家住美国佛罗里达“水城”神话破灭：从退休天堂到全美最惨房市，珊瑚角如何跌落神坛？
三年前，这里曾是全美房价涨幅最疯狂的投机热土；如今，它却以“全美最差房市”的标签登上头条。佛罗里达州珊瑚角——这座拥有400英里运河的“水上威尼斯”，正经历着从巅峰到谷底的戏剧性坠落
空置房屋蔓延，房价跌回疫情前
漫步在珊瑚角的社区街道，随处可见的“急售”标牌与空荡的泳池别墅形成对比。房地产经纪人艾契瓦瑞亚刚结束一场持续三小时的开放参观，仅有两组访客到场，其中一人出价直接砍掉17.5万美元。“这栋带家具、带泳池的度假屋，挂牌一年都没卖出去。”他指着手机里67.5万美元的原始标价苦笑道。
数据印证着市场的寒意：Homes.com数据显示，过去两年珊瑚角-迈尔斯堡都会区房价暴跌11%，领跌全美主要城市。更糟糕的是，当地“溺水房贷”比例高达7.8%，意味着近8%的屋主负债已超过房屋市值。利郡待售房屋数量从疫情前的3500套激增至1.2万套，雪莉·史普林可庆幸自己2022年从芝加哥迁来时选择租房，“要是当时冲动买房，现在可能连工作都找不到来还贷”。
时间倒回2020年，疫情封锁催生的远程办公潮，让这个原本以退休人群为主的小城沦为投机客的狩猎场。投资者隔着屏幕在Zoom看房，成批抢购均价仅24万美元的运河别墅，幻想将其改造成Airbnb吸金机器。三年间，房价中位数飙升75%至41.9万美元，划船社区里挤满持币待炒的“数字游民”。但狂欢戛然而止于2023年。随着美联储加息，抵押贷款利率突破7%，投机客开始抛售。更致命的是，当地过度开发的新建社区集体入市，半成品房屋以骨折价甩卖。“我见过建到一半的别墅，开发商直接亏本20%求现。”艾契瓦瑞亚回忆道。
飓风与保险，压垮骆驼的稻草
气候危机正加剧这场危机。自2022年起，佛州西部沿海连续遭遇飓风伊恩、艾达莉亚侵袭，珊瑚角超半数区域被洪水淹没。随之而来的保险危机让屋主雪上加霜：州立公民保险公司保费暴涨40%，全美多家险企直接撤出市场。提姆·茱莉夫妇的豪宅配有硬木橱柜和私人泳池，却在两年内降价15次仍无人问津，“现在只求别亏太多首付”。
当迈阿密、坦帕的科技新贵享受着混合办公红利时，过度依赖房地产和旅游业的珊瑚角，正被高利率、气候风险与投机泡沫反噬。
2025年7月15日，尽管面临高利率、飙涨房价以及学生贷款偿还负担，美国Z世代（1997至2012年出生的人）依然坚守着购房梦想。然而，最新的调查显示，九成Z世代屋主承认低估了购房成本，导致他们付出了不小的财务代价。
根据在线保险经纪商“Insurify”的最新调查，成功购房的Z世代屋主中，高达90%的人承认，他们低估了购房过程中所涉及的额外支出。这些不明费用包括房屋保险、过户费用和最令屋主头痛的贷款利息等。许多年轻屋主表示，如果未能提前做好财务规划，他们不仅可能面临未来几年房屋状况不佳的问题，甚至可能面临失去房屋的风险。
尽管Z世代对购房有浓厚兴趣，但实际购房的比例仍然较低。根据“美国房地产经纪人协会”（NAR）发布的报告，Z世代仅占所有购房者的3%，为当前购房者中占比最小的世代。此外，Insurify的调查还发现，只有8%的Z世代能够负担购房所需的头期款，表明大多数年轻人仍未准备好进行重大投资。分析师Matt Brannon指出，Z世代所占购房市场的份额较小，原因在于他们的储蓄和收入普遍低于其他年龄层。这使得他们面临更高的财务压力，尤其是在通货膨胀和高利率的背景下。
尽管如此，40%的Z世代受访者表示，计划在未来三年内买房。尤其在美国南方，房价相对较低的地区，Z世代的购房意愿更为强烈，达到47%。但在房价较高的西部地区，这一比例则降至34%。这显示出尽管面临财务压力，Z世代仍然对实现购房梦想充满希望。
尽管许多Z世代成功买房，但他们也感受到隐性成本的巨大压力。调查显示，30%的Z世代房主低估了买房后的各种费用，包括房屋维护、保险费、房地产税等。根据报告，83%的屋主表示，在过去一年里，他们遇到了意外的维护费用，46%的屋主支付的维修费用超过5000美元。
此外，35%的Z世代房主表示，他们的房屋保险费用超出了预期，而五分之二的屋主则表示，房屋税比他们的预期更高。在加利福尼亚州、新泽西州、纽约州和维吉尼亚州的某些地区，房地产税每年都超过1万美元。
贷款财务规划平台“FinLocker”的首席运营官Brian Vieaux表示，首次购房者的问题在于，他们的预算计划往往仅考虑每月贷款费用，忽视了购房后的长期开销，如房屋维护、保险、税务、水电费等。他建议，Z世代购房者在购房前应制定详细的财务计划，设置合理的预算，并建立应急基金，建议基金至少相当于3至6个月的生活开销。
随着房价不断上涨、利率上升，以及生活成本增加，Z世代面临着比任何其他世代更多的财务挑战。虽然他们渴望拥有自己的房子，但要实现这一梦想，除了有足够的储蓄，做好全面的财务规划也是必不可少的。只有通过精准的预算和风险评估，Z世代才能在购房的过程中更好地管理财务风险，避免因低估购房成本而陷入困境。
