美国房产分析与预测！
美国总体来说，在新的一年还是拥有十分友好与稳定的房产市场的，可预见的问题在于：价格温和，但是房源吃紧。
首先美国在整体经济在强劲增长的大环境下，抵押贷款的利率远低于去年预测的5%至5.5%的水平，只有3.2%~3.7%左右。
但是，根据Realtor.com的数据，无论是在美国以纽约为代表的东岸还是以洛杉矶为代表的西岸，“入门级”房屋的供应量已经接近了历史最低水平。这就意味着，普通的购房者在负担得起的情况下，找不到足够的房源。
1抵押贷款利率低
绝大多数经济学家都预计，美国在2020年抵押贷款的利率都会稳定保持在4%以下。
虽然房屋贷款的利率不会被美联储直接控制，但众所周知的是，抵押贷款市场往往会按照央行的预期走势进行定价。
美联储表示，在可预见的未来，美国的经济都将保持一个稳定的状态。
自从2019年第四季度降息以来，美联储对美国经济状况的看法开始有所改善，但主席Jerome Powell表示，除非通货膨胀持续上升，否则美联储将不会再加息。
Fannie Mae首席经济学家Doug Duncan也表示，在全球范围内，各国央行目前所做的也都是一直降低利率，这就会使得进一步提高利率的可能性很低，而即使新的系统生成，那么发挥作用也需要一段时间。
当然了，如果中美之间潜在的贸易协议的进度滞后的话，也有可能使美联储试图加息，从而造成抵押贷款利率的上升。不过目前位置并没有这种迹象。2“婴儿潮”一代人的退场。
通常来说，婴儿潮一代人是指在1946年至1964年之间出生的人。
二战刚结束，世界迎来了久违的和平，引发了群体人口增长。这一代人占了当今世界人口的很大一部分，尤其是在发达国家。
美国人口的近五分之一都可归于婴儿潮的一代，并且这些人已经并将继续对美国经济产生了重大影响，但是由于时间和寿命的必然性，他们也即将“退场”。
根据Issi Romen的调查，婴儿潮一代人近年来开始大量离世。
从2017年到2027年，美国将有约900万套私有住房进入房产市场，这占了市场总量的八分之一。
这从表面上看挺好的。好的房子总是需要被年轻的房主接管，近年来美国已经遭受住房短缺的困扰。
但是问题在于，曾创造并拥有大量财富的婴儿潮一代后面“接盘”的却是年龄较小而且财务状况不那么稳定的一代。
同时，他们之间对于住房的审美等偏好有所不同，这也为住房市场带来了新的考验。
另一方面，这些大量的房源供应的地段也不一定符合年轻一代的需求。
调查显示，“X世代”和“千禧一代”更喜欢住在“大城市”、“大都会”地区的城市或者郊区，这些地段不仅能提供强大的Wi-Fi网络信号，还有在步行距离就能达到的许多商店和餐厅。
在他们看来，“婴儿潮”一代的前辈们输出的房源既贵，又偏僻，动辄上百万美金却又过于远离都会区，实在不是一个合适的选择。
3“千禧一代”加入战场
美国人通常把上世纪末出生的“80后”和“90后”统称为“千禧一代”(Millennial)。
和许多人唱衰的不同，美国银行的消费报告显示，千禧一代在理财和职业规划方面表现得与老一辈一样优秀，有时甚至更好。
在调查结果中：63%的人有储蓄，59%感到有经济保障，73%的千禧一代每月都会坚持预算并理性消费。
在房产市场中，根据Realtor.com最近发布的经济预测，千禧一代在2020年也将比以往任何时候都能更进一步低推动美国住房市场在2020年向前发展，大批买家会涌入并购买他们的第一套住房。
这代人中，有大约480万人会在2020年迈入30岁，而这也正式许多人购买人生中第一套房子的时候，并且接下来会承担抵押贷款总量的一半。
另一方面，由于过去几年的增长，在包括芝加哥、拉斯维加斯、达拉斯、旧金山和迈阿密在内的100个美国十万人口以上的城市中，有四分之一的城市房价也许会下降；
再加上2020年的抵押贷款利率最高很可能也就在3.88%附近徘徊，所以，以所有年龄段的“千禧一代”为代表的总体买家群体需求将会保持强劲，尤其是对于入门级的房屋。
但是，入门级买家实际上很难找到合适的住房，因为50万美元以下的房屋的库存量有限，仍然供不应求，而婴儿潮一代所“释放”出的大量房屋资源又相较昂贵。
即使千禧一代在预算允许的情况下找到了合适的“豪宅”，但是他们中的许多人也背负着学生债务，并不能完全在中高端房产市场大展拳脚。
