美国房屋建造的十大过程
建造全新房屋是相当令人兴奋的事情，如果能够了解各建造阶段，更能提高过程中的乐趣。以下New Home Source整理了房屋建造的十大步骤，让每位买家都可以提前理解过程中的关键项目。
当然，建造过程会依照各地风俗及建商习惯有所差异，最好的方式还是直接向承包建商询问，以获得最充分的资讯。
1 理建地及打地基
通常建地整理及打地基会由同一个承包团队负责，但若是在树林茂密的地方建屋则需要有特殊团队来处理建地。首先使用推土机及挖土机清除地面上的岩石、碎石粒及树丛或着是建于地底下的化粪池。接着承包商会利用木模板定型水泥地基，并余留沟渠以利后续排水。再来是铺设木头地基以支撑未来房屋重量。在美国约15%家户拥有自己的地下水设备，住户饮用水不是来自于自来水公司。若是所购买房屋有私人供水设备，则在铺设木地基前，就要先装设好水井设备。
若屋主想要建造地下室，在打地基前会将水泥注入地底预先准备的支架，然后才将地基埋入地底并开始建筑地下室墙面。若是平房，则会在水泥地基凝固后，在墙面及地面铺设防水膜，接着预留空间装设水电管线。
*注意事项: 当水泥地基凝固后，市府机构会派员来检查地基是否符合建筑规范，检查项目会包含地基、楼板、预留的水电管线夹层以及地下室。检查通过后，建商会移除水泥模具，开始进行下一阶段-房屋架构。
2.房屋构架
完成地基及基础楼板后，下一步是开始架设墙面、各楼层楼板、屋顶及门窗。你可以将这个过程想像成建造房屋骨架。由于美国多以木造建筑为主，因此各墙面会以不同厚度的木夹板为建材，并以隔热纸包覆。这道手续可以避免屋外水气渗入屋内，造成木材侵损及壁癌。
3 管线架设
当房屋初步架构完成，水电施工团队会在墙内开始装设电线及水管。同时，废水处里管线及冷暖气通风口也会在此时进行。部分建商也会选择在此阶段就将浴缸这类大型物品搬入房屋内，因为此时空间最宽广，搬运大型物品比较方便也不必担心碰撞到其他物品。
冷暖气系统及火炉也会在此时施工。再来是电线及网路线。但值得注意的是，一般都是等水管及通风道架设完之后，才会进行电线施工。因为电线体积小可环绕着水管牵线。
*注意事项: 房屋架构及水电管线检查通常分为两到三次进行，取决于建商习惯。
4 隔热层安装
隔热层对于保持室内温度扮演重要的角色。选择隔热层时要注意它的R值，它代表了材质能否有效对抗热传导，R值越高隔热效果越好。大多数的美国住家在外墙、阁楼、地板甚至地下室都会装置隔热层。常见材质包括玻璃纤维、泡棉及有机纤维聚合物。根据各地气候需求，也有建商使用矿物与动物绒毛混和、水泥砖、各类泡棉材质等等材料。
隔热毯/垫通常是整捆的贩卖，也有厂商将其作成砖块或是其他更易使用的尺寸。外观是玻璃纤维或是锡箔材质，内层填充泡棉或是动物毛发等。由于质量轻又方便使用，是最常见的隔热建材。另外一项选择是液体填充的泡棉，可以针对较小或是梁柱角落等不规则空间进行填充，只要像挤牙膏一般将液体泡棉注入指定位置，待干燥后就能达到隔热效果。但缺点在于价格较高，但R值高于其他建材，通常建商只有在小范围的隔热施工上会使用到。
至于玻璃纤维及矿棉混和的隔热垫常被应用在房子内部夹层、阁楼及屋顶。为了防止热外泄，隔热垫其中一面会以牛皮纸包覆，避免热气蒸发。较高级的隔热垫更会使用防燃材质。
5 内部装修及外墙装潢
一般房子内部隔间用的墙板统称为Drywall，墙板间的交接处，会以特殊胶带连结，避免产生缝隙。最后外层会先上一层预备漆，可帮助后续粉刷平滑没有瑕疵。至于房屋外观，会以砖块、特殊石头材质或是石灰混凝土来装饰。
*注意事项: 美国最常见的Drywall品牌为Sheetrock®，因此很多建商会以Sheetrock来代称Drywall。
6 内部装潢细修
此时已进入到大家最熟悉的内部装潢，通常包含装钉厨柜与厨房设备以及细部修整门框窗框等装潢细节。墙面部分则是粉刷及贴上壁纸。
通常在此阶段，建商已经开始在家门外铺设车道、走道及阳台等。有些建商会选择等到内部装修全部完成以后再进行，因为载运建材的卡车，可能会将辛苦铺好的水泥车道给压伤。部分建商则认为，尽早铺设走道及车道，可避免工人满脚泥泞进行工程，事后需要额外打扫。
7 地板及流理台面进场
磁砖和硬木地板铺设，加装流理台。室外部分，则会进行排水孔工程以及准备进行庭院草坪或植栽工程。
8 灯具及浴室装修
装设灯具与其对应的开关，并确保变电箱可承载所有电器用量。冷气机装设。水槽、水龙头开关及马桶等等。
9 布置类装修
房屋内部进行打扫后，加装镜子、窗帘、地毯等布置。户外部分则可进行庭院设计跟栽种。
