教你给房屋大致估价 只需五步而已！
如果你正在买卖房屋,就该考虑用同类房屋比较估价了，专业称为comparables，简称comps。同类房被视为房屋估价的最好工具,因为按相似性比较的标准，比较最近卖出的附近房产的房价、房龄、面积和建筑面积。
房地产专家利用同类房制作的市场价格比较分析资料(CMA),显示了目前市场上在卖的类似的房子的叫价、已经卖出的类似房屋的售价和市场的调节因素。
将被看中的房子与市场上其他房子相比，把一些重要部份如屋顶、室内面积等进行比价，估算出欲购房的应售价钱。同类房也被用于制定Zillow的 Zestimate home value。下面是选择最佳同类房屋（comps）的几个要点提示。
01、同类相比
尽可能选择与目标房类似的房屋比较，例如在风格上、施工、房龄、建筑面积、卧室和浴室的数量、房间总数、便利设施、占地面积等。如果你生活在一个农场式房屋,你理想的选择是房龄及面积与之相似的农场风格式屋。如果是公寓,就选择相近房龄、面积的公寓，而不是单户住宅。两个房屋间具有的相似点越多越好。从 3–5同类物业中选择来确定一个最好的房价。
02、最近的售出房
通常大多数刚出售的物业对房屋买卖影响最大，呆滞的市场除外。规则是前3～4个月刚卖出的房屋最理想,不然就向前看6～8月前的房屋。在某些情况下,根据市场和房屋的唯一性，两年前的交易仍可参照。一些评估员和地产专业人员甚至将房屋已签合同及房屋检查规整作为比较选择的一部。
03、地理位置
尽量选择目标房屋附近的同类房。通常最好在半英里范围内。但也有一些例外。例如,如果选择的同类房坐落在视野良好的小山的高处，美国富升地产或者接近公路主干线或高速公路，那么距离目标房一个或两个街区可能就不合适。同样,因为社区并不总是整齐规划成方型边界，属于同一市场地区一英里以外的同类房，即使远一些也是一个很好的comp。
同时，选择的房屋应与同期建筑的房屋对比，因为这些房子都是在某一特定时间同一开发商营建的。
04、每平方英尺的价格
每平方英尺价格是一种历史悠久的房地产估价方法。然而,它不能决定选择地段、可随时搬入房屋或个人的标准。还应该考虑房屋测量方法，比如建筑面积是否包括车库及其他有产权的独立建筑物。
5、其他“软”因素
有了数据且也做了比较，但还有一些影响房屋价值增损的难以量化计算的个别特征。列举同类房清单时，美国富升地产需要考虑这些“软”因素：远离喧闹地段；处于街道景观整齐有人行道的一侧；屋顶、油漆、烟囱、车道、栅栏状况良好；附近有商店和餐馆；观察是否此房独好而周围所有房屋皆已破旧不堪；地处名校学区，不管你是否有小孩,在顶级校区的房屋都有大幅增值。
评估员如何估价
如果上述内容是给房屋买卖双方的参考比较,那么估价师如何选择同类房呢？估价师用多种方法确定房屋价格，包括“销售比较法”、“成本法”和“收入法”。对于销售比较法，估价师要找前面5个提示中的数值,并用增减法对标准房屋估价报告(URAR)坐标中的改进、房龄及其他因素进行调整。
URAR是一个标准化的报告,要求贷款官员和保险人能读懂该报告，因为确定估价关键在于抵押贷款的贷款与价值比率（loan-to-value）。估价完成后估价师将URAR提供给客户的贷方。
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投资美国房地产市场法律问题须知
一、所购买不动产风险
如果购买的土地用于开发，则可以要求卖方给予必要的可研调查期，以便对土地相关情况作更详尽的调查，以确定是否适合作符合相关目的的商业开发。
产权调查
中国投资人应对所要购买的不动产物业进行相关的产权调查，确认是否存在产权瑕疵。
产权调查可由产权调查公司进行，通过搜集当地政府备案的相关房地产公开信息，包括房地产历次交易的产权变更记录是否连续完整，是否存在抵押权、地役权或其他产权瑕疵，是否附有相关债务或者欠缴税费等，最终形成相关地产的产权调查报告，罗列相关发现的产权瑕疵或其他问题。
