“房价不会再大幅下跌”—— 房地产市场的 “挺市派” 观点，或许将在 2026 年得到验证。核心原因在于，为破解购房者负担能力过低的困局，联邦政府正出手 “救援”，用一系列政策工具，避免市场因估值过高而陷入价格暴跌的境地。
先看一组扎心的负担能力数据：结合 Attom 的房屋中位价与 Freddie Mac 的抵押贷款利率（按 20% 首付计算），全国范围内，10 月一套中位价 36 万美元的房屋，月均还款额达 2251 美元，较一年前上涨 2%。看似涨幅温和，但拉长时间线触目惊心 —— 过去五年，还款负担飙升 99%；十年间涨幅达 154%；自 2010 年以来，更是暴涨 198%，相当于还款额翻了近三倍。
加州的情况更严峻，10 月中位价 73.5 万美元的房屋，月还款额高达 4597 美元，虽同比持平，但五年、十年、2010 年以来的涨幅分别达到 94%、145%、267%。收入涨幅远远跟不上还款压力，成为房市最大的痛点。
为避免房价硬着陆，多项救市手段已在路上。一是推出50 年期抵押贷款，拉长还款周期降低月供压力，成为购房者适配高房价的新工具；二是降低贷款利率，联邦两大抵押贷款机构选择持有部分贷款而非转售，主动承担利率风险，以此压低市场利率；三是发放购房现金补贴，向首次购房者等群体倾斜，不过这也加剧了刚需群体的竞争。
此外，政策还在从供需两端发力：提高卖房免税额度，夫妻售房利润前 50 万美元免税、单身 25 万美元免税，鼓励房主抛售房源增加供应；修改税法加速房产折旧，提升住房对投资者的吸引力；同时推出激励政策，推动开发商在库存高企的背景下继续建房。
短期来看，这些措施有望提振房屋销量，被市场各方拍手叫好。但不容忽视的是，救市政策正在扭曲本就失衡的市场。此前美联储宽松货币政策退出后，房市成交量已大幅下滑 —— 全国销售额较前三年下降 26%，加州跌幅达 31%。
说到底，解决负担能力问题的根本途径是房价合理回落，但这显然不是能赢得选举的选项。2026 年的美国房市，正行走在政策托底与市场规律的博弈之间。
房地产平台Zillow最新预测显示，2026年美国房价将呈小幅上涨态势，部分市场卖方仍牢牢掌握主动权。其中，康涅狄格州首府哈特福德逆袭登顶，成为全美最火热住房市场，Zillow甚至警示购房者，需做好应对“竞价大战与失望结局”的准备。
哈特福德的热度绝非偶然。2025年，该市66.4%的房屋成交价高于挂牌价，高居全美第一；降价房源占比仅16.5%，为全美第二低，房价涨幅更是以4.6%领跑所有主要都市区。核心症结在于库存极度短缺——相较2018至2019年平均水平，当前库存锐减63%，供需失衡催生激烈竞争，也助推其取代连续两年霸榜的布法罗，成为新科冠军。
Zillow的排名综合考量房价涨幅、房屋成交速度及卖方降价频率等指标，榜单呈现明显区域特征。东北部表现亮眼，纽约州布法罗、波士顿、费城等多座城市跻身前十，核心原因是住房库存仍远低于疫情前水平，供需缺口持续支撑市场热度。西部市场则延续高价竞争格局，加州圣何塞、洛杉矶凭借高昂房价与有限房源，稳居竞争激烈梯队。
从十大热门市场核心数据来看，差异显著却暗藏共性。普罗维登斯以3.0%的预计涨幅紧随哈特福德，其库存降幅达54.9%；纽约市位列第三，凭借低至13.5%的降价房源占比与稳定就业，支撑房价稳步上涨1.5%。布法罗虽退居第二，但2.5%的预计涨幅与39.1%的库存降幅，仍彰显强劲市场韧性。
高价梯队中，圣何塞以155.8万美元的典型房屋价值领跑全美，即便预计涨幅仅1.2%，但26.7%的库存缺口仍让购房选择受限。洛杉矶典型房价超94万美元，库存降幅18.5%，低涨幅下竞争热度不减。密尔沃基、里士满等城市则以30至40万美元的中端房价，成为性价比热点，预计均有2.1%的涨幅。
整体而言，2026年美国房市将呈现“普涨温和、局部炽热”的格局。库存短缺仍是贯穿十大热门市场的核心矛盾，这也意味着在这些区域，买方竞价、卖方占优的态势仍将持续。
