对于买房而言，无论是在中国，还是在美国，最重要的永远都是地段，而买房的过程其实就是心中紧扣着你的预算还有购房目的，一步一步缩小区域，而最终锁定一套的过程。今天就和大家聊一聊，在购房过程中，无论是通过经济人了解还是我们自己调查，哪些步骤、因素、数据是我们要知道的。
01、确定城市/都市圈/经济圈（相对较大的范围）
城市或者经济圈的决定还是要回到买房目的。为子女准备学区房，为全家住家置换新房，或者纯粹是为了投资养老等，不同的目的会在更大程度上确定大区域的选择。记住！一定要时刻牢记你的第一目的，以及预算。
1.为子女准备学区房---你的重点可能是看看该城市小学/高中/大学分布和排名，以及该城市及区域生活环境等。
2.全家住家 --- 该区域整体经济水平，比如大公司多不多，GDP和就业率这些指数如何。
3.投资养老 --- 更重点可能是关注该城市房价升值潜力，房屋空置率，房价中位数涨幅等等这些与投资更相关的数据。如果是投资的话，可能还需要关注租金指数，因为可能有较长一段时间你的房屋将是会要出租的。
02、通过预算来缩小范围
无论是出于什么购房原因，你一定要对你的预算非常清楚和明确。你可以不用将你心里的底价和最高承受价告诉经纪人，但是你自己心里一定要明确一个价格区间，并且告诉你的经纪人。
同时，你也可以自己通过网络等方式搜索一个城市中不同区域的房价中位指，比如www.nar.realtor.全美官方的房产网站，里面可以下载某个区域近几年的房产中位值以及涨幅。
当你确定了大的区域（城市/经济圈/都市圈），然后根据你的预算进行第二层级的筛选后，你心中可能大致有了几个明确的区域。接下来帮助你从这几个区域中再缩小1-2个区域时，有几个因素你可能会需要考虑了。
03、从几个备选区域缩小至1-2个
1.区域基础信息
人口统计、收入情况、犯罪率统计、族裔分布，受教育程度分布，失业率都应该包括在区域基础信息中。虽然因素很多，但是现在对于咱们华人来说，治安情况可能是最重要的。治安情况不是单一的，治安情况包括犯罪率、种裔分布、还有受教育程度等。
这里要提醒的一点就是，我们在第一步进行大范围的缩小的时候可以不用考虑这些区域基本情况，因为即使在一个城市，出租价格、犯罪率这些情况可能会有很大区别。
当然好的区域，人口要不断地流入，同时失业率比较低，这样才能够保证当地房屋的需求，更容易出租和后期转售。而当地收入情况同样也会影响房屋的出售和租赁。旧金山湾区的主要城市森尼维尔、帕拉奥图、圣何塞，就是因为居民多为科技公司的程序员，收入水平高，才导致当地的房价上涨的快，所以收入水平也是当地的房屋交易和租赁市场的有力支撑。
2.区域增值因素
当你在进行进一步筛选的时候， 增值因素，比如周边学校分布情况、交通情况等这些都是房产增值的重要因素。
美国和中国一样，同样具有学区房的概念，差别就在于美国租售同权，所以租赁房屋同样可以让孩子就读该房子所在学区的公立学校。当然国内现在某一些城市也在普及租赁同权。
除了学区房，在美国一个很重要的概念就是交通房。美国很多科技公司周边的房子都很贵，如苹果、微软、Google、Facebook，而主要的原因就是通勤时间短，对于大公司的从业者而言，只要工资可以承担的起，他们还是很乐意为了节约日常的通勤时间而买近一点的房子（一般最好是半个小时以内）。而从投资的角度上来看，邻近大型公司，就保证了未来房子的升值潜力。
关于查看社区周边是否有好的学校，交通是否便利，购物生活等是否方便，可以通过google地区等工具进行排查。这里要注意的是，美国的生活和购物模式可能和国内不大一样。
国内可能习惯是每天下班采购当天的饮食，但是美国可能是两三天或者甚至一个星期采购一次，这也是为什么COSTCO卖的大包装产品美国人很热衷的原因。所以对于周边生活便利，只要车程在30分钟之内其实都不算太远 。关于生活，周边20分钟车乘，只要有些小公园、餐厅，医院等就差不多了。
