对许多人来说，房屋的买卖是一生中最重要的一笔大额交易，而买房卖房同时进行的「换房」，意味着前所未有的财务挑战。
不论是财力日增、想要升级房屋的成功人士，或是孩子离家、面临空巢的中老年，都将面临一边着手卖房、同时寻觅新居的情况。在美国买房、卖房也同样如此。
建议屋主们行动前做好功课，避免在一买一卖中乱了手脚，浪费财力和精力。
1、先卖后买预算有数
考虑到财务上的可行性，多数人会选择先卖掉手头的房屋，再买新房。卖掉房产后取得银行新的贷款审批，有助于全面了解屋主的经济状况，对新购屋的预算心中有数。房贷机构或银行会为贷款人制定相应的住房支付能力分析报告(affordability analysis)，由此推算可负担的现金首付额度，以及此后的月供支出额度。
那么究竟先买后卖的操作如何进行？
举例：某屋主于10年前10%首付购得20万元住宅，现在以25万元售出，希望用售房所得支付新房的首付款。感谢国税局对于自住屋主售屋的税务优惠，个人25万元、夫妻50万元之内的房屋收益可享有税务豁免，因此屋主不需要为5万元的增值收益缴税。但专家也提醒，别忘记与售房相关的支出，通常为售价的6%至7%，用于支付地产经纪人佣金、宣传费用、交易税、房契费用等。保守估算，售房所得净额8万5000元。
假设使用8万5000元售房所得作为首付，购买一处售价35万元的新屋，使用30年期固定利率贷款。以3.75%利率估算，此后房主每月的住房支出为1644元，其中包括1227元贷款还款、350元地税，以及67元房屋保险。住房支付能力分析显示，负担这一房屋，屋主的年收入需要达到6万3000元，且非房贷债务不能超过300元。
2、先买后卖考验财力
这样的情形在近些年越来越常见，主要原因是房产货存紧张，造成不少房主担心售房后相当长的一段时间无房可住。先买后卖的挑战在于屋主需要更雄厚的财力来支付新屋的首付，且一旦旧房暂时出售困难，还要准备好在未来不确定的一段时间同时支付两套房屋的贷款和花销。
还是上面的例子，旧屋为10年前20万购得，首付10%。每月房屋支出总额1215元，包括859元贷款还款(以4%重新贷款利率为例)、200元地税、67元房屋保险和89元房贷保险。如果想要换成35万元、10%首付的新屋，每月支出总计2030元—包括1459元贷款还款(以3.75%利率为例)、350元地税、67元房屋保险和155元房贷保险。
两处房屋支出相加为每月3245元，如果再加上300元的非房贷债务，屋主需要年收入达到9万9000元才可负担这处新屋。对于收入达不到这一数字的房主来说，解决的办法之一是寻求亲朋融资帮助，以「赠予」方式支付新屋的首付，在卖掉旧房后还清。这样一来，屋主的年收入只需8万5000元即可达到贷款银行的要求。
3、旧房出租租金抵付
不想出售旧屋，希望留做长期投资用于出租的房主，许多房贷机构允许屋主将旧房租金计入未来收入，以满足新屋贷款要求。
但并非所有机构都允许这样的计算，因此上述的例子中，即便是旧屋被用于出租，有些贷款方仍旧需要房主满足年9万9000元的收入要求。
对于允许屋主将房租收入计入贷款要求的机构，多数允许75%的房租用于抵付支出。假设月租收入1650元，这样一来，上述的贷款人只需要满足6万5000元的年收入要求即可同时拥有两处房屋。
4、两种做法各有利弊
不论先买或是先卖，都有利弊得失。
先买后卖的情形会面临双重贷款，在换屋过程中的这几个月，甚至大半年或更久，需要充足的财力支撑。此外由于旧房最后的成交价无法估算，房屋净值未知，会给这期间的财务规画留下很大的不确定因素。
这样做的好处是换房的过程没有压力，尽可以轻松的搬入新居，旧屋只是等着脱手而已。搬空的房屋从出售的角度上来说，更容易给买家清爽的印象，也不会对家人居住和安全造成影响。
如果先卖后买，尽管在财务上的困难较小，但是卖了房子，全家就要寻找暂时落脚的地方。买房子、租房子、找房子都是要考虑的问题。不少人需要搬两次家，麻烦诸多，也容易造成有些人最后冲动的买下一处并不适合的房屋。
在美国买到了房子后，业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。首先，要明白自己的房屋到底是自住还是出租。很多纳税人情况复杂或者拥有多处房产，自己也搞不清楚每套房应该算作哪一类。例如A君常年住在西雅图，可是夏威夷有一套度假房，偶尔去住住，偶尔出租，这究竟怎么算呢？所以在这里又要科普一下房屋在税务领域里的分类了。
1、个人主要住宅（Principal Residence）
顾名思义，只要是自己住或是一年不超过15天出租日（Rental Days），都可以当成自住房。
2、第二套房（Second Home）
IRS 认为每个人可以合理拥有两套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住（Personal Days）超过14天，那么你这15天以内的租金收入 IRS 也懒得管，这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件，你的租金则需要上报到 Sch E，而相关贷款利息，房产税等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住两部分。
3、假日出租房（Vacation Rental）
你都已经有两套房子，第三套或以上你总不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默认你可能会租出去，或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天，并且你自住天数少于14天或是租期的10%，那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致，所有租金收入和支出都需报在 Sch E 上。
