很多小伙伴在美国贷款买房的时候，是不是会因为没做好充足的准备工作而手忙脚乱，今天这篇我就和大家分享下，申请时应该做足哪些准备工作，又应该准备好哪些材料，确实办理loan的时候一切顺利呢，干货满满，记得收藏哦!”
01、申请房屋贷款时，贷款公司一般要考虑哪些因素？
法律上讲，并没有法律要求贷款公司必须考虑什麽，但一般讲，贷款公司会考虑下列因素：
工作经历、薪资历史及现职工作证明，通常需提交近年来联邦报税(Federal Tax Return)和W-2表格。如果你的收入来自其它方面，如房産投资、小孩抚养费(Child Support)或其它投资，你同样需要提交证明文件。
信用历史(Credit History)。贷款公司通常会获取你的信用状况如信用分数(Credit Score)及信用卡欠债金额。
负债数额(Outstanding Debts)。如汽车贷款(Automobile Loans)、赡养费(Alimony)和抚养费(Child Support)等。
资産(Assets)。如汽车、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、债券(Bonds)、现金(Cash)、银行存款(Savings)、IRS、退休金账户(Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。
自付金来源(Source of down payment)。注意，你如果有亲戚的赠送(gift)，贷款公司将要你提供赠送证明信(gift letter)。
02、贷款公司依法应让贷方知道哪些贷款资料？
联邦法律要求贷方(Lender)应披露所有贷款费用(Loan Cost)，如估价费(Appraisal Fees)、贷方律师费(Lender’s Attorney Fees)、托管费(Escrow Fees)、贷方服务费(Services Fees)、贷款利率(Mortgage Interest Rate)等。根据联邦诚信贷款法案(Federal Truth in Lending Act)，所有的贷款公司或机构必须统一采用一致的计算方法来披露贷款费用以利于消费者比较，所以贷款利率必须按APR(Annual Percentage Rate)形式通告贷款人(Borrower)。
03、什么是固定利率贷款？
固定利率贷款（FIXED-RATE LOAN）顾名思义就是贷款利率在贷款期间(通常是15年，20年或30年)固定不变。但每月偿还贷款的本金和利息部分却是变化的。通常在贷款初期，偿还利息较多，因此，年终报税可抵扣部分也较多。
04、什么是浮动利率贷款 ？
浮动利率贷款（ADJUSTABLE）因贷方变化利率，或还贷金额或还贷时间不同而有几种：
浮动利率贷款(ARM)：这类贷款通常提供前几年较低的固定利率，然后利率会随着指数(通常是一年期财政债券Lender而变，但同时贷方(T-bill Rate)限定最高变化额度(CAP)。有的贷款也限定最低变化额度(Floor)。
可转换ARM(Convertible ARM)：这类贷款通常允许贷款人(Borrower)将浮动利率贷款转换成一定时限内的固定利率贷款。
05、什么是气球贷款？
气球贷款（BALLOON LOAN）要求贷款人在一定时间内(通常是3年、5年或7年)全部付清贷款余额。这类贷款的利率可固定或变化。
06、什么是超额贷款？
超额贷款（JUMBO LOAN）是指贷款数额超过Fannie Mac和Freddie Mac允许的额度，超额贷款的利率通常要高于其它贷款。
07、什么是可转让贷款？
可转让贷款（ASSUMABLE MORTGAGE）允许借款人将贷款转让给下一个买主。绝大多数贷款通常是"卖房即付清"(Due-on-Sale)贷款，只有少数贷方提供可转让贷款。值得注意的是，可转让贷款的利率通常不是原贷款利率，并且贷方会收取转让费用。
08、什么是提前付清罚款？
提前付清罚款（PREPAYMENT PENALTY ）在多数州是非常受到限制甚至是不合法的，但贷方规定贷款的前几年提前付清罚款完全可能。通常罚款额在贷款的1-2%。
09、过户时，贷款公司说贷款已经卖给别的银行，这是怎么回事？
大多数贷款在过户后转卖给互助基金(Mutual Fund)或保险公司，而贷款公司只是充当贷款中间服务者，负责处理每月还款，房地産税等。按照1990年国家可支付住房法案(National Affordable Housing Act of 1990)，贷方(Lender)须：
在贷款转卖生效日之前至少15天内通知贷款人。
通知书上须注明新的贷款机构的名字及地址，生效日期，第一次付款变更日期以及免费电话。
贷款条件不可变动。
提供借款人60天应变时间，这期间，不可加收迟付罚款。
“ 投资美国房产时，为了减小风险买家基本会在出手前关注相关城区的房屋空置率、抵押情况、犯罪率、居住者平均收入、社区及房屋设施状况等问题，而出租后，业主除了会精心挑选租客外，为了能有稳定的投资回报，善待租客并在租金上坚守原则，也是扩大投资收益的重要因素。
相信，以上所提到的一些所需关注的要素，投资者都不会忽略，本篇我们为中国投资者准备了10条最易忽略的减小投资风险的因素。”
01、切勿急躁
在看房产广告之前，想清楚自己的购房目的是什么。是为了稳定的租金收入？是要翻新然后再出售？是先出租，退休之后在此安度晚年？弄清楚这些问题十分重要。巴菲特曾说过：“民意调查无法代替思考。”
02、购房时就考虑出手房产
在最终敲定之前要想清楚3、5年或者10年之后谁会是下个买家。如果下个买家是投资者，你的卖点就是丰厚的租金。如果下个买家是游客，他们可能变化不定，旅游市场到时可能会饱和。-如果下个买家是当地人，那么买家候选人可以有很多，但他们喜欢安全整洁的学区房。
03、了解买方中介
买家总是大量研究房产，但是很少研究卖方中介。除了客户查询号，每家中介的登记号码都能查到。所有的推广房产的中介都必须提供公司、银行和会计查询号。不要有顾虑，因为大部分中介听到你问这些信息都会认为你是诚心购房的，他们很乐意告诉你这些信息。
04、详细了解社区
这一点很重要。登陆zipdatamaps.com来查询当地人口、家庭收入。登陆city-data.com查询犯罪率和其他房产和业务信息。登陆trulia.com查询当地租金和房产出售价格（仅供参考，并非100%精确）。如果你购买的房产在某社区内，那么要一份租房表复印件，确定空置房产和抵押房产的数量。还需要一份住房所有权账目复印件，查看周围是否有很多延期维修或坏账堆积。如无法亲自置办这些资料，可以请专家代劳，这点费用不能省。
05、要有独立检验报告
很有可能房产外观不错，社区环境也很好，但这并不代表内部也没问题。需要邀请专家来确定空调是否完好、电线是否安全、屋顶是否坚固、排水有没有问题、房屋是否受潮、烧水壶是否损坏等等。这些问题一旦忽视，日后需要花费大量资金来修复。这些检验安排起来十分方便，且价格不贵，250~300美元。只有预定之后才能进行检验，检验必须在押金期之内完成。
06、找一个好的房产经理房产代理人
一般有两个作用：让业主满意和让租客满意。为此需要做大量工作，十分不易。能经年妥善管理投资和租客的房产经理是十分难得的。增加租客或延长租期都要多收费，所以在计算成本的时候要把这些算进去。房产经理公司能力越强，租客满意度就越高，租期也就越长。而租客流动过快会消耗过多成本。
07、尊重租客，但是要对租客严格要求
最好的业主要让租客满意，防患于未然。如果租客一直很合作，他有要求的话业主要有回应，这样便于解决问题。如果租客要求修缮房屋，请不要拒绝或拖延，否则将费时费力。要准备好这笔修缮的费用，记录好所有的花销。不纵容租客拖延交租。从第一天起就严格要求租客按时交租，如果租客不守租房合约，就毫不留情赶走他。
08、尽量选择最佳房产
在社区环境优美、房产价位适中的情况下，尽量选择最佳的房产。如果高层的二卧公寓附送面积或带大阳台，那么就要选这样的。如果之前的业主为地板和厨房花费了很多，那么卖家开出的额外费用低于之前投入的前提下，买家可以接受。如果社区有湖，选临湖的房产。如果社区有大型设施（泳池、网球场、烧烤区）而且只比一般社区贵一点的话，选设施好的社区。
09、避免“太好”的交易
如果交易“太划算”，那一定不能上当。有可能这真是笔好买卖，而你恰好又是第一个发现的人，但是可能性太小了。更多情况下，别人早就发现这笔好买卖了，但留到现在还没卖出去肯定也是有原因的。
10、一直掌握房产状况
有时人们买下房产、租出去以后就不闻不问了，但是后来会发现很多问题。应该时刻关注，一旦有问题就立刻解决。随时关注有关自己房产的资金流动，每个月都要更新文件记录。
