在买房时，如果你的offer被选中了，接下来要干什么呢？首先恭喜你！买到了喜欢的房子进入合同。接下来还有一些后续重要的工作，大部分银行经纪人和房产经纪人可以代劳。
这里再解释说明一下，在美国买房，卖家一旦接受了买方下的offer，就进入到了买房的最后一个步骤：过户。
这个阶段通常要30天左右，买家需要完成包括缴纳定金、办理贷款、房屋最终检查、过户签字等手续。来一条条看看具体细则吧！
1、确定Close的时间
买家经纪人在递交offer时，会把这个天数写在合同内。双方签字的第二天，正式进入transaction流程。
2、交定金
房子Pending后两个工作日内，买家要按照合同上的定金数额，把定金打给第三方过户托管公司Escrow。一般是房款总额的3%–5%，这个已经在合同里规定好了。
Escrow中文是“第三方托管”，简单来说Escrow是个类似于“支付宝”的第三方。一般卖家在卖房子之前已经选好了Escrow公司并且开了账户，Escrow公司主要是为了确保房子交易资金安全、顺畅。
那这个定金汇到哪里呢？Escrow会发给你汇款的账户信息，这个关注Escrow的邮件就好了。买家可以选择：网上转账去柜台要求banker帮你操作写一张cashier‘s check直接送到Escrow的办公室
3、办理贷款
找银行办贷款需要尽快完成！大家可以多找几家银行对比利率，挑选出最适合自己的一家，并锁定贷款利率Lock Rate，正式开始办理贷款。
办贷款时会涉及到非常多的费用，怎么综合比较这些费用，挑出最好的报价，也是一门学问。这些费用算下来，不同银行之间能相差几千到一万。大家也是最好找专业人士多做咨询，多做功课了解。
正式贷款以后，如果之前没做过Underwriting，Lender会要求买家提供各种文件做Underwriting。所以Claire建议大家，在交offer之前就让Lender做好Underwirrting，这样既增加自己交offer时的可信度，又能节省过户时间。
4、填写Buyer Package
Escrow通常第一天或者第二天就会给你发一份表格，叫Buyer Package，要求统计各项信息，还要填写所使用的贷款机构和房屋保险公司。
这既是Escrow统筹各种情况用，同时也是为产权登记做准备。
5、做房屋估价
在申请房贷的过程中，贷款机构会要求你对房屋进行一次价值评估。这项评估价值会被用于衡量你最终可以得到的贷款金额。
估价结果如果高于购房合同上的价格自然没有问题。但估价结果如果低于合同价格，那么银行只会批估价金额的贷款，价格溢出的部分买家要自己补齐。
如果买家不能够或者不愿意自己补足购房款，而卖家也不肯降低售价，那么买家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。
6、产权调查Title Search
这个主要是委托专门的产权公司来做调查，Title Company去政府部门取得房子的历史文件，来了解房屋历史交易情况、 贷款情况、交税情况、未解决的法律纠纷等。
简单来说，就是通过调查来确保卖房者确实是房屋所有人，确保你们之间的交易是有效的。
因为在美国并没有产权证这么一说，所以要想知道这个房产的主人到底是谁，就需要去房屋所在区域的官方机构查询Deeds Records契约记录。
但是由于美国私有地产交易的历史悠久，对于存在50年以上的老房子，这种产权调查也不能确保万无一失。因为很多记录的遗失，一旦有人拥有证据证明自己享有部分或者全部的产权，这就是一个非常麻烦的纠纷。
因此 很多房主也会选择购买Title Insurance产权保险，可以确保在自己持有该房产期间所有权的完整性。
7、购买房屋保险
房屋保险既是对买家财产的保护，也是申请贷款的必要步骤。这个过程也类似于找贷款机构，主打一个货比三家。
8、Final Walk Through
Final Walk Through就是过户前再去房子里看下，是过户前买家必须要做的一件事！目的是确保房屋跟你上次看房的状况没有大的差异，确保所有的电器设备都运作良好。
这一步不但重要，而且时间安排也很关键，尽量安排在过户前一天或半天做，这样如果有任何问题发生，可以立即协商，解决问题。
