不得不说，当下的世界局势，很复杂。我们处于什么样的局面，不用说大家心里也有数。在这种复杂的情况下，不重新审视自己的资产配置，等于白白让钱从手中溜走。
面对2020年的不确定性，今天和大家分享下，希望帮助大家找到确定性的大趋势在哪里，把握未来风口。
在此之前，首先，要明确一点，选择海外投资市场时，首先要区别发展中国家和发达国家，因为二者是完全不同的甄选逻辑。
如果是发达国家，比如美加澳英日，因为它们经历过无数个房地产涨跌、繁荣与衰弱的周期，我们追求的是稳，保值增值，以及一定的现金流，找一个合适的时机出手。
大部分发达国家，房地产交易活跃度是比较高的，像伦敦，人口大概900万，每年交易量在8万套左右。我们可以和国内一线类比下，北京2500万人口，每年交易量20万套左右，16、17年火爆时候，会更多一些。
有人会认为，在美国，是不是大家的居住环境都不错，不愿意换房。其实美国房屋交易量是非常高的，3亿多的人口，每年房屋交易量在600万左右，每个家庭平均7年就会换房。
这也保证了我们购买房产的换手率。
大家可能好奇，是不是很多都是外国人买，我可以负责任的告诉大家，外国买家只占到不到3%，只有大概18万套左右，97%的房屋都是美国本地人交易。这也是我们在选择市场时需要注意的一点，一定要选择一个本地市场十分活跃的，而不是由外来资金坐庄炒作的市场，这样的市场才是一个健康的市场。
而在面对发展中国家的时候，我们要考虑的问题，又不太一样。
中国是世界上最大的发展中国家，因此我们在选择发展中国家的时候，会选择发展慢于中国的国家。想要追求稳定回报，收稳定的租金，当然是可以的。但是我认为在发展中国家，大家更关注的是区域发展潜力。
改革开放以来，随着中国的城镇化发展，大量资金涌入，造就了人们的购买力和对住宅房产的需求产生了一个爆发式的增长，我们要寻找的就是这样的机会，但同时也要理性看待这个问题。
在发展中国家，我个人的建议是，如果大家一味追求稳定和现金流，那大可不必，因为我们要博取的是高增长或高增长的可能性，应该更好的去看待相对有发展潜力的国家，而不是盲目追求稳定投资。
楼市的机遇虽然还在，但并非谁都能抓住。在纷乱的世界中，如何拥有更好的判断，从而能有更好的决策，多赚点钱，少踩点坑？
买美国房子我们总听到包租这个词，买投资房之后客户不便自己管理，就委托租赁管理公司出租，当然，跟买卖房屋一样，管理公司也必须要有 Broker 执照。
当美国房东不像在中国那么轻松，国内可以出租毛坯清水房，而美国必须精装修；在国内，如果租客延期支付租金你就可以将合同终止，在美国，你这样做就是违法；在国内，你可以在广告中写“只租给女性”，在美国你这样做叫“性别歧视”会被上法庭；在国内，出租房的热水器坏了你可以不管，但在美国，这是你房东的职责，不去修你就违约了。像加州纽约州这样的民主党的阵营，如果租客失业支付不起房租，三个月之内你不能赶他出门。总之，如果不了解当地的法律规定，房东就很容易违法造成损失。
所以买了美国的房子想要自己管理，同时还期待获得好的投资回报，那就需要搜集整理大量的资料并进行实地考察。
了解区域租金的动态
租金定太高，没有人会租住，因为美国人是这样，不像中国人会看重南北通透等因素，相同社区，美国人只看租金的高低，你便宜50美金，就会来租你的房子，反之，房屋就会空置，也是另一种损失。而租金定太低，虽然租出去了，但回报率就不能成正比。所以我们需要在合约到期前了解清楚当地的租金水平，美国有很多公开的网站可以了解。
合约双方责任清晰
和国内相同，房东和租客需要签署出租协议。
在美国，水、电、气这些公用设施费用，叫做 Utility，租金内是否包括 Utility，是否包括垃圾费和剪草费，是否准许带宠物入内，入住的成人有几位以及姓名等等，都必须要在合同中写明。
有些老式公寓楼，由于电表、水表没有单独设置，租金通常都包括 Utility，就跟宾馆一样。较新的公寓楼，电表、水表已经单独设置，租金则不包括 Utility。
投资独立房的好处是，Utility、垃圾费、剪草基本上都是租客自付，甚至室内部分设施的维修费用（比如冰箱、洗衣机），也可以约定是租客的责任。
短租房房东花费在房屋养护比如地毯清洁粉刷墙面等方面的费用就会多一些，空置率也无法控制，所以投资房客户都喜欢长租，至少一年。
合同还有一个重要内容就是约定违约责任以及什么情况下可以解除合同。
另一个需要注意的问题是房屋押金，美国叫 Damage Deposit，基本上是一个月租金。美国租客带宠物的话可以收取宠物费 (Pet fee)，一般是1只宠物200-300美元，相当于1只宠物20-30美元，这个费用是不需要退还租客的。
租客在签订出租合同入住后，房东还需要注意查看 Utility 的名字是否已经及时更换到租客的名下，你可以打电话询问 Utility 公司，如果还没有，你得尽快催促租客办理，否则这个期间发生的水、电、气费就是房东承担了。
维修养护
房屋保养和维护是房东的责任。按照美国的法律，房屋内所有设施的维护则都是房东的责任。对老美而言，空调、暖气和热水器是不能有故障的，这些坏了一定是由房东负责维修，如果不及时修理，租客可以中止合同搬走或自行修理之后将费用从租金中扣除。
新房子小问题自己维修，比如纱窗坏了，去 Lowe's 花五美元买一块自己装上去。但如果是空调或热水器不工作了，就只能找专业公司，当然如果在售后范围内不计算。美国人工费非常高昂，我们都知道，仅仅是上门检查也要收取70-80美元，所以，房东就得需要收集不同公司的服务质量和收费信息，以便选择一家性价比最高的。
美国独立屋的房顶每隔15-20年要更换一次，寿命最长的屋顶最多30年，1200英尺的独立屋，换一次屋顶至少就要3000美元。加上美国房子都是木结构，还要注意消杀白蚁、防霉，不然因此而造成的损失会非常巨大。
庭院里面的绿植，特别是景观树，特别粗壮的，就要离房子远一点，不然会破坏下水管道，雷电劈断树干也会砸到房顶，导致危险。
对付违约租客
如果遇到租客不按期支付租金，就一定要上法庭，这种官司很多，程序 很简单，也不需要请专业律师，业主自己就可以搞定，通常都会胜诉，如果租客不执行判决结果，可以叫警察，但一定不要自己去驱逐，会带来麻烦。
