在美国买房时，许多买家会遇到一个常见的问题，那就是房贷中的PMI（私人抵押贷款保险）。这个保险通常是当你的首付低于20%时，贷款方要求购买的保险。那么，PMI到底是什么？它是如何影响你的贷款成本的？又有哪些方法可以避免高额的PMI费用呢？
一、什么是PMI？
PMI，全称Private Mortgage Insurance（私人抵押贷款保险），是贷款人在首付低于20%时，贷款机构要求购买的一种保险。它的主要作用是保障贷款机构，如果借款人未能按时还款，贷款机构能够获得一定的赔偿。简而言之，PMI为贷款机构提供额外的风险保护，因此它并不直接保护借款人，而是为贷款方提供保障。
二、PMI如何影响贷款成本？
PMI并不会降低贷款金额，而是增加了买房成本。具体来说，PMI的费用通常按月收取，一般在每月的贷款支付额上附加。PMI的费用会根据贷款金额、贷款类型、借款人信用评分等因素有所不同。通常情况下，PMI的费用大约为贷款金额的0.3%至1.5%，这意味着如果贷款金额为30万美元，PMI费用每年可能在900至4500美元之间，分摊到每月可能是75至375美元。
三、如何避免PMI？
支付更高的首付
最直接的避免PMI的方法就是支付至少20%的首付。如果你有足够的资金，这种方式最简单明了，可以省去额外的每月费用。当然，支付更高首付也意味着你的储蓄将减少，但从长期来看，省下的PMI费用可能会大大弥补这一差距。
考虑不同的贷款选项
如果你暂时没有足够的资金支付20%的首付，某些贷款选项可能提供较低的PMI费用。例如，某些政府支持的贷款项目（如VA贷款和FHA贷款）可能在首付较低时提供较低或甚至免除PMI的选项。你可以根据自身情况，选择适合的贷款产品，来减少额外的费用。
贷款合并与分期付款
有些贷款机构提供合并贷款选项，将部分贷款分为二次贷款，从而将首付比例提高至20%或以上。这种方法常常被称为“80-10-10贷款”，即第一笔贷款占80%，第二笔贷款占10%，借款人只需支付10%的首付。这种方式可以减少PMI，但也需要特别注意第二笔贷款的利率和还款条件。
提高信用评分
信用评分较高的借款人通常可以享受到更低的贷款利率，甚至可能在某些情况下免除PMI。如果你的信用评分较低，考虑通过偿还信用卡债务、减少负债和按时支付账单来提升你的信用评分，进而获得更有利的贷款条件。
选择负担得起的贷款产品
如果你是首次买房者，可以考虑选择一些特别为首次买房者设计的贷款产品。某些贷款产品允许买房者支付较低的首付（甚至低至3%），同时提供较低的PMI或免除PMI的选项。美国的房贷市场非常多样，许多贷款机构会根据市场需求推出具有较高性价比的产品。
随着房产升值取消PMI
如果你已经支付了几年房贷，并且房产升值，贷款余额相对较低时，可以联系贷款机构要求取消PMI。根据联邦法规定，当贷款余额低于房产估值的80%时，借款人可以申请取消PMI。但前提是，房产必须在升值的情况下达到预期估值，并且按时偿还贷款。
在加拿大当房主可真不容易，各种开支蹭蹭网上飙。
目前，生活成本是大多数加拿大人最关心的问题。虽然预计今年利率将继续下降，但房主除了住房成本还有很多开支需要兼顾。
2025年，有一系列税收优惠可以帮房主最大限度降低住房成本并节省开支。
加拿大税务局 (CRA) 最新分享了一份加拿大房主应该知道的税收抵免和补贴清单。CRA在新闻稿里写道，“提交所得税和福利申报表是获得任何福利或抵免付款或您可能有资格获得的扣除额的第一步。”。
无论您是房主、刚刚买了第一套房子，还是正在为第一套房子存钱，以下是一些需要记住的税务优惠
1. 购房者免税额（Home buyers' amount）
适用人群：首次购房者或过去四年未拥有房产者。
优惠内容：最高可申请$10,000购房费用的税收抵免，抵免金额最高$1,500，可与配偶或同居伴侣分摊。
如果符合以下情况，您有资格申请购房者金额：
您（或您的配偶/同居伴侣）于 2024 年购买了第一套符合条件的房屋，并且您（或您的配偶/同居伴侣）在 2024 年或之前四年中没有在加拿大境内或境外拥有另一套房屋
您有资格获得残疾税收抵免 (DTC)，或者您为有资格获得 DTC的人购买了房屋