大家要记得在验房时带上相机或手机，发现任何问题都能及时记录下来。若还有一些地方未达标，就可以暂停合同，联系自己的经纪人，和卖房沟通协商解决方案。要求屋主在过户之前，必须完成以上要求，否则可以选择不签字过户。
这个大家可以找Claire要整理好的Final Walk Through清单，对照PDF一项项检查更加方便！
9、签字
银行那边走完所有的流程后，买家可以进行文件签字，然后银行会发给title公司。
10、Close拿钥匙
签字后的当天或者第二天银行会放款，lender会把贷款打给escrow，escrow上报City，更新记录，最后交接钥匙。
最后多说一下，上报city就是为了拿到recording number，因为美国政府的效率问题，一般2-4个月才能从公共记录上真正查到。
那么恭喜你，从现在开始这个房子就正式属于你啦！
现在，国内的很多朋友都对海外房产投资感兴趣，对于大多数投资者来说，第一套海外房产买哪儿一直是一个难题。
对于第一次购买海外房产的人来说，稳定的增值、活跃的交易市场和适当的回报率是优先考虑的三个因素。当前市场上美元是最稳定的货币，在众多投资产品中，美国房产具有较强的抗风险能力。
在“稳定”的前提下，又有一定的增值空间和不错的年回报率，美国房产就拥有了巨大的优势。并且在美国买房子，很少发生纠纷，是最省心的。
交易有保障，法律完善
在国外交易会不会有风险？美国房地产市场经历了上百年的发展历程，建立了完善健全的市场机制，法律对房屋买卖过程的每一个细节都有详细的规定。
而且房产经纪人、开发商都很看重信誉，不敢作假。除此之外，中间还有许多第三方机构参与，能保护买卖双方的合法权益。
如果你看中了一套房子，可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息，完全公开透明。
而且开发商要等到房子建好，并且通过相关部门质检之后，才能拿到购房者交的钱，这就避免了开发商跑路、出现烂尾楼的问题。
美国法律保护房屋拥有者产权 买家可以自己查看、或者委托经纪人去政府网站查看意向房产的全部详细信息，包括实际价格、税额、交易日期、交易情况等等。
此外，美国法律保护房屋拥有者产权的措施非常细致，无论甲方还是乙方，都在交易中拥有规范、公平的体验。
产权清晰 就像上面说的，美国的房产信息是公开的，买家可以通过政府网站查看房产的详细信息，有效避免产权纠纷。
买房纠纷少
拒绝房屋虚假宣传 美国房地产市场纠纷少的很大一个原因就是——在房子的宣传上非常真实，不能用天花乱坠的承诺或虚假信息来迷惑买家。
在Redfin或者Zillow上，通常都是真实的房屋照片，页面也会写明房价、面积、地理位置、房子的结构等等，有几间卧室、有没有花园、车库，厨房的设施是否齐全等等。房价的高低则主要取决于房子的结构和所处的地段。像卫生间、过道、楼梯、地下室、阳台等附属建筑一般就不标面积了。
开发商不仅负责盖房，还负责装修房地产开发商也必须遵守信誉，不仅要负责盖房子，还负责装修。所有房子必须装修好了才能交付使用，没有“毛坯房”。
在房子盖好前，开发商会为买家提供一个基本装修方案，装修费用就在房款里，不用额外付钱。基本装修使用的是普通的地板、地毯、灯具、油漆等等，虽然不豪华，但也是自住标准品质。不过大部分人还是会花钱选择部分装修材料、电器升级。
而且在建房图纸上，卧室、客厅、厨房、阳台、卫生间、地下室、楼梯等都清楚地标出位置和面积，电话插座、电灯开关的位置也要标得一清二楚，建筑商必须按图施工。
投资回报靠谱
高市场流通性 美国的房地产市场相对活跃，转售周期短，流动性高。投资者就可以快速调整资产配置，好应对自身财务状况和市场的变化。
抵御通胀 房产作为实物资产，通常被看作是能有效抵御通胀的投资手段。在美国，房产价值和租金往往会随着物价上涨而增加，能够在一定程度上抵消通货膨胀对资产的侵袭，甚至实现增值。
增值潜力
从长期来看，美国房产市场具有一定的增值潜力。美国经济发展相对稳定，尤其是在湾区，每年吸引全球众多优质人才，住房需求强劲，可以推动湾区房价上涨。即使短期内房价可能会因经济周期、政策调整等因素有所波动，但长期的增值趋势仍然存在。
