如何在美国投资买房并获得稳健的回报？

首先请重温第零项忠告，然后找一个好中介。

一个好的中介应当是为用户考虑的，目标是买到客户满意的房子而不仅仅是成交房产，而客户满意的房子永远是极少数（这点可以推广到任何商品），所以如果某中介向你大量推荐并不是你目标的房源，或者格外强调收益率，则连这家中介都不要再考虑了。见过非法集资的套路吧？

另外一个重点就是挑房子的时候，永远把”喜欢“的重要性排在”收益更高“之前。

房产是长期投资，在美国持有需要付出大量成本，买卖一次也会有不小的额外费用。你喜欢的房子，往往意味着不仅房子本身很不错，附近的环境也优良，所以买房子在能承担的情况下选喜欢的总没错。

整个操作步骤是什么样的？

美国各州各市买房操作流程都不同，所以只能说一个大概的流程。美国买房子，尤其是在富裕区域买房子总体来说是令人身心愉悦的，需要担心或者令人不快的部分极少。你需要做的由以下几步：

一、找一位中介，并且就购房流程、目标房源类型、价位、贷款情况、税和物业费等等做非常详细的沟通。这也是筛选中介的步骤之一，一个好中介应当也是非常善于沟通的；

二、找一位房产方面的律师，解决所有购房过程中的法律问题，一般在当地找就行；

三、提供一份财产证明，无论全款还是贷款都用得着。可以是银行存款，也可以是税单（如果有的话），具体方式请跟中介商量。在信用水平比较高的地区，可能自己上银行网页打出流水就行，有些地方则可能要求更严格些；

以上三条属于准备阶段，此时多花些功夫，不要图省钱，之后会省百倍的精力

四、接下来就是看房、交定金、房屋检查、报价等等了，如果中介靠谱，一切听中介的，对于有疑问的事情可以咨询律师，相互也是个制约。如果准备工作做足这一段应该是相当惬意的；

五、参加业委会，了解社区规定。这是买房过程中最重要的一点，美国业委会权力非常大，尤其是公寓房。业委会不仅可以规定你能不能养宠物，甚至可以卖你的房子，我见过买的时候没注意，后来发现整个小区都不让出租的例子。一定要看了解清楚社区各项规定，确定是自己想要的。

六、最后就是在律师和中介的协助下愉快的交房了！注意美国很多地方是没有房产证的，全靠法律文书表达产权关系，所以购房期间所有文件要留好。

重复一句，具体的购房流程每个地方都有所不同，请在准备阶段跟中介良好沟通。

如何找到回报率最高的房子？

这就是个要动脑子的地方了，回报率如何全看阁下的本领。

房产回报无非两部分，房价和租金。支出有两部分，税和维护费用，两项相减就是你的收益。

房价方面，美国房地产市场成熟，指望像国内一样两年翻番是不现实的，但依然可以通过对区域未来发展的把握取得超额收益。我个人认为比较现实的方式有两种，一是多关心政府的各项报告，找到未来扶持的重点区域，提前买房；二是选取环境招亚裔尤其是中国人喜欢的地方，亚裔普遍重视教育，亚裔多的地方学区会因为孩子们比其他地方努力而变好，进而强力带动房价，这又回到”买喜欢的房子“这一点上了，你喜欢的地方其他中国人也喜欢。当然两种方式都需要浏览大量资料，付出不小的精力，投资跟其他工作一样，天道酬勤。

租金方面，很简单的供需理论，无论租金还是房价都受制于供需。所以租客很多，购房者很少的地方往往会有超高的租售比。有一个地方这一点表现最明显——大学附近，因为租房的学生总是够多，而学生往往只在学校读寥寥几年，不会买房。

我的超高回报房产就是买在了大学附近，买入的时候光看租金每年的收益高达15%，刨去各种开销也有7%（下面要谈开销），恰好碰上该区域中国人数量大幅上升，房价也被推得很高。

出租期间我人没在美国的情况下 如何找物业公司代管？

买房子得时候要问好。许多中介都有租房代管服务，我之前的了解是一般代管费用是每年一个月房租，额外开销房主承担。需要注意美国持有房产需要交包括房产税在内的若干项持有税，出租房屋还要付钱请人进行各种维护（有些州法律规定出租房屋地毯必须定期更换，草坪也要常剪等等），总体开销非常大。

5%的年回报率难度大不大？是否像我这种没经验的普通人投资了都能做到呢？

难也不难。前面说过的，出租房屋税和维护费用是大头，一般税大约占房产2~4%（包括房产税、学区税、乡税、郡税、消防税等等，项目非常多，很多中介为突出回报率会故意抹去这些），维护费用如果请人的话，大概也要占到房价5%~10%之间。也就是说如果维护你自己做，5%年回报率并不难；如果维护请人做，5%回报率，非常非常难。投了不管的甩手掌柜肯定是做不到的5%回报率的，但稍微用点心，平均每月花个一天半天在房子上就能做到。跟经验关系不大，干上半年你经验比谁都丰富。

是否存在亏损可能？如何避免？

投资都存在亏损可能，避免的方式就是多花功夫好好维护。一个维护良好家具齐全的房间租金可以比没有家具的房子贵50%，哪怕房价下跌影响也有限，但需要的精力也是成倍增加的。

投资预算60万人民币，基本是我个人全部资产了，这样做是否合理呢？

从你的其他情况（旅游签证，一年只能待半年）看，投多少钱都是不合理的，因为你没法亲自进行管理。如果你因为工作原因会经常（一两个月）往返一次，倒是可以考虑。

另外出租的房子不要想着每年住半年什么的，租客不是随时都有的，你住了半年，找租客再找俩月，你这房子还租不租了？投资就是投资，自住就是自住，不要想两边都占便宜。

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