*注意事项: 房屋装修阶段进行到最后步骤，需要申请检验跟居住许可-Certificate of occupancy。若是检查没通过，则需要再次复验，直到房屋通过所有检验，才能获得许可证。
10 最终施工查验
建商会在完工后与屋主一同检查所有施工项目，并逐一介绍各设备如何使用以及那些项目有涵盖在保固范围。对于屋主来说，这是一个好机会可以和建商讨论哪些项目需要调整或修改。检查流理台面、地板或油漆粉刷等细节也相当重要，因为非功能性的项目，若是有微小的损伤很难判定是建商疏失抑或是屋主自己造成损毁。
最后提醒
建屋及装修过程中，会有以上提及的几个检查时间点，除了要符合当地建筑规范，屋主也需要仔细检查施工品质。尽量在完工前解决所有可能问题，当然有些项目也许是要入住之后才会逐渐发现。
一旦发生问题，尽快与建商沟通，若不放心，也可以请房地产经纪人一起陪同。尽量不要缺席重要的检查阶段，出席未必能确保房子品质无缺陷，但至少能帮助你由里到外的了解你的房屋架构及管线配置。有些细心的房屋买家，还会自行雇用专业的检查员，这在美国是可以被允许的，记得事先通知建商，以避免不必要的争端。
为了安全及物流运送的考量，建商不希望屋主在未通知的情况下就自行造访工程进行中的房屋。一般建商都会安排数次的检查时间，若想要在额外新增拜访时间，务必事先告知建商。
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什么是对投资者有利的房地产经纪人?
他们实际上是可以帮助投资者找到符合他们投资目标的房产，难道投资者自己就不能找到吗？他们当然可以找到房产，但他们可能不知道如何找到符合投资者目标的房产，为什么不呢？因为他们主要与初级购房者打交道，而这正是他们所接受的培训。主要购房者想买什么和投资者想买什么有什么不同呢？
简单来说，主要购房者是更看重位置和房产本身，他们主要是根据个人喜好选择，而投资者希望能获得投资回报的房产。
初级购房者会整天称自己为投资者，因为他们认为给自己买房子实际上是一种投资，但不管这是不是真的，初级购房者将购买的房产和投资者应该购买的房产是完全不同的。因为初级房地产经纪人没有接受过了解投资需求的培训，所以对他们来说，要想详细地了解投资者真正需要什么，唯一真正的方法就是成为一名投资者，或者与投资者密切合作，直到他们获得投资。为了对投资者有用，代理人需要获得什么？那要看你要找什么样的房子了，如果您有兴趣与房地产经纪人合作，您最有可能参与的两种投资方法是翻新一个房产和购买租赁物业。
有一些方法集成了这两种方法，但这两种方法都需要一定的知识才能取得成功。
1、对投资者友好的经纪人必须知道的两件重要事情
为了找到有利可图的房产，经纪人需要了解这些投资方法的许多方面，每一种方法都需要经纪人了解更多的具体信息，如果经纪人至少知道投资物业的这两项关键信息，你可能就能很好地与他们合作了。
（1）市场
更具体地说，是指微型市场(指更大的市场中更具体的区域或社区)，在任何一个大的市场中，有一些领域对于炒房是非常有利的，但对于持有租赁房产的人却不是。有些地区适合持有租赁资产，但不适合炒房，有些地区对两者都不适合，有些可能对双方都合适，经纪人需要了解市场(微观市场)是如何为每种投资方法创造优势的，相信我，这并不像非投资者所想的那么明显。
（2）这些数字
一个对投资者友好的经纪人会知道什么是上限税率，知道如何计算上限税率，即使你个人不使用住宅地产的上限税率，也没关系，但任何精通投资的经纪人都应该知道这个术语及其基本运作方式，更具体地说，经纪人应该了解如何计算回报。这就是你买投资性房产的原因，你需要得到资金回报，你的经纪人能告诉你预期的回报是什么吗？他们是如何确定回报的？对于出租物业本身，他们是否知道如何计算现金流量？对于翻新房产，经纪人当然需要理解ARV修复后房产的价值。如果一个经纪人不能以相当快的速度和明智的方式谈论某个特定地产的回报，他们可能不会对投资者友好。
如果一个经纪人至少知道这两件事，那么它就已经领先于大多数经纪人好几英里了。再说一遍，不知道这些事情的经纪人没有什么错，但是你需要和一个完全理解他们所谈论的投资的人一起工作，否则你可能会以浪费大量时间或会导致投资失败。但别全怪你的经纪人，你自己还需要理解这些概念，当你知道什么是好的市场和投资房地产的合适价格时，就更容易找到一个好的经纪人。如果你知道你在说什么，他们也知道他们在说什么，你很快就能找到一个好的投资物业。
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