投资美国房地产市场法律问题须知
一、所购买不动产风险
如果购买的土地用于开发，则可以要求卖方给予必要的可研调查期，以便对土地相关情况作更详尽的调查，以确定是否适合作符合相关目的的商业开发。
产权调查
中国投资人应对所要购买的不动产物业进行相关的产权调查，确认是否存在产权瑕疵。
产权调查可由产权调查公司进行，通过搜集当地政府备案的相关房地产公开信息，包括房地产历次交易的产权变更记录是否连续完整，是否存在抵押权、地役权或其他产权瑕疵，是否附有相关债务或者欠缴税费等，最终形成相关地产的产权调查报告，罗列相关发现的产权瑕疵或其他问题。
上述发现的问题应由卖方在交割转让前予以解决。另外一个解决方案是，中国投资人可以购买不动产物业产权相关的保险，一旦发生在产权调查中未发现的产权瑕疵，可以要求由保险公司进行相关理赔。
物业检查
中国投资人应聘请专业人员对所购买的不动产物业进行仔细的检查，包括物业建筑结构、管道设施、供冷供热供电供水系统、是否存在环境风险(例如石棉、白蚁、管道泄漏等)。
二、政府许可风险
区划许可
在美国从事房地产开发应注意符合区划相关的法规要求。美国各州政府拥有立法权，并授权各市政当局制定有关土地利用方面的区划制定法。
当地的市政委员会由选民选出或市政当局任命，负责制定适合当地的区划条例和总体规划。当地立法机构指定社区成员组成当地规划委员会，通过组织公众听证会，调查并获取相关信息，负责编制区划条例和总体规划，并向当地市政委员会或其他立法机构提供建议及相关法规的修订、执行和管理标准等。
受区划委员会制定的区划影响严重的业主可以向法院进行上诉。公众意见和社会团体在区划法的制定和实施上起着非常重要的作用。如果社区民众反对某项目，房地产开发商必须与其协商并征求其同意，否则很难获得区划委员会和市政委员会的许可。
中国企业投资美国房地产开发，首先需要就项目制定总体规划，包括总平面设计和建筑物的初步设计，报市政当局批准。
中国房地产开发商应注意与当地居民沟通，做好相关公关工作，不要简单认为和当地市政当局打好交道就可以了，不要按照在国内的思维模式先拿到地再说，如果项目未得到当地居民的支持，很可能导致项目无法进行和投资失败。
建筑许可
除了区划许可，开工前还需要申请建筑许可及其他开工前需要报批的各种许可，包括市政许可、给水排水许可、消防许可、历史文物许可及其他许可等。
相关项目建筑设计应符合有关建筑法规标准(Building Codes)的要求，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。获得建筑许可的时间要看各地方政府的规定，涉及环境问题时可能会较长。
例如美国可出售开发的岛屿获得建筑许可的手续就会比较复杂，耗时可能达10年甚至更长，有没有建筑许可的岛屿售价也差距很大。在获得建筑许可并交纳相关税费后，才可以开工建设。
三、环境风险
在美国购买不动产物业，尤其是购买土地用于房地产开发时，应注意相关的环境风险并需要进行相关的环境评估，审查相关环境许可证照是否有效，是否存在违反环境法规而导致产生环境责任的行为，是否存在为满足相关环境要求而需要进行的投入或开销。
如果购买的地块在环境保护敏感地区，如野生动物栖息地或湿地等地区，未经许可是不得砍伐任何林木或者破坏地表植被的，而这可能对房地产开发的工程进展带来严重影响。
四、 劳工风险
在美国，很多工人加入工会组织，由工会代表工人同企业谈判集体雇佣合同，谈判内容包括工资、福利待遇、工作时间、辞退条件和遣散费等。工会可以组织工人罢工，或者在签订或续签劳动合同时要求较高的工薪福利。
美国也曾发生过因为工会组织和企业间谈判，导致企业经营困难的案例，例如美国通用汽车公司2007年在和工会谈判续签集体劳动合同时遭遇罢工，最终被迫接受更高代价的为期四年的劳资合同，最终导致企业负担较高，于2009年申请破产保护。
五、 土地买卖
这些交割条件包括产权公司出具产权报告和/或产权保险，测绘地图和图纸已提交，土地等级证明和其他相关证明文件已提交等。如果存在银行贷款，开发商企业还需要和银行签订《土地贷款协议》，在存在担保或抵押的情况下，地契和产权保险文件会交由贷款银行。