4、出租房（Rental Property）
这就是纯粹的出租房了，不再需要出租日14天测试，只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部 Sch E 报上。
5、投资房产或地产（Investment Property）
既不出租也不自住，纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资（Investment Expense）而非运营，所有房产税/地税也只能报到 Sch A 上抵扣。这里需要注意的是，投资相关利息（Investment Interest）抵扣只有低于投资收入的部分能放到 Sch A 抵扣，其他投资支出填入 Sch A 杂项抵扣，受限于2%净收入（Adjusted Gross Income，简称AGI）的要求。
6、商业房产（Business Property）
顾名思义，就是用于商业生意用途的房产，例如宾馆供客人使用的大楼等。商业房产通常都是以公司形式来报税，属于主动运营的生意，通常不受到房地产“被动生意（Passive Activity）”的规定限制。
分清楚自己房产类型之后，接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税
1、房贷利息和点数
如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息(Mortage Interest）1098表。
如果房子是自住呢，你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）第10行。
如果房子用于出租，那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出（Mortage Interest）。
通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数（Points）也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。
2、房贷保险费用 （Mortgage Insurance）
这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，因为他们往往无力自付高额的首付，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）。因此，一旦你的调整净收入（AGI）高达$109,000 (夫妻纳税人）或$54,500（夫妻分开纳税或单身纳税人）则因为收入过高而不能再享受这个优待。
3、房产税 / 地税（Property Tax）
如果你的房子这一年自住，那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）中第6行。如果你的房子用于出租，那么请将它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第16行 Taxes 费用。
4、意外损失（Casualty Loss）
这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失，可以放入 Sch A 分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。
5、修改装费用（Improvement）
例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那么房子是不是就升值了呢？而将来房子出售时业主的成本（Basis）也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。
6、房屋节能环保装修和改进
美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器，隔热门窗等，可以获得最高$1,000的税务减免（Residential Energy Credits）优惠。税务减免（Credits）不同于各种税务抵扣（Deductions），它是在前期步骤计算出来的应纳税所得（Taxable Income）的基础之上，直接减免相应税额的项目，所以你会在1040税表稍稍靠后的位置，也就是第48至54行找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗，浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。
7、家庭办公室（Home office）
如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息，房产税，水电费，保险，等一系列费用的百分比，直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐，IRS 也为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。
以上这些基本税务优惠几乎无门槛，适合所有类型的房产！而接下来这些抵扣，对运营中的出租房/商业房非常重要！通常会见到SchE 或是公司税表 Form4562（折旧计算表）上会出现一笔可观的折旧费用，无需现金支出却可以抵消收入。