2. 残疾人购房者税收抵免（Home buyers' tax credit for people with disabilities）
如果您、您的配偶或同居伴侣是残疾人，即使您不是首次购房者，也可能利用 HBTC。
3. 因工作而搬家的税收减免（Tax deductions from moving for work）
适用人群：因工作变动搬至距离新工作地点至少40公里的地区。
优惠内容：可抵扣搬家费用，包括机票、搬家费、出售房产、解除租约或抵押贷款等费用。
4. 自雇或在家工作税收抵免（Self-employment or work-from-home tax credits）
如果您有自己的企业并且在家工作，您可以申报商务用途家庭费用。您还可以申报汽车旅行费用，只需确保将此信息记录在案。
即便不是自雇人士，如果您在家工作也可以申报这些费用。去年，符合条件的员工如果在家工作，最多可获得 $500 的税务返还。
如果您在 2024 年升级装修了您的房屋
5. 多代同住家庭装修税收抵免（Multigenerational Home Renovation Tax Credit）
适用人群：为多代同住进行房屋装修。
例如，如果您想为父母建造一个独立的地下室，让他们住在您家中，这项税收抵免就可以提供帮助。
对于每次完成的符合条件的装修，您最多可以申请 $50,000 的支出。对于每项符合条件的申请，税收抵免额是总费用的 15%，最高为 $7,500
6. 家庭无障碍税收抵免（Home Accessibility Tax Credit）
适用人群：进行房屋无障碍改造的房主。
优惠内容：符合条件的装修或改建费用，年度最高费用限额为$20,000。
7. 新建楼花GST/HST住房退税（New GST/HST housing rebate）
根据加拿大税务局的规定，如果符合以下任何一项条件，您有资格申请退还部分已支付的 GST/HST：
您从建筑商处购买了一套新建或经过大幅翻新的房屋，用作您（或您的亲属）的主要居住地
您购买了合作住房公司的股份，目的是将新建或经过大幅翻新的合作住房综合体中的单元用作您（或您的亲属）的主要居住地
您或您雇用的人建造或大幅翻新了您的房屋，用作您（或您的亲属）的主要居住地
8. 主要居所豁免（Principal residence exemption）
适用人群：出售主要居住房屋的房主。
优惠内容：可免除或减少出售资本收益的税收，需在纳税申报单上指定该房产为主要居所。
9.住宅物业炒房规则（Residential property flipping rule）
适用人群：持有房产不足365天即出售的房主。
优惠内容：不符合重大生活事件例外条件的，出售利润将按普通商业收入纳税，而非资本收益。
10. 购房者计划（Home buyers' plan）
根据加拿大税务局 (CRA) 的规定，根据增强版 HPB，加拿大人可以从其 RRSP 中免税提取高达 60,000 加元，用于购买或建造符合条件的房屋。
在 2022 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日之间提取的加拿大人将享受额外三年的宽限期。这意味着还款期将从首次提款后的第五年开始。
您和您的配偶/同居伴侣都可以为同一套符合条件的房屋参加 HBP。
11. 首套房储蓄账户（First home savings account）
适用人群：为购买首套房储蓄的加拿大人。
优惠内容：每年可存入最高$8,000，终身限额$40,000，向FHSA的缴纳款项可在纳税申报单中扣除。
12. 专用出租房屋（Purpose-built rental housing）
如果您拥有或投资专用出租房屋，则有潜在的税收优惠可帮助抵消与创建出租单元相关的成本。
PBRH 退税是对 GST/HST 新住宅出租物业退税的增强。它支持建造用于长期住宅出租的新公寓楼、学生宿舍和老年人住宅。
CRA 表示，这鼓励了加拿大长期出租房屋的发展。
总结
以上是加拿大房主可以申请的主要税收抵免和补贴项目。无论是购房者、首次购房者，还是正在为购房存钱的人，这些福利都可能为您节省大量开支。建议大家在纳税申报时仔细检查自己是否符合相关条件，并充分利用这些优惠措施。
