当房价增速跌至1％时代：美国楼市进入终结还是重构？
一、市场现状：数字说话
在过去两年里，美国房地产市场迎来了一个“转折期”。
据 S&P/Case‑Shiller Home Price Index-20大都市圈数据显示，截至2025年8月，其同比涨幅仅约1.6%，低于7月的1.8%。
整个美国的S&P/Case‑Shiller U.S.
National Home Price Index也显示房价涨幅明显放缓。
另一方面，二手房销售也经历低谷：截至2025年9月，季调年率约为4.06百万套，同比上涨约4.1%。
而与此同时，美国中位数二手房成交价达到 约 US$415,200。
二、为何出现放缓？三大主因解析
1. 可负担性严重受压
虽然房价仍在上涨，但涨幅已远低于过去水平，而抵押贷款利率仍维持在历史高位，令很多潜在买家望而却步。比如，在美国家庭收入增长远落后于房价涨幅。
此外，有研究指出：当前美国中等收入买家可负担的住房供应严重短缺。
2. 供应回升与市场节奏改变
虽然过去几年住房短缺严重，但近年来在南部及西部部分地区新房/待售房源有所增加，卖方由强转稍作回调。与此同时，买方需求受到抑制，交易速度放缓，挂牌 — 成交周期延长。
3. 区域分化加剧、全国性上涨模式结束
房价上涨不再是“全面普涨”格局，而更趋向由地区基本面主导。例如就业、人口流入／流出的变化、当地新房库存情况都开始显现更大影响。过去房价飙涨的“阳光地带”（如西部、南部）近年来反而显得更疲弱。
三、三个核心趋势值得关注
1. 由猛涨转为缓涨
在“涨幅10 ～ 20%+”的亢奋阶段之后，目前1% ～ 2%左右的年涨幅，意味着市场进入“静水流深”阶段。
2. 买方议价能力增强
随着库存缓慢回升、卖方让步增多，买家在某些市场中已具备更多话语权。对于希望介入市场的买家而言，这是一个转机。
3. 长期“看地域”而非“看全国”
在未来，投房、购房要更多关注城市圈本身的就业、人口、供应、迁移趋势，而不仅仅看“美国房价整体上涨”。换句话说，优质区域仍有机会，普遍市场难以再复制过去模式。
四、对投资者／买家的建议
• 买家视角：如果决定出手，应挑选那些供不应求、人口流入稳定、就业市场强劲的城市。同时利用目前较弱的买方谈判环境争取更优条件。
• 投资者视角：过度依赖“房价每年上涨10%”的预期可能风险加大。租赁收益、现金流、地域迁移趋势、空置率、政策环境将成为未来回报关键。
• 卖家视角：如果在高点入场接近过去几年累积价值，那可能需要更耐心。当前可能不是“快速翻倍”的环境，而更可能是“价值稳固、等待下一轮机会”的阶段。
五、市场是“终结”还是“重构”？
如果把过去几年房价猛涨比作“高速列车”，那么目前市场正进入一个“换轨期”——列车速度放慢，方向更取决于轨道（即地区基本面）而非惯性。
因此，与其说美国楼市“终结”，不如说已进入“重构”阶段：增速放缓、分化加剧、优胜劣汰。对于资讯敏锐、策略制定得当的参与者而言，也许是重组价值格局、布局未来的好时机。
在这一轮里，“选对城市圈”可能比“猜全国走势”更为重要。
在2020至2022年疫情期间，美国房市经历了前所未有的上涨动力：
超低利率、大规模财政刺激、以及因疫情导致的建筑停滞和迁移需求，促使购房者争相进入市场、房源紧张、出价频繁，从而推高全国各地房价。加之部分地区本身就存在住房短缺的问题，使得房价上涨更加剧烈。
1、背景解析
此后，像佛罗里达、德克萨斯等“阳光地带”新房建设迅速增长，供应有所改善。但与此同时，东北部、中西部等一些传统地区即便供应改善较慢，价格仍维持在高位。
进入2024-2025年，市场格局开始发生明显转变：
一方面，卖方房源数量逐步回升，房屋选择更多；另一方面，买方却因持续高位的抵押贷款利率（大约在 6%-7%区间）以及居高不下的房屋成本而观望增多。买卖两侧的这种“量”与“需求”双向变化，令整个市场从过去“普遍上涨”状态，转为“涨势放缓、区域分化”状态。
2、核心发现
最新数据显示，美国20个主要大都市区的 Case-Shiller 指数在2025年8月的同比增幅约为1.6%，为2023年以来最小的年度涨幅。
具体来看：
• 指数点位从7月341.93点降至8月339.99点。
这意味着，在名义上房价仍在上涨，但涨幅明显减弱，更重要的是：房价增速并未跟上通胀，这意味着许多房主的“实际资产”在缩水。正如分析师所指出：住宅价值已连续数月“跑输”通胀水平。
在区域表现上，也出现较为鲜明的分化：
• 在北部与中西部诸都市圈（如 纽约、芝加哥、克利夫兰）房价依然录得较强增长。
• 而在南部与西部许多“热点”曾经快速上涨的市场（如 坦帕、凤凰城、迈阿密、旧金山、圣地亚哥、洛杉矶）则出现增速放缓甚至价格下跌迹象。比如 坦帕此前曾录得约-3.31%的较大跌幅。
• 专家特别指出：在这些区域，库存增长、销售周期延长、降价与撤牌现象增多，买方议价能力有所增强。
3、专家观点及进一步分析
Nicholas Godec 指出：“8月数据显示美国房价持续放缓。住宅价值连续第四个月跑输通胀，意味着即便名义房价微升，业主的实际资产仍在缩水。”
与此同时，Anthony Smith 强调：“尽管借贷成本维持在高位，但波动性较年初有所减弱，这在一定程度稳定了买家信心。然而，高昂的月供与受限的购买力仍让许多潜在买家望而却步。”而在南部/西部市场，他指出：“库存回升更快、议价条件向买方倾斜正在显现。”