3.房价分析情况 （投资关注）
如果你购房的目的是投资养老为主的话，锁定了大区域后，你也需要观察一些数据来缩小到更小的社区。比如当地租金比较，房价估值趋势，以及房价分析等。
每一位看重投资收益率的购房者都应该对该房源目前的租金做一个比较，纵向可以和该房源近几年的租金做对比，看租金是否呈现上涨的趋势。
横向可以和周边房源的租金情况，及该邮编地区的租金情况和本市的租金情况做对比，了解房源是否租金较高同时具有一定涨幅，这可以判定房源在该地区的租金收益情况。租金走势可以通过zillow或者national.realtor网站获取。
买房其实就是一个不断取舍的过程，你可能为了考虑更重要的因素，必须要放弃掉其中一些不那么重要的细节。特别是对于投资而言，房屋本身的配件可能都不是那么重要。
如果一味追求完美，要符合自己所有的条件，可能会错过很多其实适合自己的房产。所以不妨按照以上步骤，一步一步的缩小范围，并且保持与经纪人沟通，看到合适的房源的时候不要犹豫赶紧下手！
我从一个想要开始房地产投资的人那里得到了一个问题，这位女士决定从缺席业主开始，她问我的问题是：“我已经设法得到了几个缺席业主的名字，现在，我要寄什么给他们呢？”在她的脑海里，一旦她有了这个问题的答案，她就一切都准备好了，邮件只是营销的一方面，在你开始创业之前，你需要准备一些系统和程序。这里有一些建议，可以帮助你在房地产投资事业中迈出正确的第一步。
1. 你需要制定一个计划
为了在这一行取得成功，你需要源源不断的线索，这是不可否认的事实，有很多方法可以产生这些线索。你需要决定的第一件事是你将使用哪种营销策略，你的营销预算可能会在这个决定中起作用，如果你的预算很少，你只能从几个名字开始，你的成功将是非常缓慢的。
2. 决定你将开始的营销策略
我喜欢直邮方法，这无疑是我最好的线索来源，但如果你缺钱，这不是你想开始的战略。广告标志、网络营销、打电话、甚至直接敲门都是免费或低成本的方式，重要的是立即决定并开始。
3. 你需要一个卖家清单
如果你计划进行直邮宣传活动，你需要一个良好的卖家名单，她的问题中有一件事让我很困扰，那就是她说：“我已经设法得到了几位缺席业主的名字。”任何成功的直邮活动将带来一个良好的、大量的名单，会有不少名字。这是一个数字游戏，如果你的数字太低，它就不起作用，我还不知道她有多少个卖家名字，也不知道她是从哪里得到这些名字的。
4. 应该把这些信息放在哪里？
在你寄出第一封直邮信件或明信片之前，你需要一些基本的系统和程序工作。一旦你得到了你的卖家名单，你会把这些名字放在哪里？当积极的卖家打电话给你时，你会把他们的信息记录在哪里？你将如何管理你计划的实施？如果您打算将邮件业务外包，你可以将电子表格上传到邮件公司，但这并不意味着您不需要数据库，你需要一些联系管理软件，随着时间的推移，你会获得很多信息。
5. 对打电话的人说些什么呢？
对积极的卖家说些什么是我最常被问到的问题之一，我建议每个人都从一个房产信息表开始，作为第一次调用的指南，它可以帮助你获得所有你需要的信息。但只把这张纸当作指南，不要把它用作脚本，你和卖家的电话内容应该是对话式的。你能做的第二件事是角色扮演，练习当有人打电话时你会说什么，一定要在你刚起步的时候接听你所有的电话，这样你就可以很轻松地和卖家交谈，这需要练习。
6. 创建跟踪系统
你一定听说过“这笔钱正在跟进中”这句话，这是千真万确的。如果你正准备发出你的第一封邮件，你可能还没有考虑过跟进系统，但事实的真相是，在你寄出第一封邮件之前，你就应该考虑清楚。
7. 计划+执行=成功
我给那些刚开始创业的人的建议是，花点时间来计划和创建这些基本的系统和流程，把一些简单的事情放在合适的位置，你会有一个好的开始，当你的电话开始响的时候，你会感觉准备得更充分。
