美国房地产经纪人协会（NAR）与 Zillow 最新发布的数据及预测，给震荡调整后的美国房市注入一剂强心针。历经理性调整期后，美国房市已稳稳步入回暖通道，房价与销量同步向好，2026 年更将迎来强劲反弹行情。这波回暖浪潮中，纽约市强势领跑，成为领涨标杆，表现格外亮眼。从 10 月最新交易数据到未来两年的清晰展望，一组组硬核数据都在印证：美国房市正上演 “稳中有进” 的良性态势，无论你是刚需购房者、存量房主，还是布局机遇的投资者，都能在这波行情中找到契合自身的红利点。
1. 10 月成屋销量双向攀升，回暖信号明确
房市回暖绝非空谈，NAR 发布的 10 月成屋销售报告给出了最直接的佐证。数据显示，10 月成屋销售量经季节性调整后，年化达 410 万套，环比上涨 1.2%，同比亦增长 1.7%，实现同比环比双增长的亮眼成绩。这波销量上涨的核心驱动力，源于 8 月下旬至 9 月出现的 “购房窗口期”—— 当时美联储虽未正式降息，但抵押贷款利率迎来显著下调，30 年期固定房贷利率降至 6.26% 的近一年低位，直接点燃了市场交易热情，买家与卖家同步活跃，推动 10 月市场热度攀升。
2. 房价逆势上涨，需求支撑力强劲
房价表现同样坚挺，未受调整影响。10 月现有房屋成交中位数升至 415,200 美元，同比上涨 2.1%，这一数据已连续 28 个月保持上涨态势。即便市场处于平稳调整阶段，库存未出现大幅波动，房价仍能稳步上扬，充分反映出市场对优质房源的核心需求始终旺盛，房市正朝着 “择优购房、品质导向” 的健康方向发展。
3. 库存合理增长，形成良性市场循环
库存方面传来积极信号，截至 10 月底，全美住房库存达 152 万套。尽管环比微降 0.7%，但较去年同期已增加 10.9%，库存规模逐步回归合理区间。这一变化既缓解了此前 “一房难求” 的激烈抢房竞争，让购房者拥有更多选择空间，又能支撑市场交易持续活跃，最终形成 “销量稳健、库存充足、房价平稳” 的良性循环格局，为后续市场反弹奠定坚实基础。
据《新闻周刊》报道，房产分析师梅洛迪・赖特（Melody Wright）发出重磅预警：美国房地产市场将遭遇比 2008 年金融危机更严重的价格修正，预计 2025 年起房价将腰斩，且这一轮调整将持续数年，下跌速度还会快于上一轮周期。
“上一轮房价直到 2012 年才触底，而这一次，2025 年将正式开启历史性大跌，彻底触底仍需数年时间。” 梅洛迪强调，本轮调整的核心目标是让中位房价与家庭收入中位数回归匹配水平，其严重程度和恶化速度都将超越 2008 年。
一、市场现状：增速停摆，半数住宅价值缩水
今年以来，美国多数大都会区房价已显现下跌态势，其中 2020-2022 年热度飙升的阳光地带及南部市场成为调整重灾区。全国层面，疫情期间的房价暴涨潮已彻底放缓，Redfin 数据显示，10 月美国房屋中位价同比仅微涨 1.2%，至 439,701 美元。
更值得警惕的是，Zillow 最新报告显示，过去一年美国 53% 的住宅出现价值缩水，这一比例创下 2012 年以来的最高纪录。尽管住房可负担性略有改善，但高昂的房价、房产税、保险费用，再叠加持续高企的抵押贷款利率，仍将数百万美国人挡在购房市场之外。
二、市场动态：减速趋势明确，低价房交易拉低中位价
梅洛迪指出，当前美国房价虽未出现全国性普跌，但 “减速趋势已无可逆转”。今年 4 月，“关税恐慌” 让大量买家选择持币观望，等待特朗普相关政策对经济的影响明朗化。
市场分层特征显著，春夏两季仅高端住宅维持稳定交易规模，这一现象一度推高了房价中位数。但梅洛迪分析称，近三个月来，10-25 万美元价格区间的房屋交易量正稳步回升，这一趋势将逐步拉低整体房价中位数，真实的市场降温态势将进一步显现。
三、2025 年风险预警：投资客撤离 + 社区衰败双重隐患
梅洛迪预测，2025 年将成为房价大幅下跌的关键节点，核心诱因是投资客集中撤离。她回顾称，上一轮楼市调整本应让房价回归合理的收入房价比，但华尔街资本的介入中断了这一进程；如今这些投资者却面临压力，甚至在电视上哭诉需应政府支持房贷机构要求接盘。
她进一步担忧，政府可能被迫成为楼市 “最终接盘者”，而更严峻的风险在于投资性房产的弃管问题 —— 一旦这些房产脱离银行资产负债表，将面临无人维护的困境，草坪荒废、霉菌滋生等问题可能导致社区快速衰败，且这一过程会比 2008 年周期更快。
据美国人口普查局 2024 年数据，美国家庭收入中位数为 83,730 美元。梅洛迪明确表示，房价将向这一收入水平对应的合理区间修正，“整体跌幅接近 50%，部分区域的调整幅度还会更剧烈”。
