问：我在买房过程中遇到了一些麻烦，我期望能得到您的帮助和建议。我上个月中旬在San Jose签了一个「No contingency」 的买卖协议，出价一百万，交了三万块的押金。本来一切貌似都挺顺利，银行贷款也批了，上周去产权公司签字等银行放款，结果产权公司提醒这个房子20年前吃过县政府的建筑违规罚单，关於车库改建和一些加建等共三项。银行最後也不放款了。第一次买房糊涂得很，签协议的时候完全没有注意到有这个问题，卖方也完全没有提到过。现在再回头看看，卖方的买卖告白书里面只是说「permit unknown」，有一项“Are you aware of: Room additions, structural modifications, or other alterations or repairs not in compliance with building codes”，卖方完全没有勾yes或者no。但是产权报告里面的确有提到这个问题Notice of Building Code Violation。我们都没有注意到，经纪人也是经验不足。从後来的交流中也可以看出，这个Violation虽然是以前屋主的问题，但是现在这个卖主也是知道的。我们之前找的贷款银行是个小银行，卖方今年在美国银行做过重贷，建议我们再找美国银行试试。但是突然冒出个code violation也不是小问题了，毕竟有被勒令整改的风险，而且对以後卖房也会有影响。
我们就给卖家发了个addendum，要求减3万，延长close期限，并且如果还是因为violation的问题拿不到贷款的话我们可以退出并拿回押金。
结果几天过去也没有回应。我现在担心如果我们退出合同的话还能不能拿回押金。卖家应该是有隐瞒问题的嫌疑，他没有在Discloure里面提，但是preliminary report里面有，他还有没有法律责任？
答：一般而言，每一个房地产交易中，无论是住宅或商业地产，卖方的主要义务就是为买方提供一个「marketable title」，即中文「有价产权」，也就是说将来这房子是可以卖得出去的。我相信你所签过的买卖协议书是由加州地产商协会标准制定的那一种。里面一般是规定说卖方在escrow还未关闭之前会提供一份「preliminary title report」（中文「初步产权报告」），买方有约五天时间检阅後表示接不接受，可以针对报告中的某一「exception或exclusion」（中文「例外或除外」）项目提出反对意见，卖方可决定修正以致产权公司愿意将该项目从保单中删除掉，或不同意修正，在此情况下允许买方解约并挽回订金但先扣减escrow解聘费用。我不理解你为何顾虑挽回不了订金，难道你已批准了初步产权报告或错过了五天时间而丧失了反对权？假如是如此情况的话而你所签的是无contingency协议，那麽这个纠纷就不易解决了，或许你需要找个房地产律师来协助，否则你是应当可以理直气壮的向卖方提出解约的。
The Demand Institute进行过一次美国家庭对于”住房满意度差距“的调查，从10,000多个不同年龄、职业、生活状态（买房/租房）的美国家庭中，总结出他们对于目前所居住的房屋“想要但不满意”的10个方面。
对于有意投资美国房产华人房东来说，了解这样信息，有助于提升房屋出租的效率。
1. 能源消耗率
在能源消耗率上的满意度差距是最大的。
如今现代科技给生活带来了巨大的改变，同时也带来了很多隐藏的支出，如电的消耗，家庭用电支出在持续增长。现在越来越多的家庭开始关注房屋的能源消耗率，希望找到更好的方法节约能源消耗。
71%的家庭认为节能非常重要，而只有35%的家庭对现状满意。
对于房东来说，购买房屋的时候，房屋是不是使用了新技术来控制能源上的消耗，这一点也应该作为决策时的参考。
2. 住宅翻新
