在美国买到了房子后，业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。首先，要明白自己的房屋到底是自住还是出租。很多纳税人情况复杂或者拥有多处房产，自己也搞不清楚每套房应该算作哪一类。例如A君常年住在西雅图，可是夏威夷有一套度假房，偶尔去住住，偶尔出租，这究竟怎么算呢？所以在这里又要科普一下房屋在税务领域里的分类了。
1、个人主要住宅（Principal Residence）
顾名思义，只要是自己住或是一年不超过15天出租日（Rental Days），都可以当成自住房。
2、第二套房（Second Home）
IRS 认为每个人可以合理拥有两套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住（Personal Days）超过14天，那么你这15天以内的租金收入 IRS 也懒得管，这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件，你的租金则需要上报到 Sch E，而相关贷款利息，房产税等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住两部分。
3、假日出租房（Vacation Rental）
你都已经有两套房子，第三套或以上你总不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默认你可能会租出去，或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天，并且你自住天数少于14天或是租期的10%，那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致，所有租金收入和支出都需报在 Sch E 上。
4、出租房（Rental Property）
这就是纯粹的出租房了，不再需要出租日14天测试，只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部 Sch E 报上。
5、投资房产或地产（Investment Property）
既不出租也不自住，纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资（Investment Expense）而非运营，所有房产税/地税也只能报到 Sch A 上抵扣。这里需要注意的是，投资相关利息（Investment Interest）抵扣只有低于投资收入的部分能放到 Sch A 抵扣，其他投资支出填入 Sch A 杂项抵扣，受限于2%净收入（Adjusted Gross Income，简称AGI）的要求。
6、商业房产（Business Property）
顾名思义，就是用于商业生意用途的房产，例如宾馆供客人使用的大楼等。商业房产通常都是以公司形式来报税，属于主动运营的生意，通常不受到房地产“被动生意（Passive Activity）”的规定限制。
分清楚自己房产类型之后，接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税
1、房贷利息和点数
如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息(Mortage Interest）1098表。
如果房子是自住呢，你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）第10行。
如果房子用于出租，那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出（Mortage Interest）。
通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数（Points）也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。
2、房贷保险费用 （Mortgage Insurance）
这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，因为他们往往无力自付高额的首付，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）。因此，一旦你的调整净收入（AGI）高达$109,000 (夫妻纳税人）或$54,500（夫妻分开纳税或单身纳税人）则因为收入过高而不能再享受这个优待。
3、房产税 / 地税（Property Tax）
如果你的房子这一年自住，那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）中第6行。如果你的房子用于出租，那么请将它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第16行 Taxes 费用。
4、意外损失（Casualty Loss）
这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失，可以放入 Sch A 分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。
5、修改装费用（Improvement）
例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那么房子是不是就升值了呢？而将来房子出售时业主的成本（Basis）也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。
6、房屋节能环保装修和改进