上述发现的问题应由卖方在交割转让前予以解决。另外一个解决方案是，中国投资人可以购买不动产物业产权相关的保险，一旦发生在产权调查中未发现的产权瑕疵，可以要求由保险公司进行相关理赔。
物业检查
中国投资人应聘请专业人员对所购买的不动产物业进行仔细的检查，包括物业建筑结构、管道设施、供冷供热供电供水系统、是否存在环境风险(例如石棉、白蚁、管道泄漏等)。
二、政府许可风险
区划许可
在美国从事房地产开发应注意符合区划相关的法规要求。美国各州政府拥有立法权，并授权各市政当局制定有关土地利用方面的区划制定法。
当地的市政委员会由选民选出或市政当局任命，负责制定适合当地的区划条例和总体规划。当地立法机构指定社区成员组成当地规划委员会，通过组织公众听证会，调查并获取相关信息，负责编制区划条例和总体规划，并向当地市政委员会或其他立法机构提供建议及相关法规的修订、执行和管理标准等。
受区划委员会制定的区划影响严重的业主可以向法院进行上诉。公众意见和社会团体在区划法的制定和实施上起着非常重要的作用。如果社区民众反对某项目，房地产开发商必须与其协商并征求其同意，否则很难获得区划委员会和市政委员会的许可。
中国企业投资美国房地产开发，首先需要就项目制定总体规划，包括总平面设计和建筑物的初步设计，报市政当局批准。
中国房地产开发商应注意与当地居民沟通，做好相关公关工作，不要简单认为和当地市政当局打好交道就可以了，不要按照在国内的思维模式先拿到地再说，如果项目未得到当地居民的支持，很可能导致项目无法进行和投资失败。
建筑许可
除了区划许可，开工前还需要申请建筑许可及其他开工前需要报批的各种许可，包括市政许可、给水排水许可、消防许可、历史文物许可及其他许可等。
相关项目建筑设计应符合有关建筑法规标准(Building Codes)的要求，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。获得建筑许可的时间要看各地方政府的规定，涉及环境问题时可能会较长。
例如美国可出售开发的岛屿获得建筑许可的手续就会比较复杂，耗时可能达10年甚至更长，有没有建筑许可的岛屿售价也差距很大。在获得建筑许可并交纳相关税费后，才可以开工建设。
三、环境风险
在美国购买不动产物业，尤其是购买土地用于房地产开发时，应注意相关的环境风险并需要进行相关的环境评估，审查相关环境许可证照是否有效，是否存在违反环境法规而导致产生环境责任的行为，是否存在为满足相关环境要求而需要进行的投入或开销。
如果购买的地块在环境保护敏感地区，如野生动物栖息地或湿地等地区，未经许可是不得砍伐任何林木或者破坏地表植被的，而这可能对房地产开发的工程进展带来严重影响。
四、 劳工风险
在美国，很多工人加入工会组织，由工会代表工人同企业谈判集体雇佣合同，谈判内容包括工资、福利待遇、工作时间、辞退条件和遣散费等。工会可以组织工人罢工，或者在签订或续签劳动合同时要求较高的工薪福利。
美国也曾发生过因为工会组织和企业间谈判，导致企业经营困难的案例，例如美国通用汽车公司2007年在和工会谈判续签集体劳动合同时遭遇罢工，最终被迫接受更高代价的为期四年的劳资合同，最终导致企业负担较高，于2009年申请破产保护。
五、 土地买卖
这些交割条件包括产权公司出具产权报告和/或产权保险，测绘地图和图纸已提交，土地等级证明和其他相关证明文件已提交等。如果存在银行贷款，开发商企业还需要和银行签订《土地贷款协议》，在存在担保或抵押的情况下，地契和产权保险文件会交由贷款银行。
六、 施工管理
美国的施工管理体制由开发商、承包商和监理工程师三方组成的管理体系组成，通过招标承包制，选择承包商和签订合同。与国内不同的是，国内的建筑商作为乙方常处于谈判弱势地位，常存在垫资开工的现象，而在美国建筑商和开发商处于平等的地位，一般不存在垫资干活的现象。
初入美国房地产市场的中国企业也可以选择和当地房地产企业合作的方式，共同开发美国房地产市场，避免中国企业对当地市场情况缺乏了解的不利局面。
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