危机时，不动产如何变为动产？
在黑天鹅事件频发的今天，不是所有人都能在任何时候做好充分准备。房产也被称为不动产，但是看似"不动"，只要选择适合的方式，在关键时刻也能变身"动产"以解决燃眉之急。今天就为大家总结将不动产变为动产的3种常见的方式。
◆房屋净值贷款
房屋净值贷款指的是借款人以所拥有住房的房屋净值（房产估值减去房贷债务余额）作为抵押或担保获得的贷款（Home equity loan）。简单来说，房主在无论有没有还清按揭贷款的情况下，利用房屋的"净值"再次进行贷款。
如果房子的市值是100万美元，还需还贷款20万美元，那么这个房产的净值就是∶10-20-80万美元。此时房主可以以80万美元的房屋净值为担保，再次申请贷款，净值贷款加上现有贷款的总贷款额度可以高达房屋净值的80%-90%，在这个例子中意味着64万-72万美元的贷款额度。和普通贷款一样，银行批准之后会一次性把钱付给房主，每月还本金和利息就可以了。这个利息一般比首次贷款的利息高些，但是低于其他消费贷款。
在美国，许多人通过房屋净值贷款来还信用卡负债（credit card dbt），重新装修房屋，找机会投资生意或者其他房产等，因为房屋净值贷款的利息一般比信用卡利息更低。
● 房屋净值信贷额度
房屋净值信贷额度Home Equity Line of Credit，HELOC）是通过房产抵押而获得的信用额度，可提供循环信用额度，用于支付其他费用和贷款。房屋净值信贷额度的还款利率通常低于某些其他常见类型的贷款，而且利息还可免税。
有了房屋净值信贷额度，只要在规定的时间内（住宅房屋一般是10年）还清所欠余额，信用额将得到补充，就像信用卡一样。在整个提款期间内，可以根据需要在设定的信用额度之内借款，只需偿还利息。在提取期结束时，分期偿还（通常为20年）开始。申请房屋净值信贷额度，通常至多可以申请到房屋净值的8%的信用额度，可以随时以写支票的方法来使用房屋净值信贷额度。房屋净值信贷额度是一个浮动利率的信用额。信用额度很灵活，如果贷款者没有使用已批准额度，贷款者无需付任何利息。
房屋净值信贷额度通常是30年期，头10年是提取期，贷款人可以在头10年提取信用额度。后20年是还款期，如果贷款人在批下信用额度后的10年中用了额度，贷款者需要在第11至第30年间偿还本金与利息。如果贷款人在头10年过后，没有任何欠款，该房屋净值信用额度会关闭。
房屋净值信贷额度基本上分为两种，第一种是与贷款绑在一起，第二种是单独存在的，但是都是以房屋作抵押，申请的要求各个金融机构有所不同。
◆现金再融资
现金再融资（Cash Out Refinance）就是把一个已有房贷的房子净值（equity）作为抵押，通过申请更高数额贷款的方式套出现金。再融资是指用新的抵押贷款代替现有的抵押贷款的过程，而新的抵押贷款通常会向借款人提供更优惠的条件，比如减少每月的抵押贷款付款额、协商较低的利率、重新协商贷款的年数（或期限）等等。现金再融资是再融资的一种选择，其中新抵押的金额大于现有贷款的金额，以便将房屋净值转换为现金。
还使用之前的例子，如果房产的净值是80万美元（（剩余贷款20万美元）。如果房主想转换5万美元的房屋净值，可以通过贷款总计25万美元来进行再融资。新的抵押贷款将包括原始的20万美元贷款剩余余额加上可以提取的5万现金。换句话说，您可以假设有2万万美元的新抵押贷款，还清了第一笔抵押贷款所欠的20万美元，还有5万美元的现金余额。
通过计算房产当前的现有贷款与价值的比例（LTV），银行等金融机构可以为现金再融资确定最高贷款a额。
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在美国买房怎样才能不留遗憾
美国一项调查显示几乎一半的美国人对他们现在的房子感到遗憾，33%的房主遗憾没有选择一个更大的房子，而45%的租户则后悔没有买房。