六、 施工管理
美国的施工管理体制由开发商、承包商和监理工程师三方组成的管理体系组成，通过招标承包制，选择承包商和签订合同。与国内不同的是，国内的建筑商作为乙方常处于谈判弱势地位，常存在垫资开工的现象，而在美国建筑商和开发商处于平等的地位，一般不存在垫资干活的现象。
初入美国房地产市场的中国企业也可以选择和当地房地产企业合作的方式，共同开发美国房地产市场，避免中国企业对当地市场情况缺乏了解的不利局面。
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疫情+持续在家办公的政策，让远程视频看房正在成为越来越多人的时髦选择～
视频看房虽然省时间，也避免了许多不必要的人员接触，但如果真想做到身未动心里还有十足把握，那下面这三个功课，请务必提前做好。
1.详细了解房子的基础情况
房子上市后，房子的许多信息也会同时被披露。
除了房子的照片、房子的价格、卧室和浴室的数量这些基本信息外，占地尺数、上市时间、房产类型、是否有HOA费、费用是多少、建筑年限，是否有车库、附近学校分数、距离周边超市商场的距离等信息，也都可以提前通过上市信息了解清楚，做到心里有数。
千万别小看这些最基本的信息，大部分时候这些条件就足以帮你筛掉并不合适的房子。
2. 充分利用不同类型的线上看房（3D看房）
如果你喜欢的房子有3D看房这个选项，那可千万别错过！
参观的过程就像自己认真在房子里走了一遍一样，方便你对每个房间的大小、房子的整体感觉做到心中有数。
比起普通的照片，3D看房最大的优势是，可以任意缩放房间里的角落，看到更多房屋、楼梯、有时甚至是室外的细节。
视频直拍看房(Live virtual tour)
包括Flyhomes在内的一些房产公司，也会提供视频直拍看房的服务。
这种形式很好理解，公司会派一名专业的经纪人到你感兴趣的房子，与你进行实时视频通话。
视频看房的优势也非常明显，不仅能让你对房子最关心的细节有更明确的了解，而且也可以让经纪人在看房过程中分享很多他/她的直观感受和发现。
包括房子的采光、朝向，屋内地毯、地板、墙面的状态，院子的实际情况等等，看照片发现不了问题，专业的看房经纪人在视频看房中，都能给到你更为专业的解释和建议。
实时视频直播的公众看房日（Virtual open house）
实时视频直播的公众看房日一般是卖家提前准备的线上视频看房会议。
这种视频直播的open house一般会安排在周末，如果你遇见了喜欢的房子，也可以问问自己的中介，看对方有没有做这样的规划安排。
因为这种时候卖家中介都会在场，关于房子、以及前业主的很多具体问题都非常适合趁着这个机会一网打尽。
而且，也许还会提前遇到一些未来和你一起抢房的买家，提前做到知根知底，咱们才能百战不殆。
3. 寻找房子里隐藏的危险信号
除了上面提到的信息，如果在远程看房的过程中出现以下这些情况，那也需要多留个心。
●房子照片不全。如果只能看到房子的外部照片或者只有内部照片，那可能说明房子没有照片的部分有需要大修的风险。
●窗户看不到风景。如果照片或者视频中，所有的窗帘都是拉上的，那可能是因为窗户外面会有其他建筑物遮挡，或者缺少隐私。这种“风景”我们也务必多做个检查。
●没有看到完整的浴室。如果一张浴室照片只拍到了水台或者花洒，那么卫生间的其他部分可能非常小，或者已经需要大修了。
●使用了广角或者鱼眼效果的照片。因为采取这种方式拍摄，可能是因为房间本身非常小。
●卖主的居住时间非常短。如果前房主在这个房子只住了很短一段时间，那也需要了解下为什么这么快再次出售。这可能不是个严重的问题，但值得提前做功课。
●标价远低于市场均价。同一地区短期内的房屋价格是相对稳定的，如果你发现了一套心仪的房子标价远低于周围房子，偷偷开心前不妨先跟经纪人聊聊，这背后也许也另有原因。
总之，寻找新家是个痛并快乐的事情！即使只能坐在沙发上看房，也不要给自己留下遗憾啊～
