5个自住房和投资房卖房省税攻略

自住两年升值部分不用交税

对于自有住宅而言，税法规定：在卖房时，如果屋主在五年之内，自住超过两年，卖房后，房屋升值部分(Capital Gain)不用交税(夫妻二人可免50万，个人可免25万)。所以如果你打算在当地至少住5年，这5年中有2年是自住，不出租，那一般情况下是买房合算，因为考虑到卖房时的升值部分不用交税。当然大家还是要挑有升值潜力的房子，不然5年后房子根本没涨，那就不符合投资的意义了。

02出租房几条途径省税

那如果这五年里自住两年，其他时候出租了呢？

卖房时，主要自住宅增值免税，大约每两年可以享受一次。基本原则是：从出售那天起往回算五年，如果只是纳税人一人持有，两人自住两年以上，可享受单身25万，夫妇合报50万美元的免税额。如果房子是出租房和自住宅交替使用，从2009年起，免税的增值部分需要在出租期按比例扣除。

除了自住外，如果出租房产，以房养房。房地产的出租亏损也能抵税。

另外，屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，因为这些收据在报税时，都可以算作支出，以抵租房收入。如果请工人，也建议屋主从国税局（IRS）网站 上下载1099表格，这样支付给工人的费用，可以用来报税。许多华人在聘请工人时，都愿意以现金方式交易以取得较低的收费，但这样做，不仅报税时没有凭据，而且无法获得冲抵租金收入的出租成本支出。

出租房折旧冲回越早越好

出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。只有房子的价值可以折旧，土地价值部分不能折旧。出租房分27.5年来折旧算。比如说，你买个房子20万，土地值4万，房子本身值16万。你每年就可以折旧16万/27.5。27.5年以后，你已经把那16万都折旧完了。这时候你把房子卖掉，卖了30万。增值的10万，你要付长期资本利得，税率比较低。可是那16万以前帮你省税的折旧部分，你要重新交税。这部分税，就叫做折旧冲回（deprecation recapture)。

专家称，不少屋主放弃折旧，这样做不太正确。因为一所房子可能出租几十年，国税局很难查是否拿折旧来抵税，所以税法规定不管已折旧还是可折旧都要吐回，不拿白不拿，白白损失折旧不划算。而且金钱越来越贬值三十年前湾区一所二十万的房子，现在已值百万。当年折旧省下的税，用今天的物价折算，可能升五到十倍，因此建议折旧越早越好。

04换考虑“1031”延税

“1031”是美国税法中的第1031款，英文全称是“Internal Revenue Code Section 1031”，又叫做“Starker Exchange”。Starker是一位投资者的名字，他曾经买卖过投资房，当时国税局在他卖的房子上收了他的资本利得税(Capital Gain)。但他认为，因为他用卖房的钱马上又买了一栋投资房，不应该交税，而是应该等到将来最终卖最后一个房子时才交税，所以他一状告到美国最高法院，最后赢得了官司，随后美国国会立法，就是“1031”。

所以，根据“1031”，如果投资人将旧房子(称做 Relinquished Property)卖掉，用所赚的钱又买了一栋房子 (称做 Replacement Property)，则所赚的钱可以暂时不交税(Tax Deferred)。

用谁的名义投资也有窍门

如果你是以个人名义投资房产的，可以通过房子的地税(房产税)，保险费；房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费；房子的维修费；房地产公司的管理费；房地产经纪的中介费等这些方式来抵税。

如果你是用公司名义投资房地产的，除了以上提及的抵税项外，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用；员工的所有工资，福利；用公司的名义买的电脑，家具，电器等“办公用品”等等，通通可以抵税，专家建议，谨记保留原始发票，收据，或是信件等作为报税凭据。当然，里面窍门很多，找专业人士协助可以免除不少烦恼。

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