33%房主遗憾没有选择更大房子
这个很容易理解，随着生活水平的不断提升，人们的需求也在不断提高，而近几十年，美国人的住房变得更大，也更华丽。这就可以理解，为什么美国房价节节攀升刹不住车，美国人难以负担了。
据早前的报道，美国平均住房面积为2720平方英尺，2,660平方米，增加了约1000平方英尺。
卧室数增加，47%新建住宅为四卧或更多。浴室数趋于上升，新建住房约38%有三间浴室。绝大多数新建住房都至少有两个车库。
约55%新建住房至少两个楼层，1973年只有23%。
不过在这种大趋势下，仍有些房主倾向于小一点儿的住房，这可能是考虑了费用之后做出的无奈的选择。
目前，不超过400平方英尺的小房子正受到退休人员和年轻一代的青睐。这对于那些后悔没有买到大房子的人来说，多少有一些安慰。
美国45%的租房者后悔没有买房
相比很多房主来说，对于租客，没有买房或将成为他们最后悔的一件事。根据Zillow住房意愿报告，45%的租房者对自己没有买房感到后悔 ，而在买房后后悔会自己没有选择租房的购房者仅占8%，不到前者的1/5。
调查显示，租房者的最大不满是无法与房东建立公平对等的关系与无法定制与改善房屋环境，这两个选项都得到了52%左右的投票;另外有50%左右的受访者表示希望租金降低。
当然还有些人选择了其他因素。40%左右的租客嫌弃租住房屋面积过小，而在购房人群中，这个比例仅有21%。49%的租客选择了缺乏私人户外空间，相比之下，仅25%的购房者抱怨院子里的空间不够。
与购房者们一样，随着年龄的增长，租客们变得没有那么挑剔：在18至34岁的租房者中，至少对租房情况有一个方面的不满的人达到90%，而在55岁及以上的租房者中，这个比例则为82%。
无法方便饲养宠物，以及缺乏停车位这两大不满因素成为各年龄层间最大的不同。38%的年轻租户选择了饲养宠物这一选项，相比之下老年租客的比例为21%。同样，40%的年轻租房者表示没有足够的停车位，相比之下，老年租客为25%。
有没有孩子也会影响选择情况。有孩子的租房者更有可能对租房状况抱有不满，比例为93%，没有孩子的则为86%。当然，59%有孩子的租客后悔没有买房，比例高于没有孩子的租客的42%。
除了在住房方面受到各种限制外，租户们也发现近年来美国房产升值还是比较可观的，如果之前能够有足够的魄力买房的话，不仅租住的舒适，而且也可以获得不错的升值回报，即使不住出租给他人也是受益颇丰呢。
美国房产对比国内投资优势
一、产权性质：永久产权VS 70使用权限
国外大部分房产属于私有财产制度，而在美国购买房屋、包括土地，都属于投资者的私有财产，产权更是永久性。而中国的住宅产权是70年期限，即相当于花大价钱，为自己和家人“租”来一套70年的房子。
二、房产制度：制度完善VS 有待完善
美国房地产投资市场已经历经多年，因此在制度方面较为完善，有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程，包括：估价公司，房屋检查，公证公司，银行、以及经纪人制度，产权保险公司等等，能更有效地房屋买卖的公平合理。
而中国的房地产市场近十年才刚刚起步，无论是中介制度还是买卖过程，都存在许多问题。房地产市场的投机行为远超于实际需求。
三、房屋价格：美国房价不高，甚至低于中国
根据美国房产机构Zillow统计数据显示，目前美国房产价格中位数是22.53万美元(约合150万人民币)，这个价格在中国大多数城市中，都显得平易近人。
四、美元资产，抗风险能力强
美元是全球范围内流通最广的国际货币，虽然目前美元地位有所下降，但仍不足以撼动其霸主地位。因此，投资美国房产更具有抗风险的能力。
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