美国人喜欢有历史感的城市和房屋，但不喜欢房屋破旧，不管是买房还是租房，能不在装修和翻新上花费时间，直接拎包入住是最理想的。
调查中，67%的受访家庭别是，无需装修和翻新的住房非常重要，但事实上，仅有41%的家庭对现有房屋的此项满意。
虽然房屋的翻新可以买后去做，但华人买家不了解美国的装修流程，不小心可能触犯到法律，而且装修耗时很长，从投资来说，影响租金收益，因此建议华人买家若购买二手房，尽量选择已经翻新装修好的，省心省力。
3. 改造的厨房
厨房的功能相比过去几年变得更为重要，越来越多的家庭愿意在家中做饭吃饭，这就意味着一个现代化、利于操作的厨房，非常重要。
62%的受访家庭提出厨房设备的更新非常重要，而其中仅38%的家庭满意现状。
华人买家购买房产的时候，厨房的设备是否已经升级应做为参考，如果现状不够满意，卖家是否愿意在交易之前完成厨房的设备升级，可以提出来沟通。
4. 养老型住房
美国人也在经历人口老龄化，户主年龄超过65岁的家庭增长很快，超过其他年龄段的家庭增长数量。调查中，有76%的家庭表示希望年老之后居住的房屋仍是适合老年人生活的，但目前仅有53%的家庭对此满意。
美国人年老之后通常会选择一个更适合的地方开始老年生活，寻找稍小的房子，但仍倾向独栋房屋，房屋格局简单，便于维护。
老年人通常选择的是生活成本较低的城市，如果你的房屋所在城市符合老年人的租赁需求，那么，适合老人居住的设置会利于出租。
5. 社区安全
安全一直都是美国家庭看重的，81%的受访家庭希望生活在一个安全性高的社区，但其中对居住社区满意的家庭仅有61%。
这一点无需强调，安全同样是华人关注的问题，即使只是做美国人的房东，也希望房屋所在社区/城市是安全、低犯罪率的。
6. 住房负担能力
住房成本一直是美国家庭比较大的支出，因此能否负担是很多家庭看重的。81%的受访家庭表示住房支出在预算范围内非常重要，在这一点上，60%的家庭表示满意。
整个美国的住房负担能力一直在下降，对于有购房计划的家庭来说，也需要控制租房的成本。
从以上数据可以推断：面积过大、装饰豪华、租金过高的房子，是不利于出租的。
如果购房完全处于投资目的，不考虑自住因素，建议选择面积、装饰、价位都在靠近中位数据的房子，在租赁市场会比较受欢迎。
7. 关于隐私
隐私是美国家庭非常注重的，这一点人所共知。这也是为什么远离市区、房屋间距较大的独栋别墅是美国家庭最理想的选择。
63%家庭认为住房隐私的保护是非常重要的，但其中只有42%的家庭对现状满意。
华人买家需要注意的是，当房屋与邻居的间距很近，这样的房屋尽管便宜，购买时需要谨慎。因为私密性不够，很可能影响未来的出租和出售。
8. 更多空间
到目前为止，有35%的家庭对空间满意，有55%的家庭认为需要更大的空间。美国家庭的东西太多，总是需要更大的空间。
近一半（47%）的美国家庭有两个或多个冰箱，48%的家庭有3台或3台以上的电视机，超过一半（52%）的家庭一直缺乏足够的储物空间。
因此购买房屋时，应关注房屋是否有足够的储物空间，除了宽大的厨房和起居室，也要有更多空间存储家庭生活相关的物品。
9. 有求必应的房东
美国自有房屋的比率下降，租房家庭增多，有着强劲的住房租赁市场。
对于租房生活的家庭来说，一个有求必应的房东至关重要，而这一项在实际的租房生活中，满意度欠佳。
对于华人房东来说，亲自管理出租业务有很大的挑战，拥有一个能提供高质量的物业服务的托管公司非常重要，因此在选择托管公司时，要关注对方的服务质量和口碑。
10. 好的投资方式
65%的家庭表示，住房是一个很好的长期投资。尽管2006-2012年美国住房价格曾大幅下跌，他们仍坚持这一想法。其中53%的租房家庭，仍然希望拥有自己的房子，并积极为之努力。
以上9条是重点，这一点对于华人房东来说，除了可以证明美国房产有稳定的市场需求，并没有什么特别的帮助。