4、总结
另外，美国东南部各州也会主导房价升值幅度，因为越来越多的人或雇主会搬到基础房价温和的东南部城市，而且那里许多地区的房价在涨幅方面也在引领全美国。
总体而言，由于：需求继续超过供应。更多的首次购房者加入市场（千禧一代等等）。 “婴儿潮”退场但是房屋无法找到合适买家等原因，2020年美国整体房价还会小幅度继续上升，约上涨2.9%~4.3%。
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危机时，不动产如何变为动产？
在黑天鹅事件频发的今天，不是所有人都能在任何时候做好充分准备。房产也被称为不动产，但是看似"不动"，只要选择适合的方式，在关键时刻也能变身"动产"以解决燃眉之急。今天就为大家总结将不动产变为动产的3种常见的方式。
◆房屋净值贷款
房屋净值贷款指的是借款人以所拥有住房的房屋净值（房产估值减去房贷债务余额）作为抵押或担保获得的贷款（Home equity loan）。简单来说，房主在无论有没有还清按揭贷款的情况下，利用房屋的"净值"再次进行贷款。
如果房子的市值是100万美元，还需还贷款20万美元，那么这个房产的净值就是∶10-20-80万美元。此时房主可以以80万美元的房屋净值为担保，再次申请贷款，净值贷款加上现有贷款的总贷款额度可以高达房屋净值的80%-90%，在这个例子中意味着64万-72万美元的贷款额度。和普通贷款一样，银行批准之后会一次性把钱付给房主，每月还本金和利息就可以了。这个利息一般比首次贷款的利息高些，但是低于其他消费贷款。
在美国，许多人通过房屋净值贷款来还信用卡负债（credit card dbt），重新装修房屋，找机会投资生意或者其他房产等，因为房屋净值贷款的利息一般比信用卡利息更低。
● 房屋净值信贷额度
房屋净值信贷额度Home Equity Line of Credit，HELOC）是通过房产抵押而获得的信用额度，可提供循环信用额度，用于支付其他费用和贷款。房屋净值信贷额度的还款利率通常低于某些其他常见类型的贷款，而且利息还可免税。
有了房屋净值信贷额度，只要在规定的时间内（住宅房屋一般是10年）还清所欠余额，信用额将得到补充，就像信用卡一样。在整个提款期间内，可以根据需要在设定的信用额度之内借款，只需偿还利息。在提取期结束时，分期偿还（通常为20年）开始。申请房屋净值信贷额度，通常至多可以申请到房屋净值的8%的信用额度，可以随时以写支票的方法来使用房屋净值信贷额度。房屋净值信贷额度是一个浮动利率的信用额。信用额度很灵活，如果贷款者没有使用已批准额度，贷款者无需付任何利息。
房屋净值信贷额度通常是30年期，头10年是提取期，贷款人可以在头10年提取信用额度。后20年是还款期，如果贷款人在批下信用额度后的10年中用了额度，贷款者需要在第11至第30年间偿还本金与利息。如果贷款人在头10年过后，没有任何欠款，该房屋净值信用额度会关闭。
房屋净值信贷额度基本上分为两种，第一种是与贷款绑在一起，第二种是单独存在的，但是都是以房屋作抵押，申请的要求各个金融机构有所不同。
◆现金再融资
现金再融资（Cash Out Refinance）就是把一个已有房贷的房子净值（equity）作为抵押，通过申请更高数额贷款的方式套出现金。再融资是指用新的抵押贷款代替现有的抵押贷款的过程，而新的抵押贷款通常会向借款人提供更优惠的条件，比如减少每月的抵押贷款付款额、协商较低的利率、重新协商贷款的年数（或期限）等等。现金再融资是再融资的一种选择，其中新抵押的金额大于现有贷款的金额，以便将房屋净值转换为现金。
还使用之前的例子，如果房产的净值是80万美元（（剩余贷款20万美元）。如果房主想转换5万美元的房屋净值，可以通过贷款总计25万美元来进行再融资。新的抵押贷款将包括原始的20万美元贷款剩余余额加上可以提取的5万现金。换句话说，您可以假设有2万万美元的新抵押贷款，还清了第一笔抵押贷款所欠的20万美元，还有5万美元的现金余额。
通过计算房产当前的现有贷款与价值的比例（LTV），银行等金融机构可以为现金再融资确定最高贷款a额。
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