美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器，隔热门窗等，可以获得最高$1,000的税务减免（Residential Energy Credits）优惠。税务减免（Credits）不同于各种税务抵扣（Deductions），它是在前期步骤计算出来的应纳税所得（Taxable Income）的基础之上，直接减免相应税额的项目，所以你会在1040税表稍稍靠后的位置，也就是第48至54行找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗，浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。
7、家庭办公室（Home office）
如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息，房产税，水电费，保险，等一系列费用的百分比，直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐，IRS 也为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。
以上这些基本税务优惠几乎无门槛，适合所有类型的房产！而接下来这些抵扣，对运营中的出租房/商业房非常重要！通常会见到SchE 或是公司税表 Form4562（折旧计算表）上会出现一笔可观的折旧费用，无需现金支出却可以抵消收入。
美国房产分析与预测！
美国总体来说，在新的一年还是拥有十分友好与稳定的房产市场的，可预见的问题在于：价格温和，但是房源吃紧。
首先美国在整体经济在强劲增长的大环境下，抵押贷款的利率远低于去年预测的5%至5.5%的水平，只有3.2%~3.7%左右。
但是，根据Realtor.com的数据，无论是在美国以纽约为代表的东岸还是以洛杉矶为代表的西岸，“入门级”房屋的供应量已经接近了历史最低水平。这就意味着，普通的购房者在负担得起的情况下，找不到足够的房源。
1抵押贷款利率低
绝大多数经济学家都预计，美国在2020年抵押贷款的利率都会稳定保持在4%以下。
虽然房屋贷款的利率不会被美联储直接控制，但众所周知的是，抵押贷款市场往往会按照央行的预期走势进行定价。
美联储表示，在可预见的未来，美国的经济都将保持一个稳定的状态。
自从2019年第四季度降息以来，美联储对美国经济状况的看法开始有所改善，但主席Jerome Powell表示，除非通货膨胀持续上升，否则美联储将不会再加息。
Fannie Mae首席经济学家Doug Duncan也表示，在全球范围内，各国央行目前所做的也都是一直降低利率，这就会使得进一步提高利率的可能性很低，而即使新的系统生成，那么发挥作用也需要一段时间。
当然了，如果中美之间潜在的贸易协议的进度滞后的话，也有可能使美联储试图加息，从而造成抵押贷款利率的上升。不过目前位置并没有这种迹象。2“婴儿潮”一代人的退场。
通常来说，婴儿潮一代人是指在1946年至1964年之间出生的人。
二战刚结束，世界迎来了久违的和平，引发了群体人口增长。这一代人占了当今世界人口的很大一部分，尤其是在发达国家。
美国人口的近五分之一都可归于婴儿潮的一代，并且这些人已经并将继续对美国经济产生了重大影响，但是由于时间和寿命的必然性，他们也即将“退场”。
根据Issi Romen的调查，婴儿潮一代人近年来开始大量离世。
从2017年到2027年，美国将有约900万套私有住房进入房产市场，这占了市场总量的八分之一。
这从表面上看挺好的。好的房子总是需要被年轻的房主接管，近年来美国已经遭受住房短缺的困扰。
但是问题在于，曾创造并拥有大量财富的婴儿潮一代后面“接盘”的却是年龄较小而且财务状况不那么稳定的一代。
同时，他们之间对于住房的审美等偏好有所不同，这也为住房市场带来了新的考验。
另一方面，这些大量的房源供应的地段也不一定符合年轻一代的需求。
调查显示，“X世代”和“千禧一代”更喜欢住在“大城市”、“大都会”地区的城市或者郊区，这些地段不仅能提供强大的Wi-Fi网络信号，还有在步行距离就能达到的许多商店和餐厅。
在他们看来，“婴儿潮”一代的前辈们输出的房源既贵，又偏僻，动辄上百万美金却又过于远离都会区，实在不是一个合适的选择。
3“千禧一代”加入战场
美国人通常把上世纪末出生的“80后”和“90后”统称为“千禧一代”(Millennial)。
和许多人唱衰的不同，美国银行的消费报告显示，千禧一代在理财和职业规划方面表现得与老一辈一样优秀，有时甚至更好。
在调查结果中：63%的人有储蓄，59%感到有经济保障，73%的千禧一代每月都会坚持预算并理性消费。
在房产市场中，根据Realtor.com最近发布的经济预测，千禧一代在2020年也将比以往任何时候都能更进一步低推动美国住房市场在2020年向前发展，大批买家会涌入并购买他们的第一套住房。
这代人中，有大约480万人会在2020年迈入30岁，而这也正式许多人购买人生中第一套房子的时候，并且接下来会承担抵押贷款总量的一半。
另一方面，由于过去几年的增长，在包括芝加哥、拉斯维加斯、达拉斯、旧金山和迈阿密在内的100个美国十万人口以上的城市中，有四分之一的城市房价也许会下降；
再加上2020年的抵押贷款利率最高很可能也就在3.88%附近徘徊，所以，以所有年龄段的“千禧一代”为代表的总体买家群体需求将会保持强劲，尤其是对于入门级的房屋。
但是，入门级买家实际上很难找到合适的住房，因为50万美元以下的房屋的库存量有限，仍然供不应求，而婴儿潮一代所“释放”出的大量房屋资源又相较昂贵。
即使千禧一代在预算允许的情况下找到了合适的“豪宅”，但是他们中的许多人也背负着学生债务，并不能完全在中高端房产市场大展拳脚。
4、总结
另外，美国东南部各州也会主导房价升值幅度，因为越来越多的人或雇主会搬到基础房价温和的东南部城市，而且那里许多地区的房价在涨幅方面也在引领全美国。
总体而言，由于：需求继续超过供应。更多的首次购房者加入市场（千禧一代等等）。 “婴儿潮”退场但是房屋无法找到合适买家等原因，2020年美国整体房价还会小幅度继续上升，约上涨2.9%~4.3%。
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