估价报告时，也会调查政府记录并与市场资料作比较。除此之外，估价师也会考虑房产的地区，房地产市场及该地区的地区房地产销售记录。因此，估价报告是接近市场价格的。
3. 房屋估价的费用是如何收取的？
估价师的费用是根据房产的类型收取，不同的房产类型收取的估价费用是不一样的。另外，不同的房产面积与房产地区也会影响估价的费用，比如说，如果四家庭的房产，收费会比一家庭的房产估价费用高，因为估价师需要对大面积的房产做更多的工作。
根据 HomeAdvisor 的数据显示，美国大部分屋主的支付费用大概在287-373美金左右。当然，根据各地区费用也不尽相同，比如纽约地区的费用普遍偏高，大概在500美金左右。
4. 房屋估价比合同价低怎么办？
估价过低会影响贷款，防止因为估价低导致影响贷款。你需要知道这些：
多准备首付款和过户款，防止因估价低导致贷款不足，影响购房交易。比如房产交易价为100万，你准备贷款80%就是贷80万，但银行估价只有95万，你能真正贷到的金额是96万的80%，也就是76万。因此你的首付款就不是原来的20万，而是24万。
如果估价过低，比如估价比房屋售价低了7万或者更多，那么贷款人就需要考虑房子是否有什么严重问题，或者售价是否过高。
5. 房屋估价比合同价高怎么办？
这是个好事情，但并没有实际的好处，贷方仍然会按照合同价给你贷款。有一个例外情况就是，如果 Loan to Value 的比例从 >75% 变成 <75%，或者 >80% 变成 <80%，银行会保持贷款利率，但多提供 Credit 给贷款人。这样借款人其实是可以从银行拿到一笔钱的。
6. 如果贷款被拒绝，估价报告还能在其他银行用吗？
如果贷款被拒绝，估价报告 (Appraisal Report) 也很难被其他银行采用。除了银行都有自己认可的评估公司之外，时效也是一个问题，一般发现第一个银行拒绝也得用个个把月，估价报告的有效期就4个月，折腾两回就过期了。
7. 估价是否影响地税？两者之间有关联吗？
银行贷款的估价是客户和贷款银行之间的私用信息，不会传递给政府机构。另外，每个房子的地税是市政府的房屋估价中心根据前一年或者半年内相似房子的销售价和其它因素推算出来的，由于跟贷款估价是两个不同机构，估价和地税并没有必然关联。
另外，估价不仅仅影响买家，对卖家的影响也很大。由于房屋估价本身就是市场价格的体现，就算一个买家因为估价问题没有买成，再卖给别人也涉及到重新估价比合同价低的可能性。而且房屋估价做完的时候房子已经进入合同期，按照常理来说已经从 Listing 的网站上撤下来。如果没有卖成还要再重新做 List，这对于卖方经纪来说肯定是不愿意的。
8. 想获得比较好的估价，你应该注意什么？
1）在估价师来估价之前，一定要把房子都打扫干净，这样可以给估价师留下非常好的印象。
2）如果有违规的情况，一定要提前解决，要么拆除，要么申请许可证，在做房屋估价的时候，这些工程都必须完工。
3）如果房子有很多明显的破损，比如墙上有洞，或者水龙头太老旧，都必须把这些比较明显的破损修复一下，这样会对提高估价很有帮助。
准备买房，第一件事就是办贷款，而贷款前期最重要的就是拿到贷款预批信（Pre-approval Letter）。拿到这封信之后，你才算是具备了下offer的资格。
疫情期间，有些卖家为了限制看房人数，甚至要求拿到pre-approval letter的买家才能去看房。
这个信到底为啥这么重要？今天就来给大家解答关于贷款预批信的四个常见问题！
Pre-approval Letter是什么
Pre-approval letter就是贷款预批信，是银行根据贷款人的个人信用分数、收入、存款等条件给出的，对贷款人有能力购买房子的证明。卖家在接受offer之前都会要求买家提交Pre-approval letter。
Pre-approval letter一般分为两种，分别是Pre-approval和underwritten pre-approval。
第一种就是Pre-approval。它的审查很简单，通常一天左右就可以出具。估算的贷款额度不一定准确。后期贷款的变数相对更大，存在贷不到款的可能性。
另一种是underwritten Pre-approval。贷款银行会提前审批贷款人的文件。审查过程很仔细，所以需要3-14天时间才会出具。预估的贷款额度比较准确，贷款机构也基本确定会给你贷款。这样贷款更稳，offer也更有竞争力。
Pre-approval letter的作用
大家可以把Pre-approval letter理解成贷款能力的证明书。
首先，对于贷款人来说，Pre-approval Letter可以让你明确自己能够购买得起什么价位的房子。
另一方面，也可以向卖家证明贷款能力和经济实力更有可能顺利完成交易，从而让卖家更想把房子卖给你。
办理Pre-approval
关于Pre-approval的办理，我们通过几个问题，来为大家展开讲解。
1. Pre-approval letter需要找很多家贷款银行吗？
一般建议找2-3家银行。
这样做的好处是，根据不同银行批的额度，你可以判断自己的贷款风险。
比如你找了两家银行，一家批准了100万的额度，另一家批准了105万的额度，这两个额度差不多，都在105万左右，所以你大概能够确定自己可以贷到105万。
另一方面，因为每个银行批的贷款额度可能存在一定差异，你可以通过比较几个银行批准的额度，选择更高额度的Pre-approval letter。
这样在买房的时候，因为有更高的预算，就能有更好的选择。
2. 做Pre-approval的贷款银行跟最后使用的一定要是同一家吗？
不需要。所有的贷款银行做两种Pre-approval都是免费的。办理文件时，银行也不会强制要求你买房之后必须选择他们来办理贷款手续。
所以大家在前期做Pre-approval的时候，可以同时在多家贷款银行办理文件，对比找到一个最靠谱的贷款机构，用来办理房贷。
3. Pre-approval的购买金额（ purchase price）应该怎么填写？
我们一般建议你了解一下自己最高的额度是多少，这样在看房的过程中可选择的范围能够更大。
比如在填写购买金额的时候写了70万，但是看房的过程中发现自己喜欢的房子价位都在80-100万，这就会非常尴尬。
为了避免这种情况，建议你根据自己最高的贷款额度来填写购买金额。
4. Pre-approval 需要 hard pull 信用记录吗？
如果你想要拿到Pre-approval 或者underwritten pre-approval，一般贷款机构都要hard pull 你的信用分数、收入、银行存款、工作记录、报税等记录。
不过多家银行在一定时间内（一般都是两周左右），多次hard pull不会对你的信用分数造成反复的影响。
Pre-approval letter的有效期
不同贷款机构的Pre-approval letter的有效期不同。一般来说有效期是60-90天。所以说只要你在pre-approval有效的60-90天内买房子，同一个贷款机构是不需要再hard pull一次你的信用记录的。
如果超过了有效期，贷款机构会再hard pull一次，你也需要再更新Pre-approval letter。更新流程非常简单，银行只需要再看一遍近期的材料以及情况，就可以给你进行